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【石川県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

金沢市にお住まいのK様が「野々市市の実家を相続したが住む予定はなく、どう対処したらよいか困っていた事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

野々市市本町

種別

一戸建て

建物面積

113.65㎡

土地面積

194.36㎡

築年数

44年

成約価格

1.480万円

間取り

5DK

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

K様は金沢市にお住まいの50代の男性です。
お父様が亡くなられて、野々市市のご実家を相続しました。
しかし、野々市市の実家には住む予定はなく、空き家となっているため対処方法を知りたいと思われています。

解決したいトラブル・課題

課題
野々市市の実家を相続したが住む予定がなく、空き家の対処方法を知りたい。

K様は野々市市にある実家を相続しましたが、生活の基盤は金沢市にあり、野々市市に戻るつもりはありません。
不動産相続は初めての経験で知識も乏しく、築古の空き家の処分の仕方や活用法などを知りたいと思われています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

K様は金沢市の不動産会社に相談するよりも、ご実家のある野々市市の事情を把握している地元の不動産会社さんに相談しようと決めました。
実際にある野々市市の不動産会社を数軒まわり、

  • 空き家の相談ができ、様々な提案をしてもらえる
  • 地域密着型で情報収集をしっかりしている
  • 営業担当者との相性が良い

上記を基準にして、正式に依頼する不動産会社を選びました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様には空き家を所有していることのリスクや空き家の対処方法について詳しい説明をいたしました。

1.空き家を所有し続けることのリスク

K様がまず驚かれたのは、空き家を所有しているだけで多くのリスクがあることでした。

空き家所有のリスクは、主に以下のようなものがあります。

  • 固定資産税を支払いが必要になる
  • 「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になる
  • 行政によって強制解体された場合、解体費用が請求される
  • 管理義務違反をしてしまうと最大50万円の罰金
  • 倒壊や火災などによって損害賠償を請求される
  • 時間とともに価値が減少し、売却しにくくなる

K様は空き家であっても建物や土地に価値があると思い、財産として不動産を相続しました。
しかし、適切な対処をしていない空き家は、まるで負債のようだと感じています。

2.所有している空き家の対処方法

無計画に空き家を所有し続けることに不安を覚えられていたK様に、空き家の対処方法をいくつか提案しました。

〈空き家の活用法〉

空き家の活用方法

  • 賃貸として貸し出す
  • 賃貸アパートに建て替える
  • 倉庫にする
  • 更地にして駐車場にする
  • 更地にして事業用地として貸し出す

空き家の管理方法

  • 空き家の管理を委託する

空き家の売却方法

  • 建物と土地を不動産仲介で売却する
  • 建物と土地を不動産会社に買取してもらう
  • 建物を解体して、土地だけを売却する

K様は煩雑な手続きや大きな労力がかかることを望んでいません。

また、頻繁に不動産会社とやりとりする時間もなかったため、一番手がかからない「建物と土地を不動産会社に直接買取してもらう」方法を選択しました。

ただし、不動産会社に直接買取を依頼する場合、仲介を通じて売却するよりも売却価格は3~4割程度低くなるという点に注意が必要です。

3.「結果」

売却金額が安くなるものの、手間をかけず短期間で空き家を現金化できる点がよいとK様は考え、不動産会社に買取を依頼しました。
結果、2週間ほどで空き家を無事に売却でき、K様は空き家問題から解放されました。

神奈川県にお住まいのA様が、「小松市の実家を2人姉妹で相続し、妹が住み続けるため代償分割をした事例」

神奈川県にお住まいのA様が、「小松市の実家を2人姉妹で相続し、妹が住み続けるため代償分割をした事例」

お客様の相談内容

●物件 概要

所在地

小松市串町

種別

一戸建て

建物面積

127.35㎡

土地面積

269.78㎡

築年数

41年

査定価格

950万円

間取り

5LDK

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

神奈川県にお住まいの50代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、2人姉妹でご実家を相続することになりました。
A様は、実家を売却したのち現金で遺産分割しようと考えていましたが、妹様が住み続けたいと主張しており、遺産分割の方法に意見の相違があります。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を売却して現金を姉妹で遺産分割しようと考えていたが、妹が住み続けることを希望しているため、遺産分割方法がまとまらない。

A様は神奈川県にご自宅を所有しており、妹様は小松市のご実家でお母様と2人で暮らされていました。お母様が亡くなった後もそのまま住まれています。
しかしA様は妹様が引き続き実家に住み続けると、お母様の遺産が何も相続できないためご実家を売却して現金化したのちに遺産分割することを望まれています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

意見がまとまらないA様姉妹は、家の価値を正確に知っておきたいと考えて不動産会社を探しはじめました。
ご実家のある小松市近郊の不動産会社をインターネットで探し、いくつかのホームページを見比べました。

その際、

  • 査定無料
  • 相続に関しての専門ページがある

との記載のある不動産会社に相談することにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様はご実家の売却、妹様は住み続けたいと意見が分かれています。
今回のケースでは、「代償分割」を行うことでA様は現金を手にでき、妹様はご実家に住み続けることができます。

1.「代償分割」とは?

