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不動産の相続税はどの程度課税されるか?節税方法とは?

不動産を相続することもあるのではないでしょうか。このような場合は、不動産の相続税がかかります。ここでは、相続税はどの程度課税されるか? 相続税はどうして課税されるか? 相続税が課税されるかを確認する方法、相続税の計算方法、相続税の節税方法についてご紹介しましょう。

相続税はどの程度課税されるか?

相続税は、非課税財産、借金、葬儀費などを相続財産から差し引いて、基礎控除額をさらに差し引いた額をベースに計算します。相続税の基礎控除額は、法定相続人数に600万円を掛けたものに3000万円をプラスしたものです。例えば、1人の法定相続人の場合は、3600万円の基礎控除額になります。

相続税は、相続財産が基礎控除額の3600万円以下であれば課税されません。基礎控除額以上の相続財産の場合は、法定相続分でそれぞれの相続人に割り振りした価格に一定の税率を掛けて相続税を計算します。価格と税率、控除額は、次のようになります。

  • ・価格が1000万円以下の場合は、税率が10%、控除額が0円
  • ・価格が3000万円以下の場合は、税率が15%、控除額が50万円
  • ・価格が5000万円以下の場合は、税率が20%、控除額が200万円
  • ・価格が1億円以下の場合は、税率が30%、控除額が700万円
  • ・価格が2億円以下の場合は、税率が40%、控除額が1700万円
  • ・価格が3億円以下の場合は、税率が45%、控除額が2700万円
  • ・価格が6億円以下の場合は、税率が50%、控除額が4200万円
  • ・価格が6億円超の場合は、税率が55%、控除額が7200万円

相続税はどうして課税されるか?

相続というのは、手続きを全く行わないで、相続人に被相続人の財産が譲り渡されることです。身内が相続人になります。一方、遺贈というのは、遺言者の一部あるいは全部の財産を遺言によって贈与するものです。相続人以外の人に遺言書で財産を譲る場合は、一般的に、遺贈するという場合が多くありますが、遺贈は相続人についてもできます。

相続税がもし課税されないと、金持ちの親の場合は自動的に子供も金持ちになります。相続税が課税されるのはこのためであり、考え方としては所得再分配、つまり富の再分配というものです。所得再分配とは、貧富の違いを少なくして、富裕層が固定されることとこれによる世の中が硬直するのを阻んで、活力と公平を世の中にもたらすための一つの経済政策であると言われています。

相続税は、被相続人が亡くなったことが分かった日の次の日から10ヶ月のうちに、被相続人が住んでいたところを所轄している税務署に納める必要があります。相続財産が基礎控除額以下の場合は、相続税を納める必要はありません。

相続税が課税されるかを確認する方法

相続財産としては、建物・土地の不動産以外に、株式などの有価証券や預貯金、貴金属、ゴルフ会員権なども含まれます。そのため、相続税が課税されるかを確認する場合は、このような全てのものについて考慮する必要があります。また、相続税が課税されるかを確認する際は、次のようにステップが5つあります。

  • ・相続人の確定
  • ・相続財産の確定
  • ・相続税の計算
  • ・相続税の納付
  • ・相続登記

相続税の計算方法

相続税は、基礎控除額を全ての相続財産額から差し引いたものに相続税率を掛けて計算します。相続税が課税されるのは、相続財産で基礎控除額をオーバーする額についてのみです。

不動産評価額の計算方法

土地評価額は、倍率方式あるいは路線価方式のいずれかで計算します。土地の路線価が決まっているエリアの場合は路線価を使用し、路線価が決まっていないエリアの場合は倍率方式を使用します。

相続税の土地評価額としては、倍率方式あるいは路線価方式で計算した金額の8割くらいになる場合が多くあります。
路線価というのは、土地に接する道路について決められている価格です。路線価方式の場合は、路線価をベースにして、補正を特殊な土地について行って土地評価額を計算します。土地評価額は、路線価に土地の面積を掛けたものにさらに補正率を掛けて計算します。

特殊な土地としては、次のようなものなどがあります。

  • ・狭い間口の土地
  • ・長い奥行きの土地
  • ・整っていない土地

倍率方式というのは、路線価が決まっていない土地について、土地評価額を固定資産税評価額をベースに計算するものです。土地評価額は、エリアごとに国税局長が決める倍率を固定資産税評価額に掛けて計算します。なお、エリアごとに国税局長が決める倍率は3年ごとに改定されます。

建築が終わっていない建物評価額

建築が終わった建物評価額は、固定資産課税台帳の固定資産税評価額をベースに評価し、一般的に、評価は建築費の5割~6割になる場合が多くあります。一方、相続財産が建築が終わっていない建物の場合は、固定資産税評価額がまだ決まっていないので評価方法が違います。建築が終わっていない建物評価額を計算する場合は、費用現価という進捗率を総工費に掛けたものが使用されます。費用現価は、総工費に7割を掛けて計算します。

賃貸の借家権割合

第三者に持っている不動産を賃貸する場合は、3割建物評価額が控除されます。3割の控除は、建物評価額から差し引きできるので、評価額がさらに下がります。

相続税の節税方法

ここでは、不動産を相続する場合の相続税の節税方法についてご紹介しましょう。

基礎控除額を利用する

基礎控除額は、税制改正によって2015年1月1日から変更になりました。税制改正前の基礎控除額は、相続人数に1000万円を掛けたものに5000万円をプラスしたものに、さらに相続税率(最高50%)を掛けたものでした。

一方、税制改正後の基礎控除額は、相続人数に600万円を掛けたものに3000万円をプラスしたものに、さらに相続税率(最高55%)を掛けるものになりました。そのため、基礎控除額が税制改正後に少なくなったことによって、相続税が課税される人が従来より多くなりました。場合によっては、相続税が税制改正前の2倍も課税されるような人もいます。そのため、節税対策を可能な限り行うようにしましょう。

相続税のその他の特例を利用する

相続税を少なくするには、基礎控除だけでなく、次のような減額措置などが特例としてあります。基礎控除額を相続財産額がオーバーしても、この特例を利用することによって大幅に相続税が少なくなったり、相続税が課税されなかったりすることがあります。

相続人に配偶者がなる場合は、法定相続分あるいは1億6千万円のいずれか高い金額まで課税されません。また、土地評価額が、土地の広さ、形状、周りの状況などによって少なくなることがあります。しかし、複雑な計算になるため、専門に相続を取り扱っている税理士などに頼むのがいいでしょう。

不動産の生前贈与による相続

持っている不動産が高い資産価値がある場合は、生前贈与が子供などに不動産を譲る一つの方法としてあります。不動産を持っている人が生存しているうちに、その不動産を特定の人に譲ることですが、次のようなメリットがあります。

  • ・贈与する人が決定できる
  • ・財産を贈与によって減らすと相続税が少なくなる
  • ・贈与が割合短期間にできる

相続時精算課税制度の利用

相続時精算課税制度というのは、60歳以上の祖父母あるいは父母から、財産を推定相続人の20歳以上の子供あるいは孫に贈与する際に適用になる特別控除を、限度額の2500万円になるまで控除が何回でもできるものです。

相続税対策に養子縁組もなる

養子というのは、基本的に、養子縁組の届出を親子の血縁がない人同士が出すことです。実子と全く同じように養子縁組した子供の相続が扱われるため、相続対策としてよく古くから利用されています。

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