1.文京区にお住まいのW様が、「足立区にあるご実家を相続し、スムーズに売却できた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は文京区にお住まいの50代のW様です。
お母様がお亡くなりになり、W様は足立区にあるご実家を相続されました。
W様は現在のご自宅からご実家に移り住む予定はなく、保有していても管理費や固定資産税がかかり負担になると思い、売却することにしました。
しかし、W様は不動産の知識がなく、売却の手続きなどに不安を抱えています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売却したいが、不動産の知識がないため売却手続きを終えられるか不安。

W様は売却を希望していることもあり、不動産会社に相談することにしました。
物件がある地域の不動産会社に相談した方が、地域性ならではの『売れるノウハウ』があるので最適な提案」がもらえると話していたことを思い出し、ご実家のある足立区の不動産会社に相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

足立区内の不動産会社をネットで探し、その際、

上記2点を重視して、相談する不動産会社を決めました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様は不動産の売却が初めてとのことでしたので、最初に不動産売却の流れと売却方法の種類について説明いたしました。

１．不動産売却の流れ

不動産を売却の流れは以下のとおりです。

【不動産売却の流れ】

不動産会社と媒介契約を結ぶ前なら、複数の不動産会社に査定依頼することが可能です。

一番高い査定額を出した不動産会社に依頼しがちですが、注意が必要です。
それは、査定額が市場価格とかけ離れている場合は、売却できる可能性が低くなります。
したがって、売却する不動産がある地域の不動産相場について、ある程度把握しておくことや、地域の不動産市場に精通している地域密着型の不動産会社に相談するこがをおすすめです。

２．媒介契約の種類

媒介契約とは、不動産売却の際に、不動産会社に買主を探すことを依頼する契約です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類があり、それぞれに異なる義務と権利が設定されています。
媒介契約の詳細は以下のとおりです。

【専属専任媒介契約】
専属専任媒介は、不動産会社１社とのみ媒介契約を締結します。
契約を結ぶと他の不動産会社に依頼することや自分で買主を探す直接取引はできません。
依頼した不動産会社に全面的に任せることができるので、売却活動における手間や負担を最小限にしたい方に向いています。
1週間に１回、売却活動の状況を報告することが義務づけられているため、不動産会社の手厚いサポートが受けることができます。

【専任媒介契約】
専任媒介契約も、不動産会社１社とのみ媒介契約を締結します。
専属専任媒介契約と異なる点は、自分でも買主を探すことが認められていることです。
加えて、自分で買主を見つけた場合は不動産会社を介さずに契約を結ぶことが可能です。
したがって、より好条件の買手を見つけたい方に向いています。
不動産会社から2週間に1度、売却状況の報告もあるため安心した売却活動を行えるでしょう。

【一般媒介契約】
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することが可能です。
同時に何社とも媒介契約を締結できるうえ、自分で買主を探すことも認められています。

幅広く買主を探すことができる媒介契約ですが、不動産会社にとっては安定性の低い依頼となるので、積極的な販売活動が行われない可能性があります。
加えて、不動産会社からの販売報告の義務がないため状況が把握しづらいことがデメリットです。

3．「結果」

W様は、「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」のメリットを兼ね備えている「専任媒介契約」を選択されました。
その後、4か月で買手が見つかり、無事に売却活動を終えることができました。
W様は不動産のサポートを受けながらスムーズに売却活動を行えて大変満足されています。

2.八王子市にお住まいのF様が「相続した実家を売却するために相続登記を行った事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は、八王子市にお住まいの60代のF様です。
お父様がお亡くなりになり、F様は市内にあるご実家を相続することになりました。
F様はすでに持ち家があり、ご実家に移り住む予定も活用する予定もありません。
そのため、売却することを検討しています。
しかし、F様は相続が初めてのため、相続手続きの仕方が分からず何も手を付けていませんでした。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売却したいが、相続手続きの仕方が分からず困っている。

F様は売却を検討していることもあり、不動産会社に査定してもらうことにしました。
そこで、相続手続きについても相談したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

F様は「売却実績が豊富」「不動産相続について知見がありそう」といった条件を重視し、近くの不動産会社をいくつか訪れることにしました。

上記2点で信頼できそうと感じた不動産会社に相談することにしました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

F様は相続登記の手続きがまだお済みではないとのことでした。
相続したご実家を売却するには、まず相続手続きを完了させ、ご実家の名義をお父様の名義からF様名義に変更する「相続登記」を行う必要があります。

１．相続登記の流れ

不動産の相続登記は、以下の流れになります。

【相続登記の流れ】

※詳しくはこちら：【東京都版】不動産相続＆売却の流れと手続きマニュアル

2．相続登記の義務化

相続登記（相続不動産の名義変更）が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に行う必要があります。
もし、3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。

加えて、相続登記を怠ると、売却できない、相続人が増える、その不動産が自分のものだと主張できなくなるといった問題が発生します。
不動産を相続した際には、必ず期間内に相続登記をするようにしましょう。

3．「結果」

F様は不動産会社のサポートのもと、相続手続きをスムーズに行うことができました。
法定相続人の確定を行った結果、相続人はF様のみだったため遺産分割協議は不要となります。
その後、売却活動に以降し、開始から5か月で買手が見つかり無事に売却を完了することができました。

3.世田谷区にお住まいのS様が、「遺言書とは異なる形で実家を相続した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は世田谷区にお住まいの40代のS様です。
お父様がお亡くなりになり、S様と弟様は区内にあるご実家と金融資産を相続することになりました。
お父様は遺言書を用意しており、「ご実家は長男であるSに、金融資産は弟に相続させる」といった内容が書かれていました。
S様はすでに持ち家があり、弟様も遠方にお住まいのためご実家に移り住む予定はありません。そのため、売却し現金化することを希望しています。

解決したいトラブル・課題

課題
兄弟で平等に遺産を分けたいので、父親の用意した遺言書の内容とは異なる形で相続したい。

S様兄弟は話し合った結果、ご実家を売却し、その売却益を金融資産と合算して均等に分けることにしました。
しかし、S様兄弟は相続が初めてだったので、遺言書の内容とは異なる形で相続を行うと、法的になにか問題があるのではないかと不安を感じています。

不動産会社の探し方・選び方

S様兄弟は売却を希望していることもあり、ひとまず近くの不動産会社に相談することにしまいた。その際に、

上記2点を重視してネットで探し、問い合わせました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

S様兄弟から「遺言書とは異なる形で相続を行うことができるのか？」と質問がありましたので、S様兄弟には「遺言書の効力」について解説しました。

１．「遺言書の効力」について

遺言書の内容は尊重されますが、相続人（遺言執行者、受遺者がいる場合は該当者も含む）全員の合意があれば遺言書とは異なる形で遺産分割することは可能です。

S様兄弟の場合、遺言執行者や受遺者はいなかったので、相続人である弟様と遺産分割協議を開きました。
遺産のご実家と金融資産を相続登記や売却にかかる経費等を差し引いて、ご実家の売却益と金融資産を均等に相続することに合意できれば問題ありません。

「遺産分割協議」とは、相続人全員が話し合い、遺産の分割方法を決める手続きです。

2.「結果」

S様兄弟は後日、遺産分割協議を開きました。
もともと、遺産は均等に相続することで意見がまとまっていたこともあり、滞り無く手続きを終えることができました。
その後、ご実家の売却活動を開始し、4か月後には買手が見つかりS様兄弟は希望通り遺産を均等に相続することができました。

リンク集