任意売却物件を買いたいと思っている人もいるのではないでしょうか。
しかし、任意売却物件は普通の売却物件とは違っていることもあります。
ここでは、任意売却物件を買う際のメリット・デメリットなどについてご紹介しましょう。

1.任意売却とは？

任意売却というのは、住宅ローンを利用している債務者と住宅ローンを融資している金融機関の債権者との間に不動産業者などが入って交渉し、債権者の了解をもらって、住宅ローンの残高よりも売却価格が低くても売却できるものです。
競売の場合は裁判所からの強制力がありますが、任意売却の場合は債務者自身の任意の判断で売却ができます。

住宅ローンを利用する場合は、基本的に連帯保証人が必要になります。
連帯保証人というのは、もし住宅ローンの返済ができなくなれば、返済を代わりに行う人です。

しかし、住宅ローンの返済は長期間に渡るので、連帯保証人を見つけるのは実際には困難でしょう。
そのため、保証人に保証会社になってもらって、住宅ローンの対象になっている建物や土地の不動産に抵当権を設けます。
融資額が大きい住宅ローンのような場合は、不動産を借金の担保にします。
住宅ローンを利用してもし返済ができない場合は、裁判所に金融機関は申し立てて、不動産として担保になっているものを競売に出して、不動産を売却したお金で優先的に融資したお金を返済してもらいます。

不動産を住宅ローンの残債よりも高く売却できた場合は、問題は全くありません。
不動産を売却して住宅ローンを返済するのみで、抵当権を金融機関が抹消してくれます。
しかし、売却価格が住宅ローンの残債よりも低い場合は問題になります。
この場合は、抵当権を抹消してもらうために一括で差額を返済しないと売却ができません。
しかし、債権者の了解をもらうと、住宅ローンの残債があっても任意売却ができます。
話し合いを保証会社や金融機関、債権回収会社と行うことによって、返済プランを生活や収入などの状況を考えた上で立案することができます。
任意売却の場合は、分割返済が負担を大幅に少なくした金額でできます。

2.任意売却物件を買うメリット・デメリット

では、任意売却物件を買う場合はどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？
ここでは、任意売却物件を買うメリット・デメリットについて解説します。

任意売却物件を買うメリット

市場価格よりも安くなる場合があることが、任意売却物件を買うメリットです。
任意売却物件によって違ってきますが、市場価格よりも一般的に1割～2割くらい安く、3割くらい条件によっても安くなることがあります。
では、どうして任意売却物件は安くなることがあるのでしょうか？
任意売却物件が安くなるのは、主として次のような理由が挙げられます。

• ・競売を売り主が避けるため早く売却したいと考えている
• ・普通の売却物件と比べて、任意売却物件はデメリットが多くある

売り主としては、競売になる前にちょっとでも売却価格が高くなる任意売却で買いたい人を探したいと思っており、制約が時間的にあるため、市場価格よりも価格を少し低めにしている傾向があります。
さらに、普通の売却物件と比べて、任意売却物件は多くのデメリットがあるため、市場価格と同じでは買いたい人がなかなか現れないためです。

任意売却物件を買うデメリット

では、任意売却物件を買うのはどのようなデメリットがあるのでしょうか？
任意売却物件を買うのは、主として次のようなデメリットがあります。

• ・瑕疵担保責任が売り主は免責になる
• ・交渉して値引きするのが困難である
• ・引き渡しは現状有姿になる可能性が大きい
• ・時間が購入するまでにかかる可能性がある
• ・マンションの管理費・修繕積立金などの滞納金を納める場合がある

3.任意売却物件を探す方法

任意売却の場合は、不動産取引についての知識だけでなく、債権者との交渉、債務整理についての専門知識、などが必要になります。
そのため、任意売却物件を探す際は、専門に任意売却物件を扱っている不動産業者に頼むのがおすすめです。
専門に任意売却を扱っている不動産業者としては、次のようなところがあります。

• ・任売市場（http://ninbai-ichiba.com/）
• ・NBC不動産情報センター（http://www.citylife-zero.com）
• ・東京情報センター（株）（http://www.tokyo-jc.com/）

4.任意売却物件を買う際の費用

任意売却物件を買う際は、基本的に次のような費用がかかります。
普通の不動産を買う際の費用と同じようなものです。

• • ・不動産取得税
  • ・登録免許税
  • ・売買契約書に貼る印紙代
  • ・不動産業者に払う仲介手数料
  • ・保険料（火災保険などに入る場合）
  • ・融資事務手数料（融資を受ける場合）

5.任意売却物件を買う際にローンは利用できるか？

ローンを利用して任意売却物件でも買うことができます。
しかし、慎重に債権者はなっているので、普通よりも審査は厳しくなる可能性が大きいと言われています。
そのため、時間が審査する際にはかかることもあるため、手続きを進める際には余裕を持ちたい場合は、仮審査を金融機関で前もって済ませておくようにしましょう。

6.任意売却物件を買う際の流れ

普通の不動産物件を買う際の流れと任意売却物件を買う際の流れは、基本的に同じです。
任意売却物件を買う際は、次のような流れになります。

• ・物件の条件や予算を決定する
• ・専門に任意売却物件を扱っている不動産業者で物件を探す
• ・現地に行って物件を内覧する
  買いたい場合は、売却価格などについて交渉する
• ・買付証明書を出す
• ・売買契約を結ぶ
• ・決済して物件を引渡す

7.任意売却物件を買う際に注意すること

任意売却物件を買う際は、次のようなことに注意しましょう。

売り主がいなくなる

債務者は、売却した後の残債が返済できないと分かると、最終的にいなくなる場合もあり得ます。
特に、いくつもの債権者から売主が借金しているような場合は注意しましょう。

白紙解除できる

任意売却の場合は、債権者が土壇場になって売却を許可しないことがあります。
債権者が複数いると、債権者同士で売却額を配分するために協議しますが、この協議がまとまらないと、抵当権を抹消することを債権者が了解しません。
白紙解除ができるように、特約が任意売却の売買契約書には入っています。

瑕疵担保責任が免責されている

売り主の瑕疵担保責任が、任意売却物件の場合は一般的に免責されている場合があるため注意しましょう。
普通の不動産物件の場合は、売り主も分からなかったような瑕疵があっても、瑕疵が売却した後に見つかると、契約解除あるいは損害賠償請求を売り主に対してできる瑕疵担保責任があります。
そのため、任意売却物件の場合は、一般的に、瑕疵担保請求を買い主が後からできないように全ての瑕疵担保責任を免責すると特約で決められています。
そのため、買い主にとっては非常に高いリスクがあります。

現況有姿である

普通の不動産物件を売却する際は、問題が物件にある場合は、この問題を買い主が是正すること条件に買う交渉ができます。
しかし、任意売却物件の場合は、基本的に現況有姿での取引になります。

公簿売買が基本である

公募というは、登記謄本に書かれている面積のことです。
実測面積と、登記簿謄本に書かれている面積は違うことがあります。
そのため、任意売却物件の場合は、買った後に、土地の面積が実際には狭いというトラブルが起きることがあります。