マイホームを任意売却したいと考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、自分でマイホームを任意売却するのは相当困難です。そのため、任意売却を専門に取り扱っている業者に頼む必要があります。ここでは、マイホームを任意売却する際の流れについてご紹介しましょう。

マイホームを任意売却する際の条件

マイホームは、任意売却が簡単にできるというものではありません。次のような条件をクリアしないと、任意売却はできません。

• ・金融機関などの債権者が合意している
• ・マイホームが税金の滞納によって差押えされていない
• ・十分に売るために行動する期間がある
• ・マイホームは市場価値がある
• ・共有者や連帯保証人が了解している
• ・管理費などを滞納していない

特に、金融機関などの債権者が合意していることが最も大切です。例えば、任意売却の価格が大幅に債権額より少なくなる場合は、債権者は任意売却に合意してくれません。そのため、任意売却の場合でも、債権者が合意してくれる価格でなければ売れないため注意しましょう。なお、マイホームを任意売却する際の条件については、ネットなどで詳細に紹介されているため確認してみましょう。

マイホームの任意売却の流れ

マイホームの任意売却は、大まかには次のような流れになります。

• ・マイホームの価格を査定する
• ・競売するか、任意売却するか判断する
• ・リスケジュールを実施する
• ・住宅ローンの滞納が発生する
• ・任意売却を債権者に打診する
• ・債権者と調整して合意する

基本的に、一般の売却と任意売却は同じであるため、販売がスタートしてからは一般の売却の同じ流れになります。買主が決まると、売ってもいか債権者に了解をもらうようになります。また、どのようにして売却額を分配するかを、利害が関係する人で決定することが必要です。任意売却の場合は、引き渡しと売買契約は、基本的に同じ日に行います。なお、任意売却の場合は、次のような準備が必要になります。

価格を査定する

任意売却の場合は、売却額がローン残高よりも大きいかどうかで結果が相当違ってきます。そのため、まずマイホームの価格を査定します。

さらに、ローンの残高証明書を融資を受けている金融機関から入手します。残高証明書によって、売却額がローン残高よりも大きいかどうかを判断します。売却額がローン残高よりも大きい場合は、ほとんど任意売却は問題ないでしょう。そのため、任意売却をしたいと債権者に言っても、基本的に合意してくれます。マイホームの任意売却を、債権者と一緒に進めましょう。

一方、売却額がローン残高よりも大きい場合は問題になります。この場合は、売った後にローンの残債を将来的に返せるかを考慮する必要があります。売った後にローンの残債が返せない場合は、自己破産を考える必要があります。
自己破産する際は、任意売却を無理にしないようにしましょう。任意売却の場合は、面倒で能動的に自分が行動する必要があります。

一方、競売の場合は、現在のマイホームで1年近く競売が終わるまで暮らすことができます。そのため、自己破産する場合は、競売にする方法もあります。なお、自己破産しても、連帯保証人がいると、残債を連帯保証人は返す義務があります。そのため、自己破産をすると、迷惑が連帯保証人にかかるので注意しましょう。

リスケジュールを実施する

ローンの返済ができない場合でも、任意売却はすぐにできません。まず、リスケジュールを実施します。

リスケジュールというのは、融資を受けている金融機関に対して返済の変更・延期を申し込む手続きです。一般的に、融資を金融機関で受けると、月々一定額を返す必要があります。しかし、返すのがさまざまなことから難しくなる場合があります。このような場合に、返すのを少し待ってくれないかと金融機関に頼むのがリスケジュールです。

リスケジュールの場合は、具体的には月々に返す金額を少なくするために返す期間を延ばします。例えば、10万円月々返していたものを、5万円に数年間は少なくするようなものです。リスケジュールによって、余裕ができてくると、元のように返す額をします。

しかし、いくら努力してもローンを返すことができなければ、ローンを滞納するようになります。この場合は、任意売却したいということを債権者に相談しましょう。

任意売却を伝える時期

ローンを滞納して、任意売却したい場合は、債権者の金融機関に早めに伝えましょう。一括でローンの残債を返すことを金融機関に求められて、そのままにしておけば競売されるようになります。競売される場合でも、任意売却が途中でできると競売を止めてくれますが、任意売却が認可されるのは限度があります。

債権者の合意をもらうのは、競売の入札が始まればできなくなります。そのため、競売を債権者が申立てする前に、債権者に任意売却について合意してもらいましょう。このようにして債権者に合意してもらうと、マイホームの任意売却が始まります。この後の流れは、普通のマイホームの売却の場合と同じになります。

業者にマイホームの任意売却を頼む費用

マイホームを任意売却する際は、専門的な知識や経験が必要になります。そのため、自分でマイホームを任意売却するのは困難で、業者に頼むのがおすすめです。

しかし、業者にマイホームの任意売却を頼むと、実費や仲介手数料が必要になります。宅地建物取引法によって仲介手数料は決まっているので、業者が違っても同じです。仲介手数料は、売却額の3%に6万円をプラスしたものに消費税が掛かります。

例えば、1500万円でマイホームが売れた場合は、1500万円の3%の45万円に6万円をプラスした51万円に消費税の8%が掛かるため、仲介手数料は55万800円になります。債権者には、仲介手数料の55万800円を差し引いたもの返すようになります。交渉すると、売却額で債務者の引越し費用なども負担してくれる場合もあります。

なお、マイホームの任意売却を業者に頼む際は、費用だけでなく、次のようなことにも注意しましょう。

自分で業者は探す

ローンを滞納すれば、債権者から書類や電話で督促され、返せないのであれば任意売却をすすめてきます。しかし、この場合に債権者が指定する不動産業者に頼むと、取引は債権者に都合がいいものになることに注意する必要があります。そのため、残債を払う方法などについて交渉が上手くできないでしょう。基本的に、マイホームの所有権は持ち主にあるため、債権者に業者を紹介されても丁寧に辞退して、業者を自分で探す方が有利になります。

豊富に任意売却のノウハウがある業者を探す

任意売却の場合は、普通の売却と比べて債権者との交渉や専門的な知識が必要になります。ローンの返済状況や登記簿、将来的な見通しなど、正しく債権状況が見極めできなければ、債権者や買主と考えてもみなかったようなトラブルが発生し、任意売却が成功しない場合もあります。そのため、豊富に任意売却のノウハウがある業者を探しましょう。

報酬がはっきりしている業者を探す

高い成功報酬や申込金などを要求したりする業者がいます。しかし、任意売却の場合は、3%の売買仲介手数料に6万円をプラスしたものに消費税を掛けた報酬になるため注意しましょう。