1.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生からの流れと必要な手続き・任せられる主な専門家・手続き期限　一覧】

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

1-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

１．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

1-2.「相続を知った日から3ヵ月以内にする手続き」

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

1-3.「4ヵ月以内にする手続き」

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1-4.「10ヵ月以内にする手続き」

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いです。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1-5.「1年以内にする手続き」

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参考：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

1-6.「3年以内にする手続き」

10．相続登記（弁護士・司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
相続登記は一般的に司法書士に依頼するケースが多いです。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参考：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

2.不動産の相続手続きに必要な書類と入手できる場所

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

2-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

2-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

税務署でもらう相続税の申告書

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

3.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

3-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

特に必要書類に関しては遺言書の有無や相続人の数によって異なってきますので、一概には言えません。3,000円程度が最低額だと考えておきましょう。

3-2.相続で使える控除

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

控除は複雑で、自分がそれに該当するのかどうかということは、ご自身では判断がつかないことも多いです。税理士に依頼する方が確実でしょう。

4.宮崎県における「相続」の概況

熊本国税局の令和3年統計情報によると、宮崎県の相続税課税対象財産は約686億円です。1,662人の相続税申告者のうち約86.1％の1,431人が課税対象となりました。このうち約58億円が相続税として納税されています。

また令和3年度の宮崎県では被相続人672人に対して1,662人の相続人がおり、1つの相続案件につき平均約2.47人の相続人がいることがわかります。
5年前のデータと比較すると、平成28年は1つの相続案件に対して平均約2.57人の相続人がいましたので、相続人の数は減少傾向です。

〈図　令和3年分 宮崎県内　税務署別課税状況〉

さらに、相続財産の内訳は熊本国税局管轄の九州4県（宮崎県・熊本県・大分県・鹿児島県）での「取得財産の種類に対する申告・課税の状況」図で確認できます。
相続財産の種類別取得財産価格（申告ベース）を見ると、不動産（土地＋家屋・構造物）は約1,486億円です。これは全体（4,189億円）の約35.4%を占めており、管轄4県では相続財産の４割弱が不動産に関連していることがわかります。
不動産の詳細な内訳として、土地は約1,205億円、家屋は約281億円となり、土地がその大部分を占めています。

