1.大阪府にお住まいのM様が、「兵庫県で相続した実家の一戸建てを売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

M様は大阪府にお住まいの50代のお客様です。
お母様が逝去され、ご実家である神戸市の一戸建てを相続しました。
M様は神戸市に持ち家があり、住む予定のない実家は売却したいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

M様が、インターネットで実家のある地域の物件を調べたところ、売り出し中の物件がいくつかあることがわかりました。
実家も売りに出せそうだと思ったＭ様は、早速いくつか査定を依頼しました。
すると、各不動産会社の査定額に数百万円の開きがあり、どの見積が妥当なのか分かりませんでした。

不動産会社の探し方・選び方

最初は、一番高い査定額を提示した不動産会社に売却の依頼をしようとＭ様は考えたのですが、その価格で売れるのか、その価格が妥当なのかが分からず不安になりました。
そこで、地元の不動産会社の方がその地に合った適正な価格を提示してくれるのではないかと思い検索をしていると、

・地域密着20年で、より適正な「売れる価格」を誠実に伝えてくれる
・遠方でも無料でLINE相談ができる

不動産会社が見つかり、M様はオンラインで相談してみることにしました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は、実家のある地域で中古物件が売りに出されていることを確認できたため、「ある程度需要はありそうだ」と判断されたとのことでした。

しかし、M様が確認されたのは売り出し中の価格であり、成約価格をそれらの物件情報を掲載しているサイトで確認することはできません。

そこでまず弊社は、M様ご自身で「成約価格」（売却相場）を知ることができる方法を、下記の通りご説明差し上げました。

1. 不動産の売却相場を自分で調べる方法

【インターネットで成約価格の実績を調べる】
過去の成約価格の実績は「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」で確認できます。

不動産成約情報の入手先

なお、上記双方とも情報源は同じであり、「レインズ」の情報を国土交通省が個別の取引を特定できないよう加工し、公開しているものになります。

また、レインズの登録なしで売買される物件もあるうえ、取引情報の件数が少ない地域については相場情報として適切でないとの判断のもとに、データが提供されていません。

実際に物件の何割がレインズに登録されているかを示すデータはないものの、大多数の取引がレインズを介しているといわれており、売却相場の目安とするにはよいでしょう。

【インターネットで現在販売中の物件価格を調べる】
不動産情報サイトでは、売出中の物件情報を確認できるため、M様が既にお調べになったように、相続した不動産に類似する物件があれば、売却価格の参考にできます。

しかし、特に築古物件であったり、売れるまでに時間がかかったりするなどの場合は、値引き交渉が行われ、売出し価格より低くなりがちです。
中古物件の成約価格は、レインズに新規登録された売り出し価格の８～９割程度である傾向にあります。
参照：公益財団法人東日本不動産流通機構 「首都圏不動産流通市場の動向（2023年）」

2.「結果」

弊社はM様に査定額を提示し、新たな区役所庁舎や文化施設の建設、広場のリニューアルなどで再開発中の西神中央駅から徒歩圏内であるため、売却できる可能性が高いとお伝えしました。

以前Ｍ様が査定を依頼した不動産会社の方が高い査定額を提示していましたが、弊社より本当の「売れる価格」の根拠について説明を受けたＭ様は査定料金に納得され、物件の売却をご依頼くださいました。

結果、売りに出して3ヶ月後、無事買い手を見つけることができました。Ｍ様は、「思っていたより早く売れたことで、結果的に一番高く売れたのかも知れない」と大変お喜びでした。

2.神戸市にお住まいのK様が、「古い実家を『古民家』として売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

K様は神戸市駅近のマンションに、ご家族とお住まいの60代のお客様です。
昨年お母様が逝去され、明治時代に建設された古民家である実家を相続されました。
同じ神戸市とはいえ、K様の現住居からは車でも電車でも１時間以上離れた山奥の静かな田園にあります。

解決したいトラブル・課題

K様のご実家は、明治時代に建てられた、古民家としての趣のある家屋です。
周辺に教育施設やスーパーはあるのですが、家屋も土地も広いので、ファミリー層の需要が期待できそうにありません。

しかし、居住需要がないからといって、古民家を解体して土地として売るのには、惜しいようにK様は感じていました。
K様は、古民家風の店舗や宿泊施設を利用した経験があり、自然に恵まれた環境にある実家も古民家としての価値があるのではなかとお考えです。

不動産会社の探し方・選び方

K様は、実家を「古民家」として売ることは可能なのか、そのような物件を扱ってくれる不動産会社があるのか、調べてみることにしました。
インターネットで検索していると、

・売れにくい物件も、売れやすいよう付加価値を高めるための提案をしてくれる
・地元の不動産売却実績が豊富

不動産会社を見つけ、早速電話したうえで、訪問することにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社は売却相談にお越し下さったK様に、物件を古民家として売るための方法について、下記の通りご説明差し上げました。

1.古民家を売るために必要な対策３つ

・建物の「ホームインスペクション」を受ける
ホームインスペクションとは、建物の「健康診断」のことです。
「検査の専門家が、建物の基礎や外壁などのひび割れや雨漏りなどの劣化や不具合を、目視や計測で確認」します。

