1.不動産相続の流れと必要な手続き

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生からの流れと必要な手続き・任せられる主な専門家・手続き期限　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

1-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

１．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

1-2.「相続を知った日から3ヵ月以内にする手続き」

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

1-3.「4ヵ月以内にする手続き」

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1-4.「10ヵ月以内にする手続き」

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いです。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

1-5.「1年以内にする手続き」

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

1-6.「3年以内にする手続き」

10．相続登記（弁護士・司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
相続登記は一般的に司法書士に依頼するケースが多いです。

期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

2.不動産の相続手続きに必要な書類と入手できる場所

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

2-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

登記手続きに必要な主要書類	取得できる場所
被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本	本籍地の市役所
相続人全員の戸籍謄本
被相続人の住民票の除票	各居住地の市役所
相続人全員の印鑑証明書
不動産を相続する相続人の住民票
固定資産評価証明書	相続する不動産の所在地の市役所
登記申請書	司法書士に依頼するか、相続人が作成する（申請書様式：法務局）
遺産分割協議書	司法書士に依頼、相続人が作成

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

2-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

3.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除

3-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

特に必要書類に関しては遺言書の有無や相続人の数によって異なってきますので、一概には言えません。3,000円程度が最低額だと考えておきましょう。

3-2.相続で使える控除

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

控除は複雑で、自分がそれに該当するのかどうかということは、ご自身では判断がつかないことも多いです。税理士に依頼する方が確実でしょう。

4.埼玉県における「相続」の概況

関東信越国税局の令和4年統計情報によると、埼玉県の相続税課税対象財産は約1兆4,432億円です。28,989人の相続税申告者のうち約82％の23,683人が課税対象となりました。このうち約1,785億円が相続税として納税されています。

また令和4年度の埼玉県では被相続人11,849人に対して28,989人の相続人がおり、1つの相続案件につき平均約2.45人の相続人がいることがわかります。
5年前のデータと比較すると、平成29年は1つの相続案件に対して平均約2.5人の相続人がいましたので、相続人の数は減少傾向です。

さらに、相続財産の内訳は関東信越国税局の6県（茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・新潟県・長野県）での「取得財産の種類に対する申告・課税の状況」図で確認できます。
相続財産の種類別取得財産価格（申告ベース）を見ると、不動産（土地＋家屋・構造物）は約1兆1,973億円です。これは全体（3兆112億円）の約39.7%を占めており、管轄6県では相続財産の約4割が不動産に関連していることがわかります。
不動産の詳細な内訳として、土地は約1兆319億円、家屋は約1,654億円となり、土地がその大部分を占めています。

〈図　関東信越6県（茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・新潟県・長野県）における、取得財産の種類に対する申告・課税の状況〉

以上出典：関東信越国税局統計情報　令和4年直接税（相続税）

5.相続した不動産を売却する流れと必要書類

5-1.相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れは以下の通りです。

1.「相続協議」

ケースによってかかる時間が大きく異なります。
相続人間で揉め事が起これば、何年も話し合いが続くケースも少なくありません。

2.「相続登記（不動産の名義変更）」

役所に行って必要書類を提出します。2カ月くらいかかります。
自分ですることも出来ますが、司法書士に依頼すると手間なく済みます。

3.「査定依頼～媒介契約の締結～売却活動開始」

不動産会社を探し、査定してもらってから、実際に売りに出すまでにかかる期間は、人によりますが大体半月程度のことが多いです。

4.「売買契約締結」

売りに出して買い手が見つかるまでの期間は、価格・条件によりますがおおむね3ヶ月～1年程度です。

5.「決済・引き渡し」

家の中にある家財の整理等を行い、引き渡します。半月程度かかります。

6.「確定申告」

売却の翌年に行います。

4-2.相続した不動産の売却に必要な書類

相続した家を売却するために必要な書類には、大きく「相続登記（名義変更）の必要書類」と「売却の必要書類」があります。

●相続登記（名義変更）の必要書類

「2.不動産の相続手続きに必要な書類と入手できる場所」をご覧ください。

●売却の必要書類

ケースによって多少異なるところはありますが、主要なものは以下の通りです。

【表　物件売却時に必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

物件売却時に必要な主要書類	取得できる場所
●印鑑証明書	各市区町村の市役所の窓口など
●土地・建物登記済証もしくは登記識別情報	土地・建物登記済証は個人所有 登記識別情報はオンライン申請か、法務局の窓口で受け取り
●土地測量図・境界確認書	土地測量図は法務局で入手可能 境界確認書は土地家屋調査士に測量を依頼して作成
●固定資産税納税通知書・都市計画税納税通知書もしくは固定資産税評価証明書	通知書は個人所有 証明書は市役所
●建築確認済証・検査済証（戸建てのみ）	個人所有 市役所・区役所で確かめられる
●物件状況報告書（戸建てのみ）	ひな形を用いて作成 ネット上でダウンロード可能
●マンション管理規約の書類（マンションのみ）	マンションの管理組合・管理会社に依頼
●マンションの維持費関連書類（マンションのみ）
●重要事項調査報告書（マンションのみ）	不動産会社に発行依頼
●間取り図	個人所有
●本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
●実印