代償分割とは、相続人のうち一人が分割の難しい不動産などを相続し、その不動産を取得した相続人が他の相続人に代償金を支払うことで、遺産を平等に分割する方法です。

代償分割のメリット・デメリットは以下になります。

〈メリット〉

  • 不動産をそのままの形で残すことができる
  • 公平に遺産分割を行うことができる
  • 相続税を節税することができる場合がある(控除を使う)

〈デメリット〉

  • 支払う現金がある場合のみに選択できる方法である
  • 不動産の評価額をいくらにするかで揉める時がある

今回のA様姉妹のケースでは、妹様がA様に代償金を支払えるだけの現金を保持しているのか、その代償金額にA様が納得できるのかがポイントとなります。

2.「結果」

妹様は査定額の1/2をA様に支払うという「代償分割」で2人の合意が得られました。
A様は相応の現金が受け取れたことでお2人にとって納得のできる相続となりました。

金沢市にお住まいのE様が、「補助金制度を利用しながら、相続した築古の一戸建てを更地にして売却した事例」

金沢市にお住まいのE様が、「補助金制度を利用しながら、相続した築古の一戸建てを更地にして売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

金沢市高畠

種別

土地

面積

147.65㎡

成約価格

1,380万円

間取り

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

E様は金沢市にお住まいの60代の男性です。
5年前にお母様がお亡くなりになり、金沢市のご実家を相続しました。
しかし、金沢市のご実家に住まわれずに放置しています。

解決したいトラブル・課題

課題
今後管理する手間や税金がかかることを懸念している。空き家を処分したい。

E様は5年前に金沢市のご実家を相続されましたが、すでに金沢市内にマンションを購入されていたため、空き家として放置していました。
簡単清掃は行っていましたが築60年で老朽化が激しく、今後管理する手間やかかる税金を考えて売却したいと考えています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

築古物件のため売却への不安を抱えるE様は、以下のポイントに絞って、不動産会社を探しました。

  • 不動産売却に精通していること
  • 空き家問題に知見があること

これらの条件を満たす不動産会社に相談を決めました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様のご実家は築古物件のうえに損傷も激しい状態です。
そのため、中古住宅としては買い手が見つからないと判断し建物を事前に解体して、更地として売却することを提案しました。

1.空き家を解体して売却するメリットとデメリット

損傷が激しい空き家を解体し、更地として売却する方法は、売り手・買い手それぞれに大きなメリットがあります。

〈更地にして売るメリット〉

売り手側のメリット

  • 築古の建物があるよりも、買い手が見つかりやすい
  • 解体するので建物に欠陥があっても問題ない

買い手側のメリット

  • 解体費用を負担する必要がない
  • すぐに建築に取りかかれるので、施工期間が短い
  • 注文住宅が建てられる

大きな特長は、買い手側が解体費用を負担する必要がないので、売り手が比較的売却しやすいことです。

しかし、売り手に以下のようなデメリットも存在します。

〈更地にして売るデメリット〉

売り手側のデメリット

  • 解体費用を負担しなければならない
  • 売れない場合、建物があるときよりも固定資産税が高くなる

売り手側が解体費用を負担する必要があり、さらに費用をかけて解体しても必ずしも売却できるわけではありません。

2.空き家解体には補助金制度がある

多くの自治体で空き家の解体に関する補助金制度が設けられています。

例えばE様の相続された実家がある金沢市では「金沢市危険空き家等除却費補助金」の補助金制度があります。倒壊等の危険がある空き家を解体する際に解体費用にかかる金額の1/2(上限50万円)まで補助してくれる制度です。
補助を受けるためには、市の現地調査により倒壊の恐れがある「危険老朽空き家」に認定されるなどの様々な条件をクリアする必要があります。
また、市の予算によっては、補助金制度の受付を早期に締め切る場合もあるので注意しましょう。

参考:金沢市役所建築指導課|空き家等対策

今回のE様の場合は補助金受付に必要な条件を満たしており、空き家を取り壊したあとに補助金を受け取りました。

3.「結果」

更地にした土地は、新築一戸建てを建てたいと考える人の目に留まり、6か月で売却が完了しました。
補助金制度に関する知識がなかったE様は、不動産会社への相談が良い結果につながったと感謝していました。

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