〈図　九州4県（宮崎県・熊本県・大分県・鹿児島県）における、取得財産の種類に対する申告・課税の状況〉

参考：熊本国税局統計情報　令和3年直接税（相続税）

5.相続した不動産を売却する流れと必要書類

5-1.相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れは以下の通りです。

【図　相続した家を売却する流れ＆かかる時間】

1.「相続協議」

ケースによってかかる時間が大きく異なります。
相続人間で揉め事が起これば、何年も話し合いが続くケースも少なくありません。

2.「相続登記（不動産の名義変更）」

役所に行って必要書類を提出します。2カ月くらいかかります。
自分ですることも出来ますが、司法書士に依頼すると手間なく済みます。

3.「査定依頼～媒介契約の締結～売却活動開始」

不動産会社を探し、査定してもらってから、実際に売りに出すまでにかかる期間は、人によりますが大体半月程度のことが多いです。

4.「売買契約締結」

売りに出して買い手が見つかるまでの期間は、価格・条件によりますがおおむね3ヶ月～1年程度です。

5.「決済・引き渡し」

家の中にある家財の整理等を行い、引き渡します。半月程度かかります。

6.「確定申告」

売却の翌年に行います。

4-2.相続した不動産の売却に必要な書類

相続した家を売却するために必要な書類には、大きく「相続登記（名義変更）の必要書類」と「売却の必要書類」があります。

・相続登記（名義変更）の必要書類

「2.不動産の相続手続きに必要な書類と入手できる場所」 をご覧ください。

・売却の必要書類

ケースによって多少異なるところはありますが、主要なものは以下の通りです。

【表　物件売却時に必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

なお、引き渡し時には加えて以下が必要です。

【表　引き渡し時に必要な書類と取得できる場所】

6.不動産売却でかかる税金

不動産売却時にかかる税金は以下の通りです。
【表　不動産売却でかかる税金の概要と税額の目安　一覧】

7.宮崎県で相続した不動産をスムーズに売却するためのコツ

宮崎県で、相続した不動産をスムーズに売却するためのコツは以下の通りです。

1.地域密着の経営で地場の市場に精通した不動産会社を選ぶ

相続した不動産の売却を検討する場合、全国にネットワークのある大手不動産会社だけに目を向けず、売却したい物件エリアの地元不動産会社に相談することもおすすめします。
地元の不動産会社は周辺地域の不動産市場に詳しく、適正な取引価格を提示できる可能性が高いためです。
また、中古住宅の取引では、近隣の住民が購入者となる傾向が高いことから、地域の相場や近況に精通する不動産会社なら円滑な売却が期待できます。

例えば、宮崎市の「有限会社グリーン開発 」は、創業40年を超える歴史を持ち、地域に密着した多様な不動産取引実績を誇ります。同様に、都城市の「新興不動産有限会社」や延岡市の「
延西興産株式会社」などの不動産会社も地域に根差した不動産事業を展開しています。
上記のように、売却を考えている物件の地域を知り尽くした不動産会社に相談することは、スムーズな不動産売却の近道です。

2.不動産会社との相性や信頼関係の構築を大切にする

不動産会社との相性や信頼関係は、不動産を売却するうえでとても大切です。
売却活動にかかる時間は、一時的なものではありません。長期間の付き合いが必要となるため、担当者や不動産会社との関係性は売却の成功に影響します。

不動産オーナーである売り主側の事情や要望を丁寧にヒアリングし、きちんと理解し反映してくれる担当者であることが望ましいです。
初めての相談にもかかわらず、必要以上に契約を急ぐような態度の担当者には注意しましょう。売り主側の思いを十分に考慮しないまま手続きを進めてしまう可能性があります。
不動産会社の歴史や規模、取引実績も大切な要素の一つですが、人間関係における相性や信頼構築を重視することをおすすめします。

最適なパートナーを見つけるには時間と比較がかかりますが、契約前でしたら、複数の不動産会社に相談することが可能です。

3. 税理士や司法書士などの専門家と連携している不動産会社を選ぶ

相続不動産の売却には、事前の相続登記や売却時の税金の計算など、様々な手続きおよび書類作成が必要になります。
そのため、司法書士や税理士といった専門家へ依頼することで、スムーズに相続を終えることができます。

しかし、不動産会社と専門家をそれぞれ個別に探し、相談・交渉することは手間も時間もかかり、負担が大きくなってしまいます。
相続不動産を売却する際は、司法書士や税理士などと連携したサポートが可能な不動産会社に相談することが大切です。
相続手続きから不動産の売却までをワンストップで行うことができ、安心して任せることができます。

例えば、日向市の「株式会社アクロス不動産」は、司法書士や税理士などの専門家が相談員として対応する相続相談窓口で定期的に無料相談会をおこなっています。
また、宮崎市の「有限会社グリーン開発 」、日南市の「日南不動産株式会社」は、税理士や司法書士などの専門家との連携体制が整い、総合的な相続問題に対応しています。

8.宮崎県の相続不動産の売却相場解説

(2024年1月更新)宮崎県における相続不動産の売却相場は以下の通りです。

【(2024年1月更新)宮崎県における相続不動産の売却相場】

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

【2024年版 総合】宮崎県 相続不動産の売却相場解説と予測

9.宮崎県で相続した不動産（実家・空き家）活用方法一覧

相続した不動産は、売却以外にも以下のような活用方法があります。

〈相続した不動産（実家・空き家）活用方法一覧〉

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

【宮崎県版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法５つ

10. 宮崎県の不動産相続事例

別記事で、以下の内容による宮崎県の不動産相続事例を3つご覧いただけます。

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

【宮崎県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

11. 宮崎県で相続時におすすめの不動産会社10選

宮崎県で、相続時におすすめの不動産会社は、以下の通りです。

詳しくは、以下をご覧ください。

【宮崎県版】相続時におすすめの不動産会社オススメ10選

12. 宮崎県で相続の相談・必要書類を入手できる会社・機関の一覧

12-1.宮崎県で相続の相談が出来る会社

宮崎県で、相続の相談が出来る代表的な会社は以下の通りです。

・宮崎相続遺言相談センター

宮崎相続遺言相談センターは、宮崎駅から車で5分ほどの好立地にある相談窓口です。
25年以上におよぶ歴史を持ち累計の相続相談数は4,800件を超える実績を誇ります。

