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空き家を相続する時の問題とは?対応方法とは?

空き家を相続する時にどのような問題があるか分からなくて、悩んでいる人もいるのではないでしょうか。実は、空き家を相続するとリスクがいろいろあります。ここでは、空き家を相続する時のリスク、空き家を相続した時の対応方法、空き家の所有権放棄、についてご紹介します。この記事を読めば、空き家を相続する時の問題が解決するでしょう。

空き家を相続する時のリスク

空き家を相続するといろいろなリスクがあります。

 

どのような影響が相続人にあるか?

「空き家対策の推進に関する特別措置法」が、空き家問題を解決するために2015年に施 行されました。この法律では、倒れるリスクがある、衛生上有害になる、景観を著しく損なうなどの空き家は「特定空家等」に指定されて、持ち主に対して市区町村が管理をきちんと行うように勧告・指導することができます。

行政指導に持ち主がもし従わなくて勧告されると、住宅用地特例が適用されなくなって、高い固定資産税になります。それでもそのままにしていると、罰金が最大50万円課せられるだけでなく、強制的に空き家を撤去するなどされるようになり、この時にかかった費用は持ち主に請求されます。空き家を相続した場合は、もしそのままにしておくと罰金が課せられるなどのリスクもあります。

長期間空き家をそのままにしておくと、修繕や撤去を勧告される場合もある

空き家問題についての報道などでは、全ての空き家が悪いようなイメージがあります。しかし、空き家になっている実家を相続して、定年退職してから実家で生活しようなどと思って、空き家にしておくのは悪いことでは決してないでしょう。しかし、このような場合は、空き家の管理が大切になります。空き家を長い年月管理をしない状態にしておけば、古くなって倒れるリスクがあったり、近くの住環境が悪くなったりするなどのトラブルが発生します。

現在、このような管理されていない空き家は多くなってきています。空家対策特別措置法においては、管理が適切に行われていない空き家を「特定空家等」に市区町村が指定します。特定空家等は、税制の面で固定資産税の軽減措置が適用されないなどの不利があります。しかも、特定空家等の持ち主に対して市区町村は撤去や修繕の勧告・指導・命令ができ、持ち主が応じなければ代執行もできます。

自治体のこの法律についての取り組みに関しては、調査がすでに終了して特定空家等を指定している自治体もありますが、調査などが終了していない自治体もあります。しかし、どこの自治体でも空き家対策は今後より本格化するでしょう。

なお、この法律の他に、現在、市町村の400以上が空き家条例をすでに設けており、環境法や建築基準法、道路法などの条例や法律をベースに、管理されていない空き家に対して、修繕や管理などを適切に行うように指導している場合もあります。また、補助金を空き家の撤去や管理に支給する自治体もあります。

空き家を相続した時の対応方法

空き家を相続した時は、次のような対応方法がおすすめです。

相続した時の空き家対策

では、空き家を今から相続する場合に、前もってどのようなことが大切なのでしょうか?そのためには、賃貸する、売却する、自分が将来生活するために管理する、というようなプランをある程度立案しておくことが必要です。売却することを考えている場合は、地元の不動産業者に一度相談してみましょう。地元の不動産業者であれば、そのまま売却できるか、リフォームしてから売却すべきか、更地にしてから売却する方がいいか、などについて相場の状況も考慮しながらアドバイスしてくれるでしょう。

なお、空き家を売却して儲けがあった場合は、2019年末までは、譲渡所得から控除が最高3,000万円までできる特例が適用になります。賃貸にする場合も、不動産業者に同じように相談してみましょう。賃貸の需要はあるか、賃貸する際は賃料がどの程度獲得できるか、リフォーム費をどの程度かけるといいか、などについて前もって掴んでおくことが必要です。いざという場合に判断をミスしたり、管理ができなくて特定空き家に指定されたりしないように、情報をまずは集めてみましょう。

使用しない実家を相続した時の対応方法

使用しない実家を相続した時は、次のような対応方法がおすすめです。

賃貸する

地方の戸建ての場合は、賃貸すると借主が案外と現れる場合があります。特に、戸建てで駐車場が付いている場合は、需要がある程度あるので、無理に売却しないで賃貸すると、空き家問題も無くなります。

売却する

使用しない実家でも、なかなか売却できないような場合もあるでしょう。しかし、空き家は、考えている以上に早く老朽化します。売却する場合は、可能な限り早く決心することが大切です。

空き家の所有権放棄について

では、空き家の所有権は放棄することができるのでしょうか?空き家の所有権は、放棄するのは簡単ではありません。例えば、親が亡くなったことで実家を相続すると、実家は今後使用しないということでも所有権の放棄はできません。所有権の放棄ができないため、空き家の管理、納税の義務も負う必要があります。使用しない実家を相続すると、処分するまでは管理や納税の義務を負うようになります。そのため、このようなことを回避するために、相続放棄があります。

相続放棄する時に注意すること

しかし、相続放棄する時は、次のことに注意する必要があります。

財産は全て相続できない

相続財産が、例えば、実家と預貯金の1億円であったとしましょう。この場合は、相続するのは預貯金の1億円のみにして、相続放棄するのは実家のみにすることはできません。相続放棄の場合は、財産の一部のみを放棄するのはできなく、財産の全てについて相続放棄する必要があります。そのため、相続放棄すると、実家だけでなく、預貯金の1億円についても放棄する必要があります。

迷惑が別の親族にかかることがある

遺産相続する時に、使用するつもりが無い実家だけが目立った財産の場合は、相続放棄すると空き家問題に悩むようなことも無くなります。しかし、相続放棄を安易にすれば、迷惑が別の親族にかかることがあります。相続放棄すると全部が解決するということでなく、順位が次の相続人に相続権は移っていきます。そのため、使用するつもりが無い実家を相続放棄する時は、前もって相続人の第2、第3順位の人にも説明をきちんと行って理解してもらうことが大切です。

相続税に影響がある

相続税の場合は、法定相続人数に600万円を掛けたものに3,000万円をプラスするという計算で基礎控除額を算出します。相続放棄した場合は、法定相続人数を計算する時は相続放棄が無いとして計算するので、基礎控除額は影響されません。

しかし、生命保険の保険金を相続放棄した人が受取る時は注意しましょう。生命保険の保険金の場合は、財産は受取人固有のものになっているので、相続放棄に無関係にもらうことができます。この場合の保険金に関しては、法定相続人数に500万円を掛けた非課税枠が相続税の基礎控除額の他に設けられています。相続放棄をもししていれば、相続放棄した人に対してこの非課税枠が適用できなくなるので、割高な相続税になります。このように、相続放棄を1人がすれば、相続税のトータル額が変わるため十分に注意しましょう。

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