兵庫県の相続した一戸建て（築古・中古）、マンション、土地それぞれの売却相場と動向について2022年～2023年全般の動向を振り返りつつ、売却市場の特徴や2024年以降の予測を解説しています。

1.兵庫県　中古一戸建て売却の2022年から現在までの売却動向と2024年以降の予測

・兵庫県 中古一戸建ての売却価格推移

【表　2022年～直近の一戸建ての売却価格推移(単位:万円/月 )】

2022年はこれくらいで売れました

仲介　2,374万円で売れました
買取　1,174万円で売れました

2023年はこれくらいで売れました

仲介　2,363万円で売れました
買取　1,654万円で売れました

今これくらいで売れています

・兵庫県 売れた中古一戸建ての特徴を比較

兵庫県で売れた中古一戸建ての特徴を、年次で比較し推移を見ます。

2022年から2023年にかけて売買された中古一戸建ての平均売却価格に大きな変化はありませんでした。
2022年に比べてやや築年数が経った物件が売買されたものの、建物面積や土地面積の広さに変わりはありません。
兵庫県では、「築26年」「建物面積109㎡」「土地面積150㎡」前後の中古一戸建てが売れやすく、なかでも姫路駅周辺の中古一戸建てが活発に取引されました。

【兵庫県で売れた中古一戸建ての特徴 年次推移】

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2024年以降の一戸建て（築古・中古）需要予測

ずばり！
兵庫県の中古一戸建て需要は

神戸や阪神間、姫路市などの一戸建て需要は堅調

神戸市や阪神間、姫路市などの人気の都市部では、一戸建ての需要が引き続き堅調に推移すると考えられます。
通勤通学の利便性や住環境が良いため人気が高く、さらに各自治体が「子育て支援策」を積極的に進めていることから、ファミリー世帯からの購入が期待できます。

例えば、尼崎市の阪神沿線 (武庫川駅〜杭瀬駅) ・阪急沿線 (武庫之荘駅・塚口駅・園田駅周辺) 地区は県内で初めて「子育て住宅促進区域」に指定されました。
指定されると、行政が住宅取得や子育て支援施設の開設などを支援するため、子育てしやすい住まいや住環境が整いやすく、ファミリー世帯からの人気が高まりやすいです。
また、尼崎市では子育て住宅促進区域で中古一戸建てを取得する場合、60万円の補助金が支給されており、住宅を購入しやすい環境が整っています。

明石市は「2人目以降の保育料が無料」「高校生の医療費も無償化」など、子育て支援が充実している自治体です。
明石市では子育て世帯の転入超過が続き、11年連続で明石市は人口増加しています。

県内「二地域居住」支援で中古一戸建て需要が生まれる

兵庫県では都市と多自然地域が近接する兵庫の特性を生かし、都市部の住民が週末を多自然地域で過ごす「二地域居住」に適した施設の紹介を行っています。

農作業体験や田舎暮らし体験等、空き家等を地方回帰の受皿として流通・活用することにより地域の活性化を目指しており、移住や二地域居住により田舎暮らしを始める人に対して、農園施設整備支援事業として最大75万円の助成金も提供しています。
都市部のように旺盛な需要は期待できませんが、上記のように地域の特性を活かした売却方法もあります。

参照：兵庫県庁 まちづくり部 住宅政策課「兵庫県住生活基本計画」

参照：尼崎市役所 都市整備局「子育て世帯等の新築・中古戸建住宅取得補助」

参照：明石市役所 政策局シティセールス課「笑顔の種あかし」

参照：兵庫県庁 企画部計画課　「ひょうご二地域居住バンク」

参照：兵庫県庁 農林水産部「田舎暮らし農園施設整備支援事業」

2.兵庫県　中古マンション売却の2022年から現在までの売却動向と2024年以降の予測

・兵庫県 中古マンションの売却価格推移

【表　2022年～直近の中古マンション売却価格推移(単位:万円/月 )】

2022年はこれくらいで売れました

仲介　2,477万円で売れました
買取　1,734万円で売れました

2023年はこれくらいで売れました

仲介　2,583万円で売れました
買取　1,808万円で売れました

今これくらいで売れています

・兵庫県 売れた中古マンションの特徴を比較

兵庫県で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較し推移を見ます。

兵庫県の中古マンションの平均売却価格は上昇傾向です。
2022年から2023年にかけて「築年数」や「専有面積」など売れた「マンションの条件」に目立った違いはありませんが、売却価格だけが前年比で106万円（4.28%）上昇しており、需要の高まりを見せています。

兵庫県では「駅から徒歩9分」「専有面積71㎡」前後の中古マンションが売れやすく、なかでも三ノ宮（JR）駅周辺の中古マンションが人気です。

【兵庫県で売れた中古マンションの特徴 年次推移】

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2024年以降の中古マンション需要予測

ずばり！
兵庫県における中古マンション需要は、

人気が続く「三ノ宮（JR）駅」周辺にタワーマンション規制！対象外の周辺地域に注目！

2022年、2023年共に最もマンション取引が多かった最寄り駅は「三ノ宮（JR）駅」でしたが、2020年7月より新神戸駅から神戸駅までの、三ノ宮（JR）駅周辺の商業エリアを「都心機能誘導地区」と指定し、タワーマンションなど大規模な住宅の建築を一定制限しています。

