任意売却する際は、引越し費用をどのようにして確保するか悩んでいる人もいるでしょう。実は、任意売却する際の引越し費用を確保する方法があります。ここでは、なぜ任意売却で引越し費用を確保できるのか？任意売却で確保できる引越し費用額、任意売却で引越し費用を確保するポイント、高額の引越し費用保証には要注意、についてご紹介します。この記事を読めば、任意売却する際の引越し費用を確保する方法が分かります。

なぜ任意売却で引越し費用を確保できるのか？

任意売却の場合は、ローン残債より売却価格が低くなりますが、どうして引越し費用を確保できるのでしょうか？任意売却の場合は、生活している住宅から立ち退くことが必要であるので、売買契約がまとまると債務者は引越しする必要があります。しかし、ローンの返済ができない債務者は暮らしに困っているので、引越しの準備ができない可能性が大きく、立ち退き自体ができません。

債権者からすれば、立ち退きが引越し費用の準備ができないために遅れると債権回収の時期がその分遅れるので、引越しを可能な限り早くして欲しいと思っています。そのため、一刻も早く立ち退きを終わって、売買契約を結ぶために、売却価格から引越し費用を経費として捻出するという対応方法が行われます。引越し費用を売却価格から捻出すれば、債権者としては回収額が少なくなります。

しかし、引越し費用が準備できないことによって売買契約がまとまらなくなって、最終的に競売になれば、回収額が引越し費用を任意売却から差し引きした金額より少なくなるので、最終的に債権者としては損するようになるでしょう。そのため、より多く債権が回収できるように債権者は引越し費用を困っている債務者にサービスして、売買契約を結びやすくしています。

どのようにして引越し費用は捻出されるか？

引越し費用を捻出する方法を把握するには、どのように任意売却で売却したお金が配分されるかを掴む必要があります。任意売却の場合は、債権者のほとんどが認可する諸費用としては次のようなものなどがあります。

• ・債権者に対するローンの残債
• ・不動産業者に対する不動産を売却した際の仲介手数料
• ・司法書士に対する抵当権を抹消する費用
• ・マンション管理組合に対する修繕積立金や管理費の滞納分
• ・役所に対する固定資産税などの滞納分

なお、無条件でこのような項目の全てが認可されるとは限りません。次に、交渉することによって認可される諸費用としては次のようなものなどがあります。

• ・引越し費用
• ・残金を振込みする際の手数料
• ・残置物を撤去する費用

なお、配分されるのが困難なものとしては、売買契約を結ぶ際の印紙代、引越し先の賃貸契約をする際の費用、土地の境を確定するための費用などがあります。引越し費用を捻出するために、このようなことを考慮した上でどうすればいいかを検討するようになります。引越し費用は諸費用として売却価格から当然差し引かれるものであるというように解釈を間違ってする人が、債務者の中にはいます。

基本的に、引越し費用は、住宅の買受人も債権者も払う義務はなく、債権者側が了解して初めて成り立つものです。債権者のほとんどは、任意売却をしたいと思っている債務者の現在の状態について、経済的に困っていることを十分に承知しています。ローンが返済できないくらい困っているために任意売却をしようとしているので、引越し費用までこのような債務者がとても準備できないだろうと思っています。そのため、引越し費用として売却価格の一部を引き当てすることができるのは、基本的に債権者の厚意によるものであることを覚えておきましょう。

逆に言うと、債権者の全てが分かってくれるとは必ずしも限っていないと言うことになります。そのため、全く引越し費用を捻出することができない場合も結構多くあると覚えておきましょう。債権者に分かってもらうようにするための努力を、債務者は惜しまないようにしましょう。

手元のお金や預貯金が無いためにどうしても引越しすることができない実情を正直に話して、真摯に債権者の心情にアピールすることによって、状況が大いに変わる可能性はあり得ます。また、引越し費用が捻出できない場合を考えて、普段から預貯金をするように努力しましょう。いかに金額が少ないということでも預貯金しておくことによって、一部の引越し準備金として間違いなく役立つでしょう。

競売物件の場合は、主として転売するために不動産業者が落札する場合が多くあります。このような不動産業者は、物件を落札するために最も価格を重要視します。当然ですが、費用が掛かると、転売する際の儲けがその分少なくなるためです。基本的に、競売で落札する不動産業者のスタンスはこのようなものであるため、物件の持ち主に対しても、引越し費用や立退き費用などについて交渉したくないと思っています。そのため、ほとんどの競売物件においては、積極的に引越し費用を捻出するような習慣はなく、むしろほとんどの買受人は全く払う必要がないと考えていると覚えておきましょう。

任意売却で確保できる引越し費用額

では、任意売却の場合は、どのくらいの引越し費用が確保できるでしょうか？相場の平均としては、ほとんどの事案が10万円～30万円で落ち着くと考えておくといいでしょう。この数値は、引越し費用を住宅金融支援機構が控除経費であると認可した際の基準額でもあります。しかし、他の住まいで新しい生活を始める場合は、引越し費用以外に新しい住まいの賃貸の仲介手数料や敷金、家賃1ヶ月の分などが必要になってきます。

債権者の了解をもらって引越し費用の10万円～30万円を確保しても、このような全ての費用を賄うのは困難でしょう。さらに、引越し費用を任意売却においてもらうことができるのは、最後に決済する時点になります。しかし、実際には引越しをそれまでに終わる必要があるので、立替えることが必要になります。そのため、後からもらえる引越し費用のみを当てにすることはできません。債権者が引越し費用は出してくれないかもしれないことを考慮して、お金をある程度用意しておくようにしましょう。

任意売却で引越し費用を確保するポイント

基本的に、債権者は債務者の状態などを考慮して、引越し費用を確保する方がメリットがあると見極めた際にだけ引越し費用を確保してくれます。債権者から見ると、ローンの返済を停滞していた債務者を信用するのは困難であり、本来であればこの後の生活まで考える必要はありません。引越し費用をそれでも債権者に確保してもらうには、交渉を粘り強く行うことが必要になります。そのため、任意売却を頼む不動産業者が、任意売却のノウハウを持っている、債権者と交渉を粘り強く行う、ことが大切なポイントになるでしょう。

高額の引越し費用保証には要注意

「引越し費用を100万円保証します」というような根拠が無いセールストークで誘ってくるような不動産業者も多くあります。このような引越し費用が高額に認可される場合は、実際にはほとんどないため、悪徳業者の可能性が非常に大きいと考えておきましょう。これ以外にも、「引越し費用が確保できなかった場合はありません」あるいは「引越し費用を売却価格から必ず確保します」などと言い切るような不動産業者も信用しないようにしましょう。債務者からすれば確かにセールストークとしては魅力がありますが、実際にはそれほど甘くはないと考えておきましょう。このような上手いセールストークに安易に乗らないように注意することが大切です。