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不動産を売却した時って、確定申告がいるの?

自営業やフリーランス、給与所得以外に収入があるサラリーマンなどは確定申告をする必要がありますが、自宅などの不動産を売却した時にも確定申告をしなければならないケースがあることをご存知ですか?確定申告を全く知らない方にとっては、「手続きが難しそう」とか、「必要書類が多そう」といった煩わしそうなイメージを感じますよね。しかし、家を売却をして所得が発生した場合は、これを怠ってしまうと脱税になってしまいますし、実は何より、申告をすることによって得をする事もあるのです。

近々、家を売る事があるかもしれないという方々へ向けて、不動産売却における確定申告はどのようなものなのか、ご説明させて頂きます。

そもそも確定申告とは?

一般的にサラリーマンは、毎月の給料から源泉徴収として各種の税金が引かれて振り込まれています。給与以外の収入が発生した場合、もしくは保険などの控除がある場合は、税額を調整するために「年末調整」という作業が必要になります。その結果、税金を払いすぎていた場合は還付、不足していれば徴収し、納税ということになります。例えば、もし自宅を売却した場合は、それにかかる税金は、給与所得とは別枠の「分離課税」という形で独立して課税されます。

その時には、会社員であっても、その所得を自分で報告・申告しなければなりませんが、様々な所得を国に対して申告することを「確定申告」といいます。そもそも、年末調整や確定申告とは一体何のために行うものなのかというと、「所得を確定するため」の制度です。

会社員の場合は、会社から国へ所得が報告されますから、基本的には、わざわざ個人で確定申告を行う必要はありません。しかし、給与所得以外の収入がもしあれば、それを税務署に申告をせずにいると、国がその人の所得を把握できませんし、報告を怠れば脱税ということになってしまいます。そういった時のために確定申告というものが存在するのです。

不動産売却で確定申告をしなければいけない場合

では、家などの不動産を売却した場合は、どのようなケースで確定申告が必要なのでしょうか?結論からいいますと、「不動産売却によって譲渡所得(利益)が出た場合」、確定申告をする必要があります。ここが重要なのですが、売却「益」、つまり家を売ったことによって儲かっていなければ、申告の義務はありません。買った時よりも売った時の方が価値が下がっていれば儲かったことにはならないので、よっぽど一等地に不動産を持っていたのではない限り、ほとんどのケースにおいては確定申告の義務は発生しないかもしれません。しかし、儲かった場合でも、儲からなかった場合でも、実は確定申告をした方がお得になるのです。

確定申告をすれば税金がお得になる?

実は、不動産を売却する際、ある要件を満たした場合は、確定申告をすれば所得税が安くなる特例が利用できます。儲かった場合と、損をした場合、どちらの局面においても、確定申告をする事によるメリットがあるのです。例えば、儲かった場合、このメリットとは、以下の3点になります。

・居住用不動産を売却する際、3000万円の特別控除
・所有期間が10年を超える居住用不動産を譲渡した際の軽減税率の特例
・特定の居住用不動産を買い換える際の特例

上記のような特例を利用する際に、確定申告することが必要となってくるのです。ちなみに、文章中の「特定の居住用財産」とはどういう財産かというと、

「現在、居住している家屋とその敷地」、「転居してから3年後の12月31日までに譲渡する居住していた家屋とその敷地」、「譲渡した年の1月1日時点で、購入してから五年超を超える不動産」といった条件を満たす不動産のことになります。

また、売却損となってしまった場合には、前述の通り確定申告を行う義務はありませんが、こちらも、ある一定の要件に当てはまる場合は申告し、「損益通算」をすることにより節税ができるのです。「損益通算」とは、譲渡損失(売却損)の金額を、給与所得などの所得税や住民税から相殺できる制度で、その制度を利用することで節税が可能になるというわけです。この損益通算という制度ですが、なんと譲渡した翌年以後の3年間に渡って繰り越すことができるため、大きな譲渡損失が発生した場合は、利用するメリットがとても大きくなるのです。

