任意売却した不動産を買戻ししたいようなこともあるのではないでしょうか。このような場合は、リースバックがおすすめです。ここでは、リースバックについてご紹介します。任意売却した不動産を買戻ししたい場合は、ぜひ参考にしましょう。
リースバックとは？
リースバックというのは、投資家や不動産業者などの第三者に、持っている不動産（マイホームなど）を売却して、賃貸借契約を売却した方と締結し、そのまま元の持ち主が住み続けるものです。リースバックが成立するためには、買った新しい持ち主である売却したところと、元の持ち主が契約を結ぶ際にお互いを信用することが必要です。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックは、次のようなメリット・デメリットがあります。
リースバックのメリット
- ・思い出があるマイホームに住み続けられる
- ・引越しする必要がない
- ・ネットなどを使って販売活動をしないので、売却が外部の人に分からない
リースバックのデメリット
- ・マイホームを借りていると賃料を払う必要がある
- ・買戻し価格は売却価格よりも高くなる場合が多い
住み続けられる理由とは？
任意売却というのは売却を自主的に行うものであるので、前もって買い主を決めることができます。任意売却の場合は、「いくらでこの人に売却しますがいいでしょうかというように、債権者に了解をもらいます。任意売却の最大のメリットは、買い主を決められることです。
任意売却は、前もって決めた買い主に確実に不動産を売却することができます。リースバックの場合は、一般的に、買い主が決められる任意売却で行います。そのため、この買い主が売却するマイホームを借りることを了解してくれると、そのまま住み続けることができます。
リースバックで住み続けるためのポイント
リースバック住み続けるためには、買い主を探すことがポイントになります。リースバックの場合は、不動産を購入してくれて、そのまま賃貸してもいいと言ってくれるような買い主を見つけるようになります。しかし、都合がいいこのような買い主はそれほどいません。
多くの場合、投資家や親族がリースバックの買い主になります。投資家としては、不動産業者の中堅レベル、親族としては、多くの資産を持っている方が対象となることがほとんどです。親族のケースとしては、娘の親が挙げられます。しかし、この場合も資産家の娘の父親でなければできません。
買い主に親族がなってくれると、賃料を非常に安くすることもできます。また、買戻しをしないで、親族にそのまま持ってもらうこともできます。これらの理由により、リースバックで住み続けるためには、買い主として親族がおすすめです。
リースバックした後の買戻し
賃料をしばらく払ってマイホームとして住み続けた後、マイホームの買戻しができることもあります。例えば、入院などのために一時的に収入が少なくなって住宅ローンの返済ができなくても、収入が先々見込める場合などです。
あるいは、一緒に住んでいる子供がマイホームを買い戻す場合も多くあります。現在はまだ社会人で仕事をし始めたばかりの子供が、住宅ローンが利用できるような勤続年数になったりした場合などです。これ以外にも、すでに競売が始まった場合は、親子間で売却するための時間がないため、投資家に一度マイホームを売却して、買戻しを数年後に行う場合もあります。
民法における買戻し特約
買戻し特約を不動産の売買契約で付けた場合は、売り主は一度買い主に売却した不動産の買戻しができます。売却する際に買い主が払った代金と経費を返すと、売買契約を解除することができます。
民法において買戻し特約は詳しく決められており、条件をいくつかクリヤーする必要があります。まず、不動産が買戻す対象であることが条件です。法律上は、動産でも買戻しはできますが、民法の決まりは適用されません。
買戻し特約の場合は、不動産の売買契約の際に一緒に特約も付けることが必要です。売買契約を結んだ後に特約を付けたいと思ってもできないため、売買契約を結ぶ前に検討する必要があります。買戻す時の価格は、買い主に売却した際に払った金額と同じであることも条件です。実際に払った代金以上の金額が、買い主に返される場合はありません。
買戻し特約と投資家
ここでは、買戻し特約と投資家についてご紹介しましょう。
投資家のための買戻しである
リースバックを投資家にする際は、買戻しの部分が大切です。リースバックの買い主の投資家が重視するのは、最後の買戻しです。投資家は、不動産を5年後あるいは10年後に売り主に買取してもらう買戻しを条件に投資します。投資家としては、この買戻しがなければ、投資不動産としてメリットが少なくなります。
例えば、リースバックで投資家が500万円の不動産を、10%の表面利回りで購入したとしましょう。この場合は、50万円の年間の賃料になります。この不動産を、500万円で売り主が5年後に買い戻してくれるとしましょう。そのため、5年間投資家は何もしないで、50万円の賃料を毎年入手することができます。
さらに、500万円で最終的に買取してくれるため、投資としては非常に美味しいものです。しかし、買戻しするという約束がなければ、投資家は心配になって、投資をわざわざしたいと思わないでしょう。借り主は、住宅ローンの返済ができないような人です。投資家としては、正直言って、借り主は賃料をずっと払ってくれるか信用しにくくなります。
さらに、不動産の価格が5年後には低下していることも十分に考えられ、もし投資家が第三者に不動産を売却した場合は非常に損することもあり得ます。不動産を賃貸するのは信用できないような人であるため、買戻し特約が最低でもなければ、投資不動産としてはとても買うことはできません。そのため、きちんと投資家に買い主になってもらうには、必ず買戻し特約を付けることが必要になります。
買戻し特約の場合は、将来売却した人自身が買い戻すようになります。買戻しは、買い主のためのものであり、売主のためのものではありません。なお、売却するのが親族の場合は、買戻しが必ずしも必要ということではありません。特に親が買い主の場合は、買い戻しは必要ではありません。というのは、相続する際に親から不動産を譲ってもらうことができるので、買戻しの特約をわざわざ付ける必要はありません。
買戻しする際に注意すること
リースバックを任意売却で行う場合、買戻しする際に注意することがあります。買戻しする期間に注意しましょう。例えば、売却価格が1,000万円の不動産の場合は、買戻しする際の価格は1,000万円が基本になりますが、当然ですが、預貯金では買戻しはできないでしょう。
そのため、住宅ローンを再度利用する必要があります。しかし、任意売却の場合は、名前が個人信用情報機関に登録されています。例えば、3年後などに買戻しする期間を設定すると、住宅ローンが3年後では利用することができないので買戻しができなくなります。
そのため、買戻しする時期は、個人信用情報機関から自分の名前が除外される時期以降にすることが必要になります。個人信用情報機関に自分の名前が登録されている期間は、軽い場合で5年間～7年間、重い場合は10年間になります。そのため、買戻しする時期は10年を目途にするという特約を付けるのがいいでしょう。