主に宮崎市、都城市、日南市の方々からの相続、遺言、家族信託などの無料相談に対応しています。

（事務所名：湯浅敏幸司法書士事務所）

〒880-0021 宮崎県宮崎市清水1-13-22
電話：0120-339-157
営業時間：8:30～17:30
定休日：土曜日、日曜日、祝日
HP：https://www.miyazaki-souzoku.com/

・都城相続相談センター

都城相続相談センターは、都城市役所から徒歩3分に位置し、難しい手続きなどが不要な安心で親しみやすい相談窓口です。
相続手続きや遺言関連の相談実績が豊富で、累計3,500件を超えています。
通常の相談も出張相談も無料で対応しており、専門的な相談には士業の専門家と連携したサポートを行っています。

（事務所名：一般社団法人南九州相続相談センター 都城市相談ルーム）

〒885-0072 宮崎県都城市上町17街区24 都城ビル（永山ビル）201号
電話：0120-195-177
営業時間：9:00～21:00
定休日：無休
HP：https://www.kirishima-aira-souzokusodan.com/miyakonojo/

・宮崎相続相談サポート室

宮崎相続相談サポート室は、宮崎駅東口から徒歩約10分に位置する相続の相談窓口です。
相続登記や遺言書の作成、相続放棄などの手続きをサポートしています。
安心の明朗会計で、事前に予約をすれば夜間や土日祝日などの営業時間外でも対応可能です。

（事務所名：にしもと司法書士事務所）

〒880-0872 宮崎県宮崎市永楽町115-2 ラ・ルミエール永楽302号
電話：0985-89-5187
営業時間：9:00～19:00
定休日：土曜日、日曜日、祝日
HP：http://www.nisimoto-souzoku.com/

宮崎県で相続の相談が出来る公的機関・準公的機関

企業が運営する相談窓口のほかに、公的機関・準公的機関の相談窓口もあります。

・【無料相談】宮崎県司法書士会 相続・遺言相談センター

宮崎県司法書士会では、相続が発生した際の手続きや遺言などの相談窓口を設けています。相談料は初回30分無料で、宮崎市内の宮崎県司法書士会館にて毎週水曜日に開催されています。
詳しくは公式サイトをご覧ください。

〒880-0803 宮崎県宮崎市旭1-8-39-1
電話：0985-28-8538（予約制）
予約受付時間：10:00～12:00、13:00〜16:00
定休日：土曜日、日曜日、祝日
HP：https://www.miyashoshi.net/project/souzoku/

・【一部無料】法テラス宮崎

法テラスは、国が設立した法的問題の解決をサポートする公的機関です。
無料の法律相談を受けるためには、所得制限など一定の条件があります。
利用を検討する前に公式サイトや電話で詳細情報をご確認ください。

〒880-0803 宮崎県宮崎市旭1-2-2 宮崎県企業局3F
電話：0570-078367
営業時間：9:00～17:00
定休日：土曜日、日曜日、祝日
HP：https://www.houterasu.or.jp/chihoujimusho/miyazaki/index.html

12-2.宮崎県で必要書類を入手できる公的機関・市役所

市役所で入手可能な書類について、売却時、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【市役所で入手できる主要書類　売却時・登記手続き時・相続税申告時】

【宮崎市役所】

〒880-8505 宮崎県宮崎市橘通西1-1-1
電話：0985-25-2111

【都城市役所】

〒885-8555 宮崎県都城市姫城町6街区21
電話：0986-23-2111

【延岡市役所】

〒882-8686 宮崎県延岡市東本小路2-1
電話：0982-34-2111

【日南市役所】

〒887-8585 宮崎県日南市中央通1-1-1
電話：0987-31-1100

・法務局

法務局で入手可能な書類について、売却時、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【法務局で入手できる主要書類　売却時・登記手続き時・相続税申告時】

【宮崎地方法務局】

〒880-8513 宮崎県宮崎市別府町1-1 宮崎法務総合庁舎
電話：0985-22-5124