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【富山県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

富山市にお住まいのT様が「将来的な相続の手間を子供たちに負わせないよう、リースバックを選択した事例」

富山市にお住まいのT様が「将来的な相続の手間を子供たちに負わせないよう、リースバックを選択した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

富山市城村

種別

一戸建て

建物面積

140.48㎡

土地面積

267.15㎡

築年数

65年

成約価格人

1,100万円

間取り

4LDK

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

富山市に住む70代のご夫婦は、不動産相続の事前準備として住み替えを検討しています。
不動産のまま相続をすると、売却手続きなどでお子様たちの負担が大きくなると思い、事前に売却して現金化することで、よりスムーズな相続に備えようと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
将来的発生する相続に備えて、今の自宅を売却したい。同時に、売却後に住み替える物件を見つけたい。

70代のT様ご夫婦は、富山市の一戸建てに住んでおり、将来は独立した3人のお子様に不動産などの資産を相続させようと考えていました。

しかし、お子様たちはそれぞれ富山県外に持ち家を所有しているため、このまま相続すると、売却時の手続きや税金など彼らに余計な負担をかかるとT様は気にされていました。

そこで円滑な相続手続きを行えるよう、ご存命中に不動産を売却して現金化することを考え、売却後には市内の賃貸物件で引き続き生活を希望しています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

T様は地元の富山市内の不動産会社に相談したいと考えましたが、どの不動産会社に相談すべきか迷っています。
そこで、相談すべきポイントを整理し、複数の不動産会に相談することにしました。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、

  • 相続不動産に関する相談・アドバイスが受けられる
  • 富山市内での一戸建て売却の実績がある
  • 富山市内の賃貸物件情報・仲介実績が豊富にある

などを重視し、最も信頼できると感じた不動産会社を選びました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様はご自宅を売却した後、同じ富山市内の賃貸物件への住み替えを希望されていましたが、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる「リースバック」という方法をご案内しました。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、

  • 相続不動産に関する相談・アドバイスが受けられる
  • 富山市内での一戸建て売却の実績がある
  • 富山市内の賃貸物件情報・仲介実績が豊富にある

などを重視し、最も信頼できると感じた不動産会社を選びました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様はご自宅を売却した後、同じ富山市内の賃貸物件への住み替えを希望されていましたが、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる「リースバック」という方法をご案内しました。

1.リースバックなら自宅の売却後も住み続けられる

所有している不動産を第三者に売却し、売却後に第三者と賃貸借契約を締結することで、売却前と同じ物件に住み続けられるという取引方法のことをリースバックといいます。

リースバックを利用するメリットとしては、

  • 売却後も自宅に住み続けられる
  • 売却しても引っ越さずに賃貸物件へ移行できる
  • 不動産を迅速に現金化でき老後資金が手に入る
  • ご近所に知られず物件を売却できる

などが挙げられます。

T様の希望は、将来的な相続手続きの負担を低減することです。
リースバックにより、自宅不動産を現金化しつつ、住む場所を変えずに済み続けられる方法に興味をお持ちでした。

不動産の問題は相続トラブルの大半を占めています。スムーズな相続の実現のためには、不動産を現金化しておくことも有効な手段の1つとなります。

2.リースバックを選択する際の注意点

リースバックの取引件数は増加傾向にあり、特に持ち家比率の高い高齢者からの需要が高いのが特徴です。
メリットの多いリースバックですが、やはり注意すべき点もあります。

リースバックの注意点

  • 売却価格が相場よりも安くなるケースが多い
  • 契約が「定期借家契約」の場合、期間満了で退去しなければならい可能性がある
  • 賃料を支払い続けると、売却金額よりも多くなる場合がある

すべてを不動産会社任せにせず、リースバックの仕組みについて自分なりに調べておくこともトラブル回避のためには重要です。

参考:国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック(PDF形式)」

3.「結果」

その後、T様ご夫婦はご自宅の売却後にリースバックを選ばれて、引っ越しをせず同じ場所に住み続けることを希望しました。
相続による将来の不安を払しょくできたうえ、住み慣れた自宅を継続して利用できるため大変満足されています。

高岡市にお住まいのI様が「相続した滑川市の空き家を売却し、特例を利用して節税した事例」

高岡市にお住まいのI様が「相続した滑川市の空き家を売却し、特例を利用して節税した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

滑川市加島町

種別

一戸建て

建物面積

130.09㎡

土地面積

450.10㎡

築年数

46年

成約価格

1,280万円

間取り

3LDK

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

高岡市にお住まいの50代のI様は、お父様が1人住まいをしていた滑川市の一戸建てを相続しました。
I様はご実家に住む意向がないため、1年近く空き家のままにしてしまっています。
売却したいと思われており、売却の際に発生する税金を安くしたいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

課題
相続して空き家となっていた実家を、少しでも節税しながら売却したい

I様は滑川市の自宅にお住まいのため、お父様が暮らししていた一戸建ては空き家になっています。
このまま放置した場合の維持費や税金などを考え、売却について調べてみると節税制度があることを知りました。
ご実家に適用されれば、売却した際に少しでも節税できるのではとお考えです。