なお、引き渡し時には加えて以下が必要です。

【表　引き渡し時に必要な書類と取得できる場所】

引き渡し時に必要な書類	取得できる場所
●印鑑証明書	各市区町村の市役所の窓口など
●抵当権など抹消書類	法務局に相談
●預金通帳	個人所有
●実印

6.不動産売却でかかる税金

不動産売却時にかかる税金は以下の通りです。
【表　不動産売却でかかる税金の概要と税額の目安　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

7.埼玉県で相続した不動産をスムーズに売却するためのコツ

埼玉県で、相続した不動産をスムーズに売却するためのコツは以下の通りです。

1.地元の市場動向や相場を知りつくした地域密着の不動産会社に相談する

相続不動産の売却を検討する場合、全国規模の大手不動産会社も良いですが、物件がある地域の不動産会社にも相談することをおすすめします。
地元の不動産会社であれば、地域の特性や不動産市場を理解しているため、より適正な売却価格の提案が可能です。

また、中古住宅の取引では、近隣住民に購入されるケースが多く、地域との繋がりが強い不動産会社を選ぶことでスムーズな売却も期待できます。

不動産相続のご予定がある場合には、相続の前からでも、早めに不動産会社に相談しましょう。
例えば、越谷市の「もとやま不動産」や所沢市の「所沢不動産売却エージェント」は、地域に密着した不動産会社として、地元の相場を把握し地域密着ならではの迅速な対応を強みとしています。

2.弁護士や税理士など相続の専門家と連携している不動産会社を選ぶ

不動産の相続は手続きが複雑になることが多く、その場合、専門家に依頼することが一般的です。
しかし、複数の専門家に個別に相談すると、手間や費用がかかり、不動産の売却にも時間がかかります。

したがって、不動産会社を選ぶ際には、税理士や司法書士などの専門家と連携している不動産会社を選ぶとよいでしょう。
連携体制を築いている不動産会社であれば、各専門家に相談する手間や労力が省け、不動産相続に関する問題の窓口を一本化することができます。
また、相続手続き以外にも解体業者や遺品整理業者などと提携していることが多いため、ワンストップで相続や不動産売却に関する悩みを解決することが可能です。

例えば、越谷市の「もとやま不動産」は、税理士や司法書士といった専門家、解体業者、不用品回収業者とも連携しており、相続に関する幅広い相談を受け付けています。
また、東松山市の「東松山不動産売却コンサルティング」、熊谷市の「末広不動産」も、法律、税金等の専門家と提携しており、より専門的な提案が期待できます。

3.複数の不動産会社に相談して、信頼できる担当者を探す

相続した不動産を売却したい場合、依頼する不動産会社との相性も重要です。
不動産の売却は長期的な活動となるため、担当者との信頼関係やコミュニケーションの質が、売却の成功を左右します。

具体的には、売り手側の事情や希望をしっかりと理解し、丁寧にヒアリングする担当者を選ぶことが望ましいです。
対照的に、初回の相談時から契約を急ぐような態度の担当者には注意しましょう。
売り手側の立場や希望を十分に理解していない可能性が考えられます。

依頼する不動産会社の実績や規模を重視することも大切ですが、最終的には担当者との相性や信頼関係が重要です。
手間や労力がかかりますが、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。
契約前でしたら、複数の不動産会社への相談が可能です。

8.埼玉県の相続不動産の売却相場解説

(2024年9月更新)埼玉県における相続不動産の売却相場は以下の通りです。

【(2024年9月更新)埼玉県における相続不動産の売却相場】

中古一戸建て	仲介……2,532万円 買取……1,772万円
中古マンション	仲介……3,036万円 買取……2,125万円
土地	仲介……2,594万円 買取……1,816万円

