住居用不動産を売却する際は、どのような税金がかかるか心配になるでしょう。実は、住居用不動産を売却する際は、いろいろな税金がかかります。ここでは、事業用不動産とは？事業用不動産売却の費用、事業用資産の買い換え特例について、消費税に注意する、についてご紹介します。この記事を読めば、住居用不動産を売却する際の税金が分かります。

事業用不動産とは？

事業用不動産というのは儲けるために利用したり、所有したりする不動産です。これは、個人が住むための住宅などの不動産とは違い、よく目にする事務所や店舗が入居しているオフィスビル・倉庫・商業施設など以外に、投資用の戸建て・賃貸アパート・賃貸マンションなどが該当します。その中でも月々一定の賃料収入を獲得するための賃貸アパート・賃貸マンション・テナントビルを、収益不動産（収益物件）と言います。

収益不動産を使途で分ければ住居系の戸建て、賃貸アパート、賃貸マンションなどと、商業系のオフィスビル、テナント・店舗ビルなどになります。さらに低層階の1階などを商業系の事務所・店舗などの使途としてテナントに貸して、住居用のマンションに中高層階をするような使途が混在しているものも多いです。

事業用不動産売却の費用

では、どのような費用が事業用不動産売却ではかかるでしょうか。具体的には、次のような費用などがかかります。

• • ・売買契約書に貼る印紙代

• ・不動産業者に払う仲介手数料
• ・抵当権抹消登記の免許税（抵当権が設けられた場合）
• ・譲渡所得税（売却して儲けた場合）
• ・一括繰上げ返済手数料（金融機関から融資を受けた場合）

なお費用について詳細に把握したい場合は、不動産会社のWebサイトにその例が載っていますので確認してみましょう。

事業用不動産の買い換え特例が利用できる

この特例は一定の事業用不動産に買い換えした際に、課税の繰り延べが譲渡益の8割について認可されるものです。事業用不動産を売却して売却益があった際に効果があるもので、個人でも法人でも利用できます。譲渡所得額を計算する方法や利用できる条件などの詳細については、「事業用不動産の買い換えたときの特例」（国税庁）を参考にしてください。

長期譲渡所得税がかかる

居住用不動産を売った際は、軽減税率や3000万円の特別控除が適用されます。しかし事業用不動産を売った際は、このような特例は適用になりません。また個人で事業用不動産を売った際は、持っている期間によって税率が違います。売った年の1月1日時点において、持っていた期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税（譲渡所得額の39%）がかかり、5年超の場合は長期譲渡所得税（譲渡所得額の20%）がかかります。そのため、不動産投資で買った物件を売る際は、5年が過ぎてから売る方がいいでしょう。

不動産を売却した際の売却益に対する税金

買い替えなどを考えないで、不動産を単純に売った際の売却益に対する税金についてご紹介しましょう。不動産の建物や土地を売った際は、売却する不動産をどの程度の期間持っていたかによって長期譲渡所得か短期譲渡所得かに分けられ、別の所得と切り離して住民税・所得税が課税されます。

短期譲渡所得は、売却収入から取得費と譲渡費を差し引いて計算します。短期譲渡所得の場合は税率が一律で、9%の住民税と30.63%の所得税をトータルした39.63%です。この際、減価償却相当額を除いた簿価をベースに取得費は計算します。毎年の不動産所得において減価償却は経費になっていますが、過年度の減価償却分は売る際には課税されます。

長期譲渡所得は、売った収入から取得費と譲渡費を差し引いて計算します。長期譲渡所得の場合は税率が一律で、5%の住民税と15.315%の所得税をトータルした20.315%です。長期譲渡所得の場合は、建物や土地を売った年の1月1日時点において5年超持っている場合の譲渡所得であり、不動産を買ってから5年ではないため注意が必要です。税率は、不動産を買ってから6年目より下がるようになります。

なお小数点以下まで税率が細かくなっているのは、東日本大震災の復興特別所得税として、平成25年～平成49年の間は所得額と一緒にそれぞれの年の基準所得税額の2.1%を納付するようになっているからです。所得税率は基本的に、長期譲渡所得の場合が15%、短期譲渡所得の場合が30%になっています。なぜこのように設定されているかというと、バブル時代に土地を短期間で取引することによって、過剰に土地価格が高騰したためです。このような背景から、長期譲渡所得に比較して短期譲渡所得の税率が高くなっています。

事業用資産の買い換え特例について

事業用不動産の買い換え特例というのは、10年を超えて事業を営んでいる事業用不動産を別の事業用不動産に買い換えすると、譲渡益の8割についての課税の繰り延べ認可されるというものです。事業用不動産を売った際に生まれた売却益を将来に先延ばしにすることで、結果的に今払う税金を減らすことができるのです。また、これは事業用不動産を持っている方が個人でも法人でも適用となります。なお詳しいことについては、国税庁のホームページにある「事業用不動産の買い換えたときの特例」を確認してみましょう。

消費税に注意する

例えば、小売店や飲食店を個人事業主として運営しているとしましょう。この場合に、お店を個人事業主の名義で事業用不動産を持っているとします。商売がある時点で上手くいって事業を拡げることが考えられるようになったため、お店を別のところに移そうと考えました。そのため現在の手狭になったお店について、売るところを探して売却しようとしています。では、このような場合に事業用不動産を個人事業主として売る際は、消費税がかかるのでしょうか。

消費税がかかるかどうかは個人事業主が免税事業者か課税事業者かで違う

結論から言うと個人事業主が消費税の課税事業者の場合は、事業用不動産を売ると消費税がかかります。一方個人事業主が消費税の免税事業者の場合は、消費税はかかりません。基本的に課税売上高が2期前に1,000万円以下であれば免税事業者になって、1,000万円をオーバーすると課税事業者になります。

事業用不動産を消費税の課税事業者が売却した際は、事業に付随して対価を獲得して行われるようになるため消費税がかかります。一方居住用不動産を消費税の課税事業者が売却した、あるいは不動産を消費税の免税事業者や普通のサラリーマンのような事業者でない人が売却した際は消費税がかかりません。

課税事業者であれば事業用不動産を売った際は消費税が全てのものにかかる

消費税がかかる売買は、事業として事業者が対価を獲得して行う不動産の売却などであるため、事業用不動産の他にも免税事業者か課税事業者かによって、消費税がかかるかどうかは非常に違ってきます。

例えば課税事業者の場合は、事業用不動産だけでなく、事業に使っていた車や機械にも消費税がかかります。これは、個人事業主が結構よく忘れることです。なお住居用不動産を消費税の課税事業者が売却した際に発行する領収書、あるいは普通のサラリーマンなどの事業者でない人が発行する領収書は営業とは関係ない売買であるため、収入印紙を貼らなくても問題ありません。