相談する不動産会社の探し方・選び方

可能な限り節税して譲渡税を減らしたいI様は、相続不動産の売却や税金について詳しそうな不動産会社を探すことにしました。

中でもホームページに

  • 滑川市周辺エリアでの売却実績がある
  • 相続専門ページに税金相談の記載がある

という点を重視し、不動産会社を選ぶことにしました。

I様の「トラブル・課題」の解決方法

I様が不動産会社に相談したところ、「特定空き家の3,000万円特別控除」という制度が使えそうでした。

1.「特定空き家の3,000万円特別控除」とは

「特定空き家の3,000万円特別控除」は、被相続人から相続または遺贈された不動産を売却した際、要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円が控除される制度です。

以下が特例を適用できる条件になります。

適用期間について

  • 特例の適用期間である2027年12月31日迄まで、且つ、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡する

適用される「空き家」の条件

  • 被相続人が相続の開始の直前まで一人で居住していた家屋である
    (老人ホームに入っていても、その間誰も使用していなければ適応されます)
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたものである
  • 区分所有登記されていない

譲渡時の条件

  • 耐震リフォームまたは取壊し(更地化)がされている
  • 売却代金が1億円以下である

2024年1月1日以降に売却する場合(2023年度税改正より)は、

  • 譲渡した年の翌年2月15日までに、耐震基準に適合すると証明するか、取壊し(更地化)が完了した場合に適用可能。
  • 相続人が3人以上の場合の特別控除額は2,000万円。

となります

参考:国税庁No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

I様のご実家は耐震リフォームがされていましたので、特例の適用条件を満たしていました。取り壊す必要もなく、そのまま売却することができます。

2.「結果」

I様のご実家はリフォームされていたことから通常の空き家より売りやすく、売却活動を始めてから約4ヵ月で買い手が見つかりました。
成約価格が3,000万円以下であったため、税金もかかりませんでした。

特例の適用には取り壊すかリフォームが必要になるため、その費用と節税分のどちらが大きくなるか検討しておくことが大切です。

射水市にお住まいのY様が「住む予定のない魚津市の実家を相続し、対処に困っていた事例」

射水市にお住まいのY様が「住む予定のない魚津市の実家を相続し、対処に困っていた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

魚津市仏田

種別

一戸建て

建物面積

40.95㎡

土地面積

220.14㎡

築年数

52年

成約価格

989.4万円

間取り

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール
Y様は射水市にお住まいの60代の女性です。
お父様がご逝去されたため、魚津市にある実家を相続しました。
しかし、Y様は空き家となった実家に住む予定はなく、どのように対処すべきか困っています。

解決したいトラブル・課題

課題
住むつもりのない魚津市の実家を相続したが、適した処分方法が分からず悩んでいる。

Y様は魚津市にある実家を相続しましたが、ご自身は射水市に持ち家があり、実家に戻る予定はありません。

しかも、不動産の相続は初めてのため知識が乏しく、放置したままの空き家をどのように対処すればよいか見当がつきませんでした。

相談する不動産会社の探し方・選び方

Y様はご自身の住む射水市の不動産会社ではなく、ご実家のある魚津市の不動産市場に精通している地元の不動産会社に相談することにしました。

インターネットで魚津市の不動産会社を検索し、

  • 相続や空き家の相談実績が豊富で、様々な提案をしてもらえる
  • オンラインでの相談も受け付けている

といった点を重視した結果から、魚津市の不動産会社に相談を申し込みました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様は早速、オンラインで魚津市にある不動産会社に相談をしました。
不動産を空き家のまま所有することのデメリットとともに、空き家の対処方法についても丁寧に説明をしてもらいました。

1.空き家を所有し続けることのデメリット

そもそもY様は「空き家には、所有しているだけでデメリットがある」ということを知らなかったため、大変驚かれていました。

例えば、空き家を所有していると

  • 空き家の固定資産税を支払う必要がある
  • 「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になる可能性がある
  • 行政による強制解体された場合、解体費用が請求される
  • 管理義務違反には最大50万円の罰金が科せられる
  • 倒壊や火災などによって損害賠償を請求されることがある
  • 空き家が犯罪拠点となるリスクがある
  • 時間とともに価値が減少し、売却が困難になる

といったデメリットが複数あります。
Y様が空き家となっている実家の相続を決められた理由としては、空き家であっても建物や土地に資産価値があると思ったからです。
しかし相談して説明を受けた結果、適切に管理されていない空き家の所有は、負債を抱えるようなものだと痛感されたようです。

2.所有している空き家の対処方法

知識も計画性も持たずに空き家を所有するリスクを感じたY様は、知っておくべき空き家の活用方法や売却方法などについて不動産会社からアドバイスをもらいました。

代表的な事例は以下のとおりです。

〈空き家の活用法〉

空き家の活用方法

  • 賃貸として貸し出す
  • 賃貸アパートに建て替える
  • 更地にして駐車場にする
  • 民泊経営をする
  • 倉庫にする
  • カフェなどの店舗とする
  • シェアオフィスにする

空き家の管理方法

  • 空き家の管理を委託する

空き家の売却方法

  • 建物と土地を不動産仲介で売却する
  • 建物と土地を不動産会社に買取してもらう
  • 建物を解体して、土地だけを売却する

不動産会社がある魚沼市はY様の自宅から離れています。
そこで不動産会社とのやりとりに割く時間が限られ、煩雑な手続きや労力の負担をかけたくないと望まれていました。

そのため、最も手間の少ない「土地建物を不動産会社に買い取ってもらう」方法を選択しました。

3.「結果」

Y様は、買取をしてもらい、無事に相続した実家を処分する事ができました。

買取の場合、仲介での売却よりも売却価格は3~4割程度低くなりますが、Y様にとって空き家を迅速に現金化できることが魅力的だったのです。

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