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

埼玉県の相続不動産の売却相場解説記事にリンク

9.埼玉県で相続した不動産（実家・空き家）活用方法一覧

相続した不動産は、売却以外にも以下のような活用方法があります。

〈相続した不動産（実家・空き家）活用方法一覧〉

詳しくは、以下の記事をご覧ください。

埼玉県で相続した実家・空き家の活用方法おすすめ4つにリンク

10. 埼玉県の不動産相続事例

別記事で、以下の内容による埼玉県の不動産相続事例を3つご覧いただけます。

詳しくは、以下の記事をご参照ください。

「埼玉県の不動産相続事例3つ」

11. 埼玉県で相続時におすすめの不動産会社10選

埼玉県で、相続時におすすめの不動産会社は、以下の通りです。

詳しくは、以下をご覧ください。

埼玉県で相続した実家・空き家の
売却に強い不動産会社10選の記事にリンク

12.埼玉県で相続の相談・必要書類を入手できる会社・機関の一覧

12-1.埼玉県で相続の相談が出来る会社

埼玉県で、相続の相談が出来る代表的な会社は以下の通りです。

・一般社団法人　埼玉県相続サポートセンター

埼玉相続サポートセンターは、相続に関する幅広い相談を受け付けています。
また、司法書士や税理士といった専門家とも連携しているため、お客様のお悩みに合った専門家を紹介することができます。
無料相談会を適宜実施していますので、詳しくは公式サイトをご覧ください。

（一般社団法人 埼玉県相続サポートセンター）

〒330-0063 埼玉県さいたま市浦和区高砂1-2-1エイペックスタワー浦和
オフィス西館307
電話：048-711-9183
営業時間：10:00～17:30
定休日：水曜日
HP：https://www.saitama-souzoku.jp/

・さいたま相続支援センター

さいたま相続支援センターは日本コンサルティング株式会社によって運営されている「相続相談窓口」です。
相続に関する書類作成から税務のことまで一括サポート可能です。
無料相談も受け付けています。

（事務所名：日本コンサルティング株式会社）

〒330-0854 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-8-2 NMビル3階
電話：048-778-9722
受付時間：9:00～18:00
定休日：土曜日・日曜日・祝日
HP：https://www.bizup.jp/souzoku/saitama/index.html

・さいたま幸せ相続相談センター

さいたま幸せ相続相談センターは、相談件数2,000件超の豊富な実績を活かした適切な提案が可能です。
司法書士や行政書士、不動産鑑定士が中心となり、多種多様な相続のお悩みに対応しています。
初回相談は無料となっており、メールでは24時間お問合せが可能です。

（一般社団法人 さいたま幸せ相続相談センター）

〒330-0854 埼玉県さいたま市大宮区桜木町2-7-8 第11松ビル4階
電話：048-782-8922
営業時間：土曜日・日曜日・祝日
定休日：9:00～19:00
HP：https://saitama-shiawasesouzoku.jp/

埼玉県で相続の相談が出来る公的機関・準公的機関

企業が運営する相談窓口のほかに、公的機関・準公的機関の相談窓口もあります。

・【無料相談】関東信越税理士会　埼玉支部連合会

関東信越税理士会では、相続税や贈与税などの相談窓口を設けています。
埼玉県内にある15の支部で事前予約制の無料相談が開催されています。
日程や予約に関しては、下記公式サイトをご確認ください。
埼玉支部連合会公式HP：https://www.saizei.or.jp/consultation/

【関東信越税理士会　大宮支部】

〒330-0801 埼玉県さいたま市大宮区土手町3-165-9　昌栄MIビル2階
予約電話：048-644-6044
HP：https://zeirishi-omiya.jp/tax/

・【一部無料】法テラス埼玉

法テラスは、国が設立した法的問題解決を支援する公的な機関です。
経済的にお困りの方のみ、無料相談や費用の立替えが可能です。
詳細は公式サイトまたは、お電話でご確認ください。

〒330-0063 埼玉県さいたま市浦和区高砂3-17-15　さいたま商工会議所会館6階
電話：0570-078312
営業時間：9:00～17:00
定休日：土曜日・日曜日・祝日
HP：https://www.houterasu.or.jp/site/chihoujimusho-saitama/

12-2.埼玉県で必要書類を入手できる公的機関・市役所

市役所で入手可能な書類について、売却時、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【市役所で入手できる主要書類　売却時・登記手続き時・相続税申告時】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

【大宮区役所】

〒330-8501 埼玉県大宮区吉敷町1-124-1
電話：048-657-0111

【川越市役所】

〒350-8601 埼玉県川越市元町1-3-1
電話：049-224-8811

【熊谷市役所】

〒360-8601 埼玉県熊谷市宮町2-47-1
電話：048-524-1111

【秩父市役所】

〒368-8686 埼玉県秩父市熊木町8-15
電話：0494-22-2211

・法務局

法務局で入手可能な書類について、売却時、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【法務局で入手できる主要書類　売却時・登記手続き時・相続税申告時】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

【さいたま地方法務局】

〒338-8513 埼玉県さいたま市中央区下落合5-12-1
電話：048-851-1000

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