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【宮崎県版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ

1.アパートを経営する

【宮崎県で「アパートを経営する」適性度データ】

向いている地域 始めやすさ 収益性 リスク
宮崎市、都城市、など

アパート経営は、初期投資こそ高額ですが、土地活用としておすすめの方法です。
長期的に安定した収益が期待でき、相続税対策としても有効であるため、土地活用法として多くの方に選ばれています。

例えば、宮崎県には宮崎大学や宮崎公立大学など、宮崎市や都城市に大学が点在しています。
大学在学者の人数も2022年は10,482人、2021年は10,530人と、やや減少傾向にあるものの若者をターゲットとしたアパート経営の需要は高いと考えられます。
また宮崎県では、令和4年時点でアジアや東南アジアを主とした技能実習生や留学生、永住者などの外国人数が増加しているため、日本人以外からも一定数のニーズも期待できます。

ただし、アパート経営を行う場合、相続した実家や空き家を解体してアパートを新築する必要があります。
また、大抵は融資による資金調達を行いますが、最低でも初期費用の1割は自己資金での準備が必要です。
さらに、空室率のリスクや維持・管理体制も備えておかなければなりません。

空室リスクを防ぐためには、交通利便性や住環境のよいエリアでの経営が望ましく、立地条件や事前の市場分析は特に重要となります。
そのうえでターゲットに合った間取りや設備を備えた建築計画を立てましょう。

アパート経営を検討する際には、地域の市場動向に詳しい不動産会社への相談がおすすめです。

参考:宮崎県庁「宮崎県所在大学の入学者数・学生数」

参考:宮崎県庁 商工観光労働部観光経済交流局「Ⅱ 県内の外国人」

2.戸建て賃貸として活用する

【宮崎県で「戸建て賃貸として活用する」適性度データ】

向いている地域 始めやすさ 収益性 リスク
宮崎市、都城市、延岡市、えびの市、高原町、など

相続した実家や空き家の活用法として、一戸建てのまま貸し出すのもおすすめです。
戸建て賃貸経営は、相続した実家や現在使用していない住宅を賃貸物件として活用し、家賃収入を得る方法です。
必要に応じて、リノベーションやリフォームが必要ですが、アパート経営に比べ初期投資が少なくて済み、ファミリー層もターゲットにできるのが特徴です。

戸建て賃貸経営に向いているエリアとしては、主なターゲットがファミリー層のため、企業が進出しているエリアがおすすめです。

宮崎県内にはハンズマンや旭有機材、ミヤチクをはじめとする地元企業や、旭化成やグンゼなどの工場や製造業者が点在しています。その他にもNECや住友建機、日本通運、日本政策金融公庫などの全国的な企業の支店も多く、転勤者家族の需要ともマッチしています。
また、宮崎市やえびの市、高原町などには工業団地・産業団地も整備されているため、周辺地域での住宅需要を想定できます。

一戸建てで賃貸経営は、アパート経営と比べ長期間の入居が見込まれるため、より安定した収益が期待できる一方で、空室期間中は収益が見込めないなどのリスクにも留意した方がよいでしょう。
メリットとリスクをともに理解したうえで、計画的に経営に取り組むことが重要です。

参考:宮崎市役所「宮崎市企業立地ガイド」

3.民泊を経営する

【宮崎県で「民泊を経営する」適性度データ】

向いている地域 始めやすさ 収益性 リスク
宮崎市、三股町、門川町、川南町、など

民泊ビジネスは、相続した実家や空き家を宿泊施設として貸し出して収益化をはかる土地活用方法です。
築古の建物であっても、その風情を活かしたリノベーションやリフォームを行えば、国内や海外からの観光客のニーズを捉えたビジネスが可能となります。
そのため、物件が観光地やその近隣にある場合は特におすすめです。

宮崎県では、近年「青島ビーチビレッジ」の開業など再開発で賑わう宮崎市青島や移住促進をはかる三股町や門川町、サーファーに愛される川南町をはじめ、観光資源に恵まれたエリアが多くあります。
空の玄関口である宮崎空港は宮崎駅から約10分で結ばれており、首都圏へのアクセスも良好です。
令和4年時点で、日帰りも含め約1,269万人の観光客が訪れ、新型コロナ感染症拡大以前の約8割まで回復しています。

ただし、民泊の経