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【宮崎県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

 

宮崎市にお住まいのK様が「相続した延岡市の空き家を売却し、特例を使って節税した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地 延岡市旭ケ丘 種別 一戸建て
建物面積 140.74㎡ 土地面積 238.12㎡
築年数 45年 成約価格 1,250万円
間取り 5LDK その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

K様は宮崎市にお住まいの50代の女性です。
一人暮らしだったお父様が昨年逝去され、K様が延岡市にある一戸建てのご実家を相続しました。
現在は空き家のまま放置した状態となっているものの、ご実家に住まわれる予定がないため売却を検討しています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家をこれ以上老朽化が進む前に処分したい。その際できるだけ節税をしたい。

宮崎市に自宅を所有するK様は、相続した実家に移り住む気はないため1年近く空き家のまま放置していました。
売却を検討しつつも手続きの手間や税金の負担などを理由に躊躇されていましたが、空き家のリスクや維持管理する場合のコストを考え売却することにしました。
できれば解体など余計な手間をかけずに売却し、少しでも節税したいと考えています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

K様はご実家の売却だけでなく節税の相談もできる不動産会社をインターネットで探しました。
その際、ホームページに

  • 相続した不動産や空き家の売却の実績
  • 税金の専門家によるサポート
  • 実家のある延岡市を中心に営業

といった記載のある不動産会社を見つけて実際に数店舗訪れ、説明と接客が最も好印象だった不動産会社を選びました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

所有する空き家を売却した際にかかる税金を気にされていたK様には,「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」について説明しました。

1.「特定空き家の3,000万円特別控除」の適用要件とは

「特定空き家の3,000万円特別控除」とは、被相続人が居住していた家屋や土地を相続した相続人が、その相続不動産を売却した際に発生する譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。

特別控除が適用される要件は、以下のとおりです。

  • 被相続人が相続の開始の直前まで、一人暮らしをしていた
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された
  • 相続した日から売却するまでの間で空き家であること
  • 建物が解体されている、または耐震リフォームされている
  • 売却額は1億円以内である
  • 相続日から3年を経過する日の属する12月31日までに売却する
  • 平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売却する

K様のご実家は、耐震基準改正がなされた2000年以降に耐震工事を含むリフォームされていたため解体の必要がなく、その他の要件も満たしていました。

2.「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法

「特定空き家の3,000万円特別控除」の計算方法は、以下のとおりです。

支払う税金 =
(譲渡価格 – 取得額 – 諸経費 – 特別控除)×(所得税 + 住民税の税率)

例えば、譲渡価格=2,000万円・取得額=700万円・諸経費=50万円では、

支払う税金 =
0円 =(2,000万円 – 700万円 – 50万円 – 3,000万円)×(20%)

となり、支払う税金は「0円」です。

特別控除が適用されれば、譲渡価格が3,000万円以内の場合、不動産売却の税金は発生しません
ただし、各自治体への申請や確定申告は行う必要があります。

3.「結果」

K様は売却活動の開始から3か月でスムーズに売却を完了できました。
譲渡価格は3,000万円以下だったため、「特定空き家の3,000万円特別控除」が適用され、税金の支払いが0円となって大変満足されていました。

福岡県にお住まいのE様が「宮崎市の実家を相続し、専門業者に家財道具や遺品の整理を依頼して売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地 都城市菖蒲原町 種別 一戸建て
建物面積 156.95㎡ 土地面積 214.75㎡
築年数 53年 成約価格 1,500万円
間取り 6DK その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

E様は福岡県にお住まいの50代の男性です。
お母様が亡くなられ、宮崎市にある一戸建てのご実家をE様と弟様で相続されました。
E様も弟様もご実家に移り住む予定はなく売却を検討していますが、ご兄弟は遠方に住まわれているため、ご実家に残された家財道具や遺品を片付ける時間や労力をかけたくありません。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家の家財道具や遺品を最小限の手間で処分して、実家を売却したい

E様ご兄弟は最小限の手間でご実家の家財道具や遺品などの残置物を処分して、売却したいとお考えです。
そのため、まずは不動産会社に相談することにしました。

相談する不動産会社の探し方・選び方

E様は現在お住まいの福岡県の不動産会社に相談するのではなく、売却するご実家に近い宮崎市の不動産会社に相談した方が、自分の悩みを解決できそうと考えました。
インターネットで宮崎市の不動産会社を調べ、

  • 宮崎市での売却実績が豊富である
  • 残置物の処分にも対応してもらえる
  • オンラインで相談できる

という3点の記載があった不動産会社を選びました。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様ご兄弟は遠方にお住まいであり、家財道具や遺品などの残置物の整理を自ら行わなくてもよい方法と、その際の注意点もお話しました。

