東京都にお住まいのS様が「さいたま市で相続した一戸建てを売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は、東京都にお住まいの50代のS様です。
お父様がお亡くなりになり、S様はさいたま市にある一戸建てのご実家を相続されることになりました。
S様は東京都にあるマンションにお住まいで、ご実家に移り住む予定はありません。
そのため、売却することを検討しています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した父親名義の実家を売却したいが、相続手続きの仕方が分からない。

S様はご実家に移り住む予定がなく、売却を検討しています。
ご実家を売却するためには名義変更の手続きが必要になります。
しかし、S様は相続の手続きついて知識がないため、何も手を付けていませんでした。

不動産会社の探し方・選び方

S様は「不動産売却のこと」「相続手続きに関すること」の2つを相談できる不動産会社を探すことにしました。
インターネットで検索し、出てきたホームページを見て回りました。その中で、

という点が自身の問題解決につながると感じた不動産会社に相談することにしました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産を売却する場合、自分の名義でないと売ることはできません。
S様が相続したご実家を売却するためには、まず相続手続きを完了させご実家の名義をお父様の名義からS様名義に変更する「相続登記」を行う必要があります。

１．相続登記の流れ

不動産の相続登記は、以下の流れになります。

【相続登記の流れ】

※詳しくはこちら：【埼玉県版】不動産相続＆売却の流れと手続きマニュアル

相続登記を怠ると、売却できない、相続人が増える、その不動産が自分のものだと主張できなくなるといった問題が発生します。

2．相続登記の義務化

2024年4月1日から、相続登記（相続不動産の名義変更）が義務化されます。

今までは相続登記をしなくても罰則はありませんでしたが、これからは不動産の取得、または遺産分割協議が成立した日から3年以内に相続登記をしなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。
不動産を相続した際には、必ず期間内に相続登記をするようにしましょう。

3．「結果」

S様は法定相続人の確定を行った結果、相続人はS様のみだったため、遺産分割協議は不要です。

その後、不動産会社と連携している司法書士のサポートもあり、相続登記の手続きはスムーズに進みました。
売却活動開始から5か月で売却が完了することができました。

千葉県にお住まいのM様が「所沢市で相続した実家を売却し、特別控除を使って節税した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は千葉県にお住まいの60代M様です。
2年前にお母様がお亡くなりになり、M様は所沢市にある一戸建てのご実家を相続しました。
しかし、M様は千葉県に既に持ち家があり、ご実家に移り住む予定はありませんでした。
そのため、現在は空き家のまま放置した状態となっています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家の老朽化が進み管理が困難なため手放したい。その際できるだけ節税をしたい。

M様は、既に持ち家があるため、相続した実家に移り住む予定はなく、空き家のまま放置していました。
売却を検討しつつも、手続きの手間などを理由に躊躇されていましたが、空き家のリスクを考え売却することにしました。
できれば解体など余計な手間をかけずに売却し、少しでも節税したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

M様はご実家の売却だけでなく節税といった税務の相談もできる不動産会社をインターネットで探しました。その際、ホームページに

上記3点に魅力を感じた不動産会社にM様は早速電話で問い合わせ、相談することに決めました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

所有する空き家を売却した際にかかる税金を気にされていたM様には、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」について説明しました。

１．「特定空き家の3,000万円特別控除」の適用要件とは

「特定空き家の3,000万円特別控除」とは、被相続人が居住していた家屋や土地を相続した相続人が、その相続不動産を売却した際に発生する譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

特別控除が適用される要件は、以下のとおりです。

【 特別控除が適用される要件】

M様のご実家は、耐震基準改正がなされた2000年以降に耐震工事を含むリフォームされていたため解体の必要がなく、その他の要件も満たしていました。

2．「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法

「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法は、以下のとおりです。

支払う税金 ＝
（譲渡価格 – 取得額 – 諸経費 – 特別控除）×（所得税 ＋ 住民税の税率）

例えば、譲渡価格＝2,000万円、取得額＝800万円、諸経費＝50万円では、

０円 ＝（2,000万円 – 800万円 – 50万円 – 3,000万円）×（20％）

となり、支払う税金は「0円」です。

特別控除が適用されれば、譲渡価格が3,000万円以内の場合、譲渡所得税は発生しません。
ただし、各自治体への申請や確定申告は行う必要があります。

3．「結果」

M様は売却活動の開始から4か月でスムーズに売却を完了できました。
譲渡価格は3,000万円以下だったため、「特定空き家の3,000万円特別控除」が適用され、税金の支払いが0円となって大変満足されています。

川口市にお住まいのY様が「築古の相続した実家を解体し土地として売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

●相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は川口市にお住まいの60代のY様です。
お父様がお亡くなりになり、Y様は比企郡にある築55年のご実家を相続しました。
Y様は川口市のマンションにお住まいで、実家に移り住む予定はありません。
また、お父様は亡くなるまでの3年間は施設で過ごしており、その間、Y様は適切な管理を行なっていなかったためご実家は老朽化が進んでいる状態です。

解決したいトラブル・課題

課題
住む予定のない築古の実家を相続したが、放置して老朽化が進んでしまった。倒壊する前に実家を売却したい。

もともと築50年以上と古かったこともあり、放置していた3年間で雨漏りやひび割れといった損傷がいくつも増えてしまいました。
将来的には倒壊するリスクも考えられるため、Y様は老朽化したご実家を売却したいとお考えです。
損傷が激しい不動産はどのようにしたら売却できるか、専門家に相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

Y様は、ご実家がある鳩山町の不動産会社に相談することにし、いくつかの不動産会社を訪れました。そのなかで、

といった点を魅力に感じた不動産会社に相談することに決めました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

実際にご実家を査定した結果、建物自体は老朽化が進んでいたため資産価値がなく、買い手を見つけることは難しいと判断しました。
またY様が懸念するとおり、このままでは倒壊する恐れがあるため、費用をかけてでも実家を解体して、更地として売却する事を提案しました。

１．解体費用の目安

解体費用は、解体する物件の構造や広さに応じて変わります。
一般的な一戸建ての解体にかかる相場は以下のとおりです。

【解体費用の目安】

Y様のご実家の場合、木造建築で広さが約50坪であったため、解体費用は200万円から250万円程度と見積もることができます。
解体費用は、想定している売却価格か考えても回収できる金額です。

2．解体費用を安くするポイント

以下の3点を注意することで、解体費用を安くすることができます。

●「竣工図（完成図）を用意する」
建物の構造を示す竣工図を解体業者に提供することで、より正確な見積もりが可能になります。

●「複数の業者から見積もりを取る」
複数の解体業者から見積もりを取り、比較検討することで、最もコストパフォーマンスの高い業者を選ぶことができます。

●「残置物は事前に片付ける」
家具や家電など、生前に使用していた物をそのままにしておくと、解体費用が高くなる可能性があります。また、残置物が多いと、解体工事を引き受けてくれない業者も出てきます。
不用品の処分には、リサイクル業者や廃品回収業者の利用を検討しましょう。

3．「結果」

結果、Y様はご実家を解体し、更地として売り出すことにしました。
ご実家にはお父様が生前使用していた家具などの残置物がありましたが、相談した不動産会社が残置物の回収業者と連携していたこともあり、スムーズに解体することができました。
更地にする手間や費用はかかりましたが、４か月後に買い手がつき売却を無事完了させました。

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