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空き家を利用する不動産投資のメリットとは?空き家投資・古家投資で注意することとは?

空き家を利用して不動産投資をしたいと考えている人もいるのではないでしょうか。実は、空き家を利用する不動産投資は多くのメリットがあります。ここでは、空き家を利用する不動産投資のメリット、空き家投資・古家投資で注意することについてご紹介します。この記事を読めば、空き家を利用する不動産投資のメリットが分かります。

メリット① 初期投資費用を抑えることができる

空き家を利用する不動産投資のメリットは、やはり初期投資費用を抑えることができることです。地方の都市の空き家の場合は、数百万円で買える戸建てやマンションが豊富にあります。このような空き家の中からいい状態のものを選択して、リフォーム費を安くすることができると、賃貸ビジネスを1000万円台前半くらいの投資額で始めることもできます。不動産投資の場合は、賃料収入に対するローン返済の返済割合を40%以下にすると安全であると言われており、空き家投資は投資額を抑えられるため、リスクに対してその分強くなります。

メリット② 住宅としての寿命が長い

日本の建物は、寿命が意外なくらい長くなっています。法定耐用年数は、木造の場合が22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年になっていますが、これよりも実際には長期間使われています。例えば、京都の家は、築100年をオーバーするような場合も多くあり、現役で現在でも使用されています。また、鉄筋コンクリート造りの場合も、非常に古いものが使われています。建物が古い場合でも適切にメンテナンスをしておくと、十分に使うことができます。

メリット③ 高利回り運用が可能

バリューアップ・リノベーションの場合は、リフォームが普通の7割くらいの費用でできる業者と提携しているので、トータルの費用を安くすることができます。しかし、重要視しているのは低コストのみではありません。入居する人からも持ち主からも選択してくれるようにするためには、コストパフォーマンスを考慮しながらリフォームを適切に行います。

例えば、リフォームする際は、床、天井、壁、外壁を必ず塗り替えます。また、家族の暮らしに必要な風呂追い炊きの機能なども重要視します。一方、生活に影響が無い箇所に関しては、負担をオーナーに強いる場合はありません。資金を余計に全くかけないで、住めない空き家を住めるようにします。仕入れを安くして、リフォーム費用を抑えて、安く入居する人が借りることができます。そのため、利回りを高くすることができます。

バリューアップ・リノベーションの場合は、空室になるリスクが少ないことも大きなメリットです。空室になるリスクが少ないのは、次のような2つの理由があるためです。1つ目の理由は、入居する人と物件がある地域が密着しているので、引越しする必要がないためです。このことが、住宅地にある空き家だけを手がける理由です。2つ目の理由は、入居している人が10年以上住んだ場合は毎月の賃料を1万円安くすることを持ち主に推奨しているためです。

利回りを高くすることができるのは、空室になるリスクを入居する人に住み続けてもらうことによって少なくすることができるためです。持ち主にとって、長く入居する人が住んでくれることは、確実に賃料収入が入ってくるだけでなく、早く初期投資額を回収することができるというメリットもあります。目標の儲け額になるまで賃貸してから、入居している人が住み続けたい場合は安く売ることもでき、新しく建て直して売ることもできます。

非常に安い空き家の利回りが30%〜40%になる場合もある

「空き家対策特別措置法」が、2015年5月に完全に施行されました。しかし、これは空き家を利用する不動産投資にほとんど影響は無いでしょう。空き家対策特別措置法は、基本的に空き家の全てに適用されるということでなく、そのままにしておくと倒れたり、火災が発生したり、不審者が入ったりするリスクがある特定空き家のために制定されています。

空き家対策特別措置法においては、空き家をそのままにしておくと、固定資産税が現在1/6になっている優遇措置が適用されなくなる、つまり6倍の固定資産税になるという罰則がメインのものです。しかし、この法律が完全に施行されたことによってメディアに空き家が多く取り上げられるようになったので、空き家を利用した不動産投資が拡大するチャンスになっています。

また、空き家をそのままにすると、固定資産税が余計にかかるので、持っていてもどうしようもないので売り出すという持ち主の意識が変わるようにもなる場合も想定されます。では、空き家は都会や地方においてどの程度の相場でそれぞれ売買されているのでしょうか?ケースによって違ってきますが、都市郊外の場合は1000万円程度、地方の場合は5万円~10万円の土地の坪単価の場合もあるため、数十万円の場合や、場合によっては無料でもいいため引取して欲しいと言われる場合もあるそうです。

不動産投資家の話によると、1つの物件の価格が30万円~40万円、場合によっては地方の空き家を無料で入手して、30%~40%の利回りになると言うことです。地方の場合は、何百段も階段を上らないと空き家まで行けないような空き家があり、このような空き家の場合はほとんど無料で入手できる場合もあるようです。

不動産業者が仲介しないような取引を直接行うものも、一部で非常に多くあるそうです。この場合はより売買価格を下げられるでしょうが、実際はどのようになっているのでしょうか?空き家を持っている人を見つけて交渉すると非常に時間がかかったり、トラブルに遭ったりすることもあります。この時に問題が起きると大変になるので、直接取引するのは止めましょう。

なお、ドイツやスイスの場合は、日本より40年~50年以上不動産取引が進んでいますが、直接取引が盛んに行われているそうです。日本においても不動産取引が成熟すれば、公証人役場のようなところで気軽に直接取引されるでしょう。

空き家投資・古家投資で注意すること

空き家投資・古家投資の場合は、次のようなことに注意しましょう。

買うと駄目な古家と買ってもいい古家がある

傾いた空き家を買う際は、しっかりと見極める必要があります。古家投資のために空き家を購入する場合は、知識がそれなりになければ成功しません。お金のみで見極めしないで、知識を正しくマスターしましょう。

安い空き家で利回りが高いのでオーナーチェンジで買う際も注意

安い空き家で利回りが高いということでも、オーナーチェンジで買うのもリスクがあります。どのように入居している人がなっているかなどが分からないと、リスクが相当あります。賃貸相場をしっかりと把握して、このリスクも考慮してオーナーチェンジした場合はいいでしょうが、価格のみで単純に見極めると、出費が最終的に大きくなります。

例えば、初めての不動産投資であるため、安くて利回りが高い空き家を探していた際に、賃料が安くしかも入居している人が確定している空き家が見つかって、利回りが高いため買うことを決めました。しかし、入居している人が半年後に出て行って、部屋の中を見てみれば相当傷んでいたので、入居する人を新しく見つけるために修繕するようにしました。また、激しく傷んでいるため、最終的に修繕費として150万円を払うようになりました。

さらに、従来入居していた人は、この付近の賃料相場から30%も高くなっていたことが分かりました。次に入居する人を見つけるためには、相当賃料を下げる必要があります。このようなことも実際には起こり得ます。

融資を簡単に受ける

サラリーマンの場合は、借りられるということで融資を簡単に受けることが多くあります。しかし、はっきりと目的がしない場合は、融資を高額に受けるのは非常にリスクがあります。

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