1.仲介での売却は残置物があると難しくなる

仲介による売却では家財道具や遺品などの残置物があると、買い手がつくのに時間がかかる、もしくは見つからない可能性が高くなります。

買い手が購入後に残置物の処分をすることになるため、印象が悪く、その負担を引き受ける買い手も少ないためです。
不動産を売却する際は、残置物をすべて処分し、家の中を空にするのが原則です。

市町村でも情報提供している場合が多く、宮崎市では遺品整理などのごみの処分方法を紹介しています。

参考:宮崎市 環境指導課・環境施設課|「遺品整理などで出た多量ごみの処理はどうしたらよいか」

2.「遺品整理」の方法について

E様のように、家財道具や遺品などの残置物があり、なおかつご自身で対応する時間も手間もかけられないケースでは、

  • 不動産会社による買取
  • 片付けや遺品整理の専門業者に依頼

の2つの方法が考えられます。

残置物があっても不動産会社に買取してもらうことは可能ですが、買取となると売却価格は市場価格の6~7割程度になり、さらに残置物の処分にかかる費用は、売却価格から差し引かれてしまいます。

そこでE様におすすめしたのは、専門業者への依頼です。
多少の費用はかかりますが時間も労力も抑えられ、個人で対応するよりもずっとスピーディに処分することができます

3.「結果」

検討の結果、E様と弟様は不動産会社が提携している遺品整理業者に依頼することにしました。業者への費用がかかるものの、仲介での売却が期待できるためです。
残置物の処分をしたのち仲介での売却手続きを行い、4か月後にE様は売却を完了させました。

宮崎市にお住まいのY様が「相続不動産を兄妹3人で分割し、預金と合わせて均等に相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地 都城市菖蒲原町 種別 一戸建て
建物面積 187.31㎡ 土地面積 399.84㎡
築年数 59年 成約価格 1,380万円
間取り 5DK その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

宮崎市にお住まいの60代のお客様です。
都城市内で一人暮らしをしていたお父様が急逝され、Y様のご兄弟3人でお父様の遺産(預貯金とご実家の不動産)を相続することになりました。
兄妹間では遺産を三等分することで合意しており、トラブルなく分割したいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
預貯金と不動産を兄弟間でトラブルに発展しないよう等分に分割して相続したい。

Y様3兄弟は仲が良いため、遺産相続を兄弟間で揉めるような相続トラブルにしたくありません。
そのため、遺産を三等分にして相続するのが最適だと考えていますが、専門家に相談したいと考えておられます。

相談する不動産会社の探し方・選び方

Y様はご実家のある都城市の不動産会社に相談しようと、インターネットで不動産会社を探しました。
不動産会社のホームページを比較検討した際に、

  • 不動産相続の相談を積極的に受け付けている
  • 相談実績が豊富にある
  • 相続診断士などの専門スタッフが在籍している

という記載を決め手として、相談する不動産会社を決定しました。

Y様の「トラブル・課題」の解決方法

Y様ご兄弟には基本的な遺産分割方法を説明いたしました。

1.代表的な4つの遺産分割方法について

遺産を分割するには、

  • 現物分割…現金や土地などを相続人同士で物理的に分配る
  • 換価分割…遺産を売却して金銭を相続人同士で分配する
  • 代償分割…一部の相続人が遺産を取得し、他の相続人に代償金を払う
  • 共有分割…遺産を複数の相続人が共有名義で相続する

という4つの方法があります。

今回のY様のケースでは、最もトラブルを起こさず円満に遺産分割するための方法として「換価分割」をご提案しました。

2.「換価分割」のメリット・デメリット

「換価分割」には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

<メリット>

  • 現金化できるので分配しやすい
  • 遺産を公平に分配しやすい
  • 相続税などの資金に充てられる

<デメリット>

  • 不動産などの遺産を手放すことになる
  • 売却による税金や手数料の支払いが発生する
  • 売却活動の手間や時間がかかる

「換価分割」は、遺産である不動産を金銭に換えるため公平に分割でき、トラブルが起きにくいという特徴があります。
また、換価分割で受け取った現金を相続税の支払いに充てることも可能です。

ただし、換価分割は不動産の売却が前提となるため、売却時の譲渡所得税がかかるデメリットがあります。

譲渡所得税は、不動産の売却益に課せられる所得税や住民税です。
金額次第では、手元に残る現金が少なくなるため、事前に確認するようにしましょう。

3.「結果」

換価分割を選択されたY様ご兄弟は、ご実家を売却し、無事現金化できました。
決済・引き渡し完了まで3か月ほどかかりましたが、相続した預金と合わせてご兄弟で均等に分け、ご希望通りトラブルを起こすことなく遺産分割を完了させました。

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