神戸三宮センター街を始めとした商業施設が豊富で、暮らしやすいことから「高層マンションが増加」していた傾向がおり、

等の目的のもと、施行されました。

規制の影響から、例えば周辺の対象外地域である市街地「西神中央駅」では人口誘致やリニューアルが進んでおり、その動きに伴って、マンション取引は増加傾向です。

引き続き利便性の高い「三ノ宮（JR）駅」付近の人気は高い状態が続く一方で、規制の対象外地域の活性化政策によって神戸市の西区、北区、垂水区、長田区などに居住需要が高まっています。

交通利便性が抜群で、再開発が順調な「中播磨地域」も売れやすさ継続の見込み

兵庫県では、各地域で整備や再開発の計画を進めています。
その中でも、交通の利便性に優れた姫路市を含む「中播磨地域」にて、2012年に都市計画マスタープランが発表されてから着実に再開発を進めており、安定して人気を獲得しています。

今後の計画にも、今まで姫路市内で最も駅の距離が長かった「姫路駅」から「英賀保駅」までの間に新駅を開業する予定などが含まれています。
特に新駅周辺は、文化やスポーツ施設が多く、新駅が大型公園の「手柄山中央公園」の側に設置されることもあって、さらに人気が高まることが期待できるでしょう。

参照：神戸市役所「西神中央「プレンティ」のリニューアル～未来をはぐくむ、新たなプロジェクトの展開～」

参照：神戸市役所「特別用途地区　都心機能誘導地区」

参照：姫路市「中播都市計画都市再開発の方針」

参照：兵庫県庁まちづくり部都市計画課「都市計画区域マスタープラン」

3.兵庫県　土地売却の2022年から現在までの売却動向と2024年以降の予測

・兵庫県 土地の売却価格推移

【表　2022年～直近の土地の売却価格推移(単位:万円/月 )】

2022年はこれくらいで売れました

仲介　1,731万円で売れました
買取　1,212万円で売れました

2023年はこれくらいで売れました

仲介　1,872万円で売れました
買取　1,310万円で売れました

今これくらいで売れています

・兵庫県 売れた土地の特徴を比較

兵庫県で売れた土地の特徴を、年次で比較し推移を見ます。

兵庫県の土地の平均売却価格は上昇傾向にあります。
2022年から2023年にかけて売買された土地の傾向を見ると、駅からの徒歩時間や面積に大きな変化はありませんが、売却価格だけが前年比で141万円（8.15%）上昇しており、土地需要の高さがうかがえます。

兵庫県では「駅から徒歩13分」「面積177㎡」前後の土地が売れやすく、なかでも姫路駅周辺の土地が活発に売買されました。

【兵庫県で売れた土地の特徴 年次推移】

参照：国土交通省　不動産情報ライブラリ

2024年以降の土地需要予測

ずばり！
兵庫県の土地需要は

神戸市東部～阪神間は強い宅地需要により地価高騰

兵庫県では神戸や阪神、東播磨地域を中心に引き続き高い土地需要が見込まれ、土地を高値で売却できる可能性が高いです。

例えば神戸市東部（東灘区、灘区、中央区）は交通の利便性が高く、住宅地の供給が不足しているため、地価の上昇が続いています。
阪神北・阪神南地域も大阪への通勤圏内であることから需要が安定しており、特に尼崎市、伊丹市、芦屋市では全域で地価が上がっており、土地需要が高まっています。

また、神戸市東部や阪神間の地価上昇の影響を受けて、周辺地域でも地価が上昇傾向です。
特に人口が増加している明石市では地価の上昇傾向が顕著で、土地需要が高い注目のエリアとなっています。

兵庫県の土地需要は二極化

土地需要が旺盛なのは、利便性の高い都市部中心です。
神戸や阪神地域のように地価が上昇している都市部と、西播磨や丹波地域など地価が下落している地方部で、二極化が進んでいます。
また、都市部でも交通の便が悪い地域では、土地需要はそれほど高くありません。

参照：兵庫県庁 まちづくり部「令和6年地価公示」

4.兵庫県の不動産市況に関連する重要マクロデータの推移

・人口推移について

人口増加は一部の市区町のみ

2024年1月時点の兵庫県の人口増減率は前年同月比「-0.61％」です。
市区町別にみると前年比で人口が増加しているのは神戸市中央区、明石市、播磨町のみとなっているのが現状です。

【兵庫県内の増加率ベスト3】

【兵庫県内の減少率ワースト５】

また、人口減少の速度は地方部で特にはやく、2050年までに播磨北西部、丹波、但馬、淡路などの市町では人口が現在よりも半減すると予測されています。

年齢構成について

少子高齢化が進行中

国勢調査による兵庫県の年齢構成は以下のとおりです。

【年齢３区分別人口の比較】

少子高齢化は日本全国で深刻な社会問題となっており、兵庫県でも例外なく進行しています。

世帯数について

世帯数の増加は不動産価格にとってポジティブな要素

2024年1月時点での世帯数は「244万5,121世帯」です。
10年前の2014年と比べて13万世帯以上増えており、人口とは対照的に世帯数は年々増加しています。

【世帯数及び1世帯あたりの人員の比較】

世帯数増加の背景には、1世帯あたりの人数が減少し、単身世帯や核家族が増えていることがあります。
これは不動産価格を下支えする要因となる明るい材料といえます。

参照：兵庫県庁 企画部統計課「市区町別主要統計指標令和6年版」

参照：兵庫県庁 企画部統計課「兵庫県の人口の動き」

参照：兵庫県庁 企画部計画課　「ひょうごビジョン2050」

参照：兵庫県庁「令和２年国勢調査人口（確定値）の概要」

参照：兵庫県庁「現状と課題の整理」