この譲渡損失の繰越控除は2種類あり、自宅を買い換えるときと、ただ売却する場合で要件が異なります。自宅を買い換える場合の繰越控除は、以下の要件を満たす必要があります。

・所有期間が5年を超える自宅を売却すること
・敷地面積が500平方メートルの部分まで(それを超える部分は繰越控除の対象とはならない)
・その年の合計所得金額が3000万円以内であること
・買い替える家は、自宅を売却した年の前年1月1日から翌年の12月31日までに取得すること
・買い換える家の床面積が50平方メートル以上であること
・10年以上の住宅ローンを借りて取得すること

買い替えではなく、ただ売却する場合の繰越控除においては、上記の要件に加えて、以下の要件を満たす必要があります。

・売却の前日に、売却不動産の住宅ローンの残高が10年以上あること ・その住宅ローンの残高が、売却した自宅の価格を上回っていること ・(上記からは逆に、敷地面積が500メートル以内という要件はなくなります)

また、この場合は、限度額が設けられ、その上限は「売却した前日の住宅ローンの残高から売却価格を引いたもの」となっております。不動産の譲渡損失における繰越控除についての説明はここまでです。色々とややこしいですが、これらの特例を受けるためには、確定申告が必要というわけなのです。

不動産売却の利益の求めかた

さて、ここまで確定申告のメリットをお伝えしてきました。それでは、不動産売却における譲渡益(儲かったか損したか)は、実際にどうやって算出するのか、簡単にご説明致します。不動産売却による利益とは譲渡所得(売却益)×税率で算出することができ、このうち、譲渡所得(売却益)は、「売却金額-購入金額-諸費用(-特別控除額)」で計算します。

売却金額とは、不動産売却を行なった際の価格です。購入金額とは、不動産の購入時の価格から不動産を所有していた期間にかかる減価償却を引いた金額です。諸費用とは例えば不動産仲介業者や行政書士などに支払う仲介料などの、売買契約等に関わる周辺費用です。かっこ内の特別控除とは、前述の通り、特例を使用した場合の3000万円の控除が受けられるという制度です。特例を使用しない限りは、この控除は発生しません。これらの項目を使用して計算し、売却における譲渡益を求めます。そして、確定申告に備えることになります。

では、確定申告は実際どうやってやるの?

前述したように、確定申告とは、1月1日からその年の12月末日までに収入があった人が、所得税の金額を申告するために行うものです。申告できる期間は、通常、翌年度の2月16日から3月15日までの一ヶ月間で、現在住んでいる地域の税務署へ書類を提出(もしくは郵送・電子申告)します。申告書類は、税務署へ行けば頂くことができますが、国税庁のウェブサイトに「確定申告書作成コーナー」が用意されているため、PC上で記入する方が色々と便利です。

不動産売却においては、税務署やウェブで取得する確定申告一式の書類とは別に、「不動産購入時の売買契約書」、「不動産売却時の売買契約書」、「その他諸費用に関する契約書や領収書」などの書類が必要になってきますので、準備しておきましょう。また、e-taxという制度を利用すれば、税務署にわざわざ出向くことなく書類を提出することができます。e-taxを使用すれば、確定申告が24時間提出が可能(申告期間中に限る)で、さらに税金の還付を受けることになった場合は通常より早く還付金が帰ってくるというメリットも。

なお、確定申告はわざわざ自分で行わなくとも税理士に頼むことも可能ですから、お仕事などで忙しい方は、税理士に依頼するという選択肢もあります。また、自治体などが無料の確定申告相談会等を開催している事も多く、そちらへ出向いて色々と勉強をして備えておくのも良いでしょう。

まとめ

以上、不動産売却の際の年末調整・確定申告について解説させていただきました。不動産を売却した場合、その譲渡所得がプラスであれば確定申告しなければいけません。また、損失がある場合でも、確定申告すればお得になります。

申告書類の記入は多少面倒かもしれませんが、上記の要件に該当する方は、是非申告を検討して見ましょう。

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