築古物件の場合は特に、建物の劣化状況の把握が必要です。
売買の目的物である物件と、契約内容の不一致である「契約不適合責任」を買主に問われ、損害賠償金の請求につながる恐れがあります。
ホームインスペクション費用の相場は、基本的な目視検査で5万～7万円程度、詳細な検査では6万～12万円程度です。

参考：国土交通省　「改正宅地建物取引業法の施行について」

参照：NPO法人　日本ホームインスペクター協会「住宅診断（ホームインスペクション）とは」

ホームインスペクションを受けることで、売り手、買い手双方安心して取引をすることができます。

・家の中の「残置物」を事前撤去する
家の中に残された家財である「残置物」の全撤去は、売却にあたって義務ではないもの、魅力ある売り物として事前撤去が望ましいです。

「残置物」の処分には手間と費用が発生するため、買い手はきれいに片付いている物件をより魅力に感じます。
まだ利用価値のある家財に関しては、購入者に確認して譲ったり、アンティークとして買取を業者に依頼したりすることも可能です。

・「既存不適格物件」に該当し、増築・改築に制約がないか確認しておく
建築当時は合法的であった建物も、その後の法律の改正や用途地域の変更で違反となっている「既存不適格物件」に該当している場合があります。

「違法建築」とは違い、「既存不適格物件」はそのまま住み続けるには問題がありませんが、改築や増築の際は、現行法の基準に従うことが求められます。
あらかじめ自治体の担当部署に確認をするのをおすすめします。

参照：神戸市役所　建築住宅局建築指導部建築安全課　「その他の許可及び認定」

なお、兵庫県では、既存ストックの有効活用、伝統的木造建築技術やまちなみ景観の維持・継承を目的として、地域の大工・建築士等による古民家再生を支援する「古民家再生促進支援事業」を実施しています。
条件を満たした古民家には最大500万円、歴史的建築物として認定された古民家には最大1,000万円の補助金が、改修工事の支援として支給されます。

参照：兵庫県庁　まちづくり部 住宅政策課　「古民家再生促進支援事業」

2.「結果」

弊社が説明差し上げた、築古物件を売るためのコツについてもご理解頂き、Ｋ様は弊社に売却をご依頼くださいました。

売りに出してからおよそ半年後、県の補助金制度を利用して古民家をリフォームし、セカンドハウスとして利用したいというご夫婦の買い手が見つかりました。

古民家を解体する必要がなかったうえに、想像以上に高く売れたことに、Ｋ様は大変満足されていらっしゃいます。

３.加古川市にお住まいのS様が、「転勤で売却を急いでいる相続不動産を早期に売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は加古川市にお住まいの50代のS様です。
ご実家で一緒に住まわれていたお父様がお亡くなりになり、実家を相続しました。
３か月後に名古屋市への転勤が決まっていたＳ様は、兵庫県に戻る予定もないので実家を売却したいとのお考えです。

解決したいトラブル・課題

S様は転勤にあたり、できるだけ早く相続した実家を売却したいとお望みです。
しかし、築古であるが改装を一度もしたことがない実家が、早く売れるのかわかりません。
また、売却金を引っ越し費用にできるだけ充てたいとのお考えです。

不動産会社の探し方・選び方

S様は、築古物件を早期売却できる不動産会社がないか、インターネットで探してみることにしました。
検索結果で見つけた不動産会社のサイトを見ていると、

・売主の都合にあわせて、多彩な売却方法を提案できる
・他社で断られたような難しい案件も、対応してくれる

強みがあると宣伝されていたので、Ｓ様は訪問して相談することに決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様は、転勤が決まっているご事情から、物件の早期売却をお望みです。
築古物件は状態によりますが、S様が心配されているように、売るためには改装や改築が必要な場合があります。

改装や改築、あるいは古い家屋を解体して更地を売るにしても、それなりの時間と費用が発生します。

時間に余裕のないS様には、買取の提案をさせていただこうと思っていますが、物件の売却方法には「仲介」「買取」の２通りあること、そして、それぞれの違いについて、ご説明さしあげました。

1.不動産の「仲介」と「買取」の違い

不動産を売却する方法は「仲介」と「売却」の２通りあります。両者の違いは以下の通りです。

＜仲介と買取の違い＞

2.「仲介」ではなく「買取」を選ぶ基準

一般的には、「買取」は市場価格より低い売却金額になるため、取引に不動産会社を介した「仲介」が主流です。
にもかかわらず、「買取」が選ばれるのは、下記のような状況にある方です。

「買取」が選ばれる基準

S様は、上記基準通り、転勤で住み替えが発生し、引っ越しに現金を必要としているため急ぎ売却するご事情のある方です。

3.「結果」

S様は早期売却のために「買取」を希望され、弊社の査定金額にもご納得いただけたため、弊社で買取をいたしました。

Ｓ様は無事、中古物件を売却できたうえ、引っ越しに必要な現金も手に入り、安堵されたご様子でした。これでようやく新生活の準備ができると、感謝のお言葉をいただきました。