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不動産売却時にかかってくる登録免許税とは?

 土地を購入したり、家を建てたりした場合に、所有権などの登記をします。登記は、法務局の登記所でおこないますが、その際に登録免許税がかかります。どういった場合に、いくらの登録免許税が必要となるのか、調べてみました。

登録免許税とは

 登記免許税は、不動産の登記の際に支払う税金です。

不動産の登記とは?

登記は、不動産に関わる権利を法律上確定させるためにおこないます。不動産には、土地や建物の所有権、抵当権といった権利が付属しています。不動産の売却時には、不動産自体だけでなく、付随する権利も得たり、失くしたりします。不動産を購入した後、登記をしなければ、法律上、その不動産への所有権を取得したことを主張できません。そのため、費用がかかるとしても、登記をして、権利を守らなくてはなりません。
登記には2種類あり、土地の所在や広さ、建物の住所や構造、床面積といった不動産の物理的な部分である「表題部」と不動産に付随した抵当権や所有権といった権利関係である「権利部」に分かれています。昔は登記簿に記載されていましたが、今はコンピューターシステム内に記録されています。実は、登記義務があるのは表題部だけです。表題部の登記をおこなうことで、不動産の名義変更ができます。
表示登記は、新築の建物が完成した後に、まずおこなう必要があります。新築の場合、表示がまだ作成されていませんから、専門家である土地家屋調査士に依頼して、必要な資料を作成します。

登録免許税が必要になるのは?

登録免許税を支払う必要が出るのは、不動産の所有権の移転や新築した時の不動産所有権の取得時などです。登録免許税が必要になる不動産登記には以下のようなものがあります。
・家を新築するなどして、新たに所有権を取得した場合の所有権保存登記
・土地や建物といった不動産の売買に関わる所有権移転登記
・不動産の贈与や相続によって所有権が移転した際の登記
・不動産取得のために住宅ローンなどを借り入れた際の抵当権設定登記

登記は誰がする?

登記の申請は、所有権の移転を伴うもので、利害者が複数いる場合には、原則的に共同でおこないます。登記をすることで直接利益を得られる登記権利者と、登記をすることでその不動産を手放すことになる登記義務者、双方が共同でしなければなりません。というのも、登記をする役所にいる登記官には、捜査権がありません。登記の申請を受けた登記官は、申請情報と添付情報を基に判断するだけで、実際に権利の変動があるかどうかを知る由がありません。登記申請は膨大にあるため迅速に対応するためには、調査をする時間もないかもしれません。
円滑な不動産取引を進めるために、当事者となる登記権利者と登記義務者の双方が、共同で登記の申請をして、申請の事実性を登記官が相応に確認することが肝要になっています。登記の申請は、委任状を渡せば、代理人に依頼することもできます。

登録免許税はだれが払う?

登記は共同でおこないますが、通常登録免許税は利益を得る買い手側、登記権利者が支払います。ただし、抵当権の登記に関しては、売却側が支払います。というのも、抵当権は売却する以前の所有者がつけたものですから、売却時にはきれいにして所有権を移す必要があるためです。

不動産売却時の登録免許税の額は?

 不動産登記をおこなう際に支払う登録免許税は、不動産の評価額に税率をかけて計算します。税額を計算した後、100円以下の部分は切り捨てになります。もし、1000円に届かない額であれば、一律1000円となります。

不動産の評価額とは?

 不動産の評価額には、固定資産税の評価額を使えます。不動産売却時には、以前の所有者がいて、毎年固定資産税を支払っているはずです。固定資産税は、固定資産税通知書に基づいて支払いますが、この通知書には、固定資産税評価額が記載されています。
 もし、通知書がない場合には、その不動産がある市区町村役場の固定資産税係で、「固定資産課税台帳」を調べればわかります。もしくは同係で、該当不動産の評価証明書を取得できます。

登録免許税の税率は?

 登録免許税の税率は、不動産の所有権移転の理由や建物の種類、本人が住む予定の住宅であるか否かといった使用目的などによって異なってきます。また、時期によっては、ケン芸税率が適用される場合もあります。
不動産売却時に適用されることが一般的な所有権移転登記の税率は、次のようになっています。
・土地の売却によって生じた所有権移転の登録免許税率:課税標準額の2%
 ただし、2019年3月31日までに登記を行った場合の税率は1.5%
・土地を相続した場合の所有権移転の登録免許税率:課税標準額の0.4%
 土地を相続して所有権を得たものの登記する前に相続人が死亡した場合、2018年4月1日から2021年3月31日までの間に、土地の名義人を死亡した相続人にするための登記をする際には、登録免許税は免除されます。
 同じ期間に、相続した土地が、相続登記の促進を図るべき土地で、課税標準額が10万円以下である場合も登録免許税は免除されます。
・建物の売却によって生じた所有権移転の登録免許税率:課税標準額の2%
 ただし、建物を居住目的で購入する場合の移転登記:課税標準額の0.3%
・2020年3月31日までに、新築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅、または、宅地建物取引業者がおこなった増改築済みの住宅などを自分の住居用に取得した場合の移転登記:0.1%
 登録免許税の軽減措置の適用を受けるためには、特例を受けられる住宅であることを市区町村長が証明する「住宅用家屋証明書」が必要になります。

登録免許税の計算例

登録免許税を計算する際には、登録免許税の計算の前に不動産評価額の1000円以下の端数は切り捨てます。仮に、土地の不動産評価額が3820万4568円の土地付き住宅を、自分が居住するために購入したとします。家屋の課税標準額は、2482万3685円だったとします。新築ではなく、中古の住宅です。購入時期は、支払いと引き渡しの手続きが2019年1月25日、登記は1月26日におこなうとします。
評価額は、端数を切り捨てた額になりますから、土地が3820万4000円。家屋の評価額が2482万3000円となります。
税率は、土地の登録免許税率が1.5%、家屋の登録免許税率は0.3%となります。
評価額に税率を掛けて計算します。土地の登録免許税は、38204000×1.5÷100=573060で、100円以下を切り捨てるため373000円となります。家屋は、24823000×0.3÷100=74469で、登録免許税は74400円となります。この不動産の登録免許税は、64万7500円です。
仮に、この不動産に抵当が付いていたとすると、売却者が、売却前に抵当を外して、抵当権の抹消登記をおこなっておく必要があります。その際の登録免許税は、不動産1件につき、1000円かかります。
住宅ローンを借りて購入する場合には、購入者が抵当権の登記手続きに伴う登録免許税を支払う必要があります。この場合の抵当権設定登記の登録免許税率は、0.1%、6万3027円となります。住宅ローンの返済が終わった時に、この抵当権の抹消登記を忘れずにおこないましょう。

登録免許税の計算の際に気を付けること

登録免許税を計算する際に、どの部分がその不動産に付属する部分なのかどうか、扱いが違う場合があるので、注意が必要です。一戸建ての家に入る共用道路の割合計算、マンションの敷地権割合や共用部分の扱いなどは、その不動産を管轄する登記所によって、扱い方が違う場合があります。

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