不動産を相続する際は、現金や預貯金のように分割することができないため、どのように分割すればいいか悩むでしょう。では、不動産を相続する際は不動産価格をどのように査定すれがいいのでしょうか？実は、相続する不動産価格を査定する方法があります。ここでは、遺産分割とは？遺産分割に不動産が含まれる場合のトラブル、不動産価格を査定する方法、についてご紹介します。この記事を読めば、不動産を相続する際の不動産価格を査定する方法が分かります。

遺産分割とは?

ここでは、相続する際の遺産分割についてご紹介しましょう。

遺産分割と相続の違い

相続というのは、財産を親などから譲り受けることです。一方、遺産分割というのは、複数の相続人がいる場合に財産を誰がどの程度の比率で譲り受けるかを決定するものです。1人の相続人だけの場合は、遺産分割と相続が同じと思っていいでしょうが、相続人が複数いる場合は、相続した財産を自分の持ち物にするためには遺産分割をする必要があります。

遺産分割の場合は、被相続人が分割する方法を遺言書などで決定しているとその内容によりますが、遺言書がなければ、相続人が話し合いをして決定することが必要です。遺産分割協議というのはこの話し合いのことで、遺産相続の場合は最も大切になります。

遺産を分割する方法

被相続人が亡くなったすぐ後、つまり相続が発生したすぐ後の場合は、遺産は全ての相続人が共有するようになっているので、勝手に1人の相続人だけが処分できません。遺産を遺族が実際に受け取るためには、遺産を分割することが必要になります。遺産を分割する方法としては、主として次のようなものがあります。

遺言書による方法

遺言書を被相続人が残していれば、遺産がこの内容によって分割されます。遺産を分割する方法としては、いろいろな決まりが法律上ありますが、このような決まりは基本的に遺言書の内容を補うようなものになります。法律の決まりと遺言書の内容が違っている場合は、遺言書の内容が基本的に優先されます。

遺言書があれば、この内容によって遺産が分割されますが、遺言執行者が遺言書で決定されていれば、この遺言執行者が遺族に代わって遺言書の内容によって手続きを行うようになります。しかし、子供や配偶者というような「被相続人と非常に親しい関係の親族」の場合は、遺留分という遺産を分割する際に最低限のものがもらえる権利が認められています。この遺留分が遺言書によって侵されている場合は、遺留分減殺請求を行うことによってもともともらえる遺産の分割分をもらうことができます。

遺産分割協議による方法

遺言書がなければ、それぞれの相続人が相続する遺産の比率を遺産分割協議によって決定する必要があります。遺産分割協議で決定した内容は、遺産分割協議書に最終的にまとめます。遺産分割協議書によって、遺産の預貯金や不動産というような名義を変える手続きを行います。全ての相続人の押印と署名が遺産分割協議書には必要であるため、相続人の一部を除外するようにしても、後からこの内容が覆されることがあります。

金融機関などは、当然ですが、不具合が遺産分割協議書にあると預貯金などを引き出してくれない可能性が大きくなります。そのため、遺産分割協議書は全ての相続人が合意して作る必要があります。

遺産を分割する際に不動産が含まれる場合のトラブル

被相続人が亡くなって遺産があれば、全ての相続人が遺産分割協議をするようになります。遺産分割協議の場合は、スムーズに分割する方法を決定することができなくて、トラブルが発生する場合がよくあります。遺産分割協議でトラブルになるのは、遺産が高額な場合であると考えるかもしれませんが、遺産分割協議でトラブルが発生しているほとんどの場合は、普通の家庭で5000万円以下の遺産の場合です。

遺産分割協議でトラブルが発生するのは、内容による場合が遺産のトータル額よりも多くあります。例えば、不動産が遺産に含まれている場合は、遺産分割協議でトラブルが発生する可能性が大きくなります。

ここでは、遺産分割協議でトラブルが発生する理由についてご紹介しましょう。不動産が遺産に含まれていると、誰が不動産を相続するかでトラブルが発生する場合が多くあります。遺産が預貯金や現金の場合は、単純に分割できるため、簡単に相続人で分割することもできますが、不動産の場合は簡単ではありません。

不動産の場合は、分割が現金のようにできないため、相続人の1人だけが相続するようになりますが、この場合は誰が相続するかでトラブルが発生します。1つの不動産を複数の相続人が相続したいと希望した場合にもトラブルになり、1人の相続人が相続する場合でも、普通不動産価格は高くなるため、別の相続人間で相続分が均等にならなくなって、トラブルがやはり発生する場合が多くあります。

しかし、相続人が不動産を共有するような状態にすれば、将来的に不動産を賃貸したり、売却したりする際などに大変になるので、止める方がいいでしょう。そのため、不動産が遺産にある場合は、誰が不動産を相続するかでトラブルが発生します。

不動産価格を査定する方法

相続する比率によって不動産を共有する場合は、どの程度の不動産価格になるかではトラブルが発生しません。しかし、１人の相続人が相続する場合は、相続した相続人は不動産価格に相続した比率に相当する代償金を別の相続人に払うようになります。当然ですが、多額の現金などが不動産以外にもある場合などは、これで調整しても問題ありません。しかし、代償金を払ったり、別の遺産で調整したりする際は、いくらで不動産価格を査定するかでトラブルが発生する場合があります。トラブルが発生するのは、次のような場合です。

どの時点の不動産価格をベースにするか？

毎日不動産価格は変わるので、どの時点をベースにするかでトラブルが発生します。そのため、遺産分割をする時点の不動産価格をベースにします。というのは、今まさに分割しようとする時点にその価格になっているため、不満があると売却するといいためです。

例えば、被相続人が亡くなった時点などにすれば、不動産価格がもし高くなっていると、不動産を誰もが希望して遺産分割協議がまとまらなくなります。一方、不動産価格が被相続人が亡くなった時点より安くなっていると、誰も不動産は希望しなくなり、やはり遺産分割がまとまらなくなります。遺産分割する際は、相続が始まった時点をベースにして不動産価格を計算します。

不動産価格をどのようにして計算するか？

不動産価格に関しては、公平に相続した財産を分割するということからすると、おすすめなのは実際の売買価格にすることです。このことについて合意できなければ、不動産価格は裁判所が決めた不動産鑑定士が査定するようになります。しかし、不動産鑑定士に頼んだ場合は、不動産の特殊性や広さなどによっても違ってきますが、30万円くらいの費用がかかります。

そのため、不動産業者に関係者が頼んで提出してもらった平均の不動産の査定額で決定する場合が実際には多くあります。なお、不動産価格としては、これ以外に、公示価格、固定資産税評価額、都道府県地価調査標準価格、路線価（相続税評価額）などがあり、相続人同士で合意ができると、このようなものが使われます。