不動産を相続すると名義変更する相続登記が必要になります。実は、相続登記する際は費用がかかったり、書類が非常になったりします。ここでは、不動産を相続すれば名義変更する、不動産の名義変更にかかる費用、不動産の名義変更のために必要な書類、についてご紹介します。この記事を読めば、不動産を相続した際の相続登記が分かります。
不動産を相続すれば名義変更する
不動産を相続した相続人は、名義変更の手続きが必要になります。相続した不動産は被相続人の名義になっていますが、相続登記によってこの不動産を相続した相続人の名義に変更します。日本全国にある全ての不動産の情報は、法務局に登録されています。不動産の情報は、どの程度の大きさのものがどこにあって誰が持っているかというものです。
不動産の持ち主が相続によって変更になれば、不動産の情報の中で誰が持っているかが変更になるため、相続登記によって変更する必要があります。相続が発生した際は、終わり頃に相続登記を行うようになります。相続の簡単な流れとしては次のようになります。
- 相続が始まる
- 被相続人の全ての財産を把握する
- 相続人が遺産分割協議で話し合いをする
- 遺産分割協議書を作る
- 相続登記を手続きする
自分で相続登記はできるか？
相続登記を手続きする際は、ほとんどの人が司法書士の専門家に代わりに頼みます。この際は、10万円くらいの手数料がかかりますが、印鑑証明書を入手して、書類に署名して押印するのみで手続きができるため、ほとんど手間はかかりません。
しかし、自分でも相続登記はできます。市区町村役場や法務局に何回か行くと窓口の人がアドバイスしてくれるため、このアドバイスに従うと手続きができます。しかし、記載間違いなどが書類にあると、提出した後から連絡があって再度行ったり、不備が添付書類にあると、再度入手して再度提出したりするなど、時間や手間がかかります。このような時間や手間がかかることと司法書士に頼む際の手数料を比較して、自分で相続登記するか、あるいは司法書士の専門家に頼むかを考える方がいいでしょう。
相続登記は行う方がおすすめ
相続登記は義務でなく、しかも、期限も無いのでいつまでに行う必要があるというものではありません。義務でないため、相続登記をしないでそのままにしていても、罰金などが特に課されるということはありません。しかし、相続登記をしなければ次のようなリスクやデメリットがあるため、必ず行うようにしましょう。
不動産を担保にしたり、売ったりすることができない
不動産の名義が亡くなった人のままでは、不動産を担保にしてお金を借りたり、売ったりすることはできません。そのため、相続登記をしないと、不動産が自分のものであると第三者にアピールすることはできません。
別の相続人に不動産を勝手に売られるリスクがある
不動産を持っている人が亡くなった場合は、遺産分割協議書を作るまでは、一時的に不動産は全ての相続人が共有する共有不動産になります。この共有不動産でも、第三者に相続人の1人が所有している持分割合を売ることができます。
一般的に、買う人の立場に立てば共有不動産を買うのは考えにくいでしょうが、例えば、嫌がらせを別の相続人にしようとして勝手に売ることもあり得ます。万一勝手に売られても、本来の持ち主の所有権がすぐに無くなるということではありませんが、名義を本来の持ち主に変える手続きは相当大変になります。
相続登記を後からすることが難しくなる場合がある
相続人同士で話し合いがまとまっており、相続登記を後はするのみでも、相続登記している間に1人の相続人が亡くなった場合は、亡くなった相続人の相続人に了解してもらうことが必要になります。相続登記をしないままにしていれば、了解をもらう人数がどんどん多くなっていき、相続登記そのものが最終的にほとんどできなくなることはすぐにイメージできるでしょう。このように、相続登記をしなければ大きなデメリットがあるので、事情が特別になければ、遺産分割協議がまとまると可能な限り早めに相続登記は済ますようにしましょう。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更の際には、次のような費用がかかります。
登録免許税がかかる
不動産の名義変更をする際は、登録免許税が必ずかかります。法務局に申請する際に、登録免許税は納めます。登録免許税は、次のような一定の税率を不動産固定資産評価額に掛けて計算します。
- 相続する際の登録免許税の税率は1000分の4
- 贈与する際の登録免許税の税率は1000分の20
- 離婚する際の登録免許税の税率は1000分の20
- 売る際の登録免許税の税率は1000分の20（土地の場合は1000分の15）
具体的な税額としては、次のようになります。
- 固定資産税評価額が1,000万円の場合は、相続する際の登録免許税が4万円、贈与する際と離婚する際の登録免許税がそれぞれ20万円
- 固定資産税評価額が2,000万円の場合は、相続する際の登録免許税が8万円、贈与する際と離婚する際の登録免許税がそれぞれ40万円
- 固定資産税評価額が3,000万円の場合は、相続する際の登録免許税が12万円、贈与する際と離婚する際の登録免許税がそれぞれ60万円
- 固定資産税評価額が5,000万円の場合は、相続する際の登録免許税が20万円、贈与する際と離婚する際の登録免許税がそれぞれ100万円
- 固定資産税評価額が1億円の場合は、相続する際の登録免許税が40万円、贈与する際と離婚する際の登録免許税がそれぞれ200万円
登録免許税の他にかかる費用
不動産の名義変更の場合は、必要な証明書などを準備するようになるので、証明書などを役所で入手する時に手数料がかかります。また、現在の不動産の名義を手続き前に調べるために、法務局で登記簿謄本を入手する必要があり、この時に手数料がかかります。登録免許税の他にかかる費用としては、次のようなものがあります。
- 戸籍謄本の手数料は1通あたり450円
- 除籍謄本の手数料は1通あたり750円
- 改製原戸籍の手数料は1通あたり750円
- 戸籍の附票の手数料は1通あたり300円
- 住民票の手数料は1通あたり300円
- 不在住証明、不在籍証明の手数料は1通あたり300円
- 固定資産評価証明書の手数料は1通あたり300円
- 登記簿謄本の手数料は1通あたり600円
なお、この手数料は、区・市役所などによって一部違っています。
不動産の名義変更のために必要な書類
法務局で入手する書類としては、次のようなものがあります。
- 不動産の登記簿謄本
市区町村役場で入手する書類としては、次のようなものがあります。
- 被相続人の本籍が書かれている住民票の除票
- 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
- 全ての相続人の現在の戸籍謄本
- 不動産を相続する相続人の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
- 全ての相続人の印鑑証明書
自分で作る書類としては、次のようなものがあります。
- 遺産分割協議書
なお、遺言書が残っておりこの遺言書の通りに相続登記する場合は、全ての相続人の印鑑証明書と遺産分割協議書は必要ありません。司法書士事務所が相続登記の手続きを代行する場合は、このような必要書類の中で印鑑証明書を除いて代行で全て入手してもらうことができます。司法書士が、職権で直接代理で入手することができるようになっています。なお、このような相続登記に必要な書類がどのようなものかなどについては、ネットなどで詳しく紹介されているため参考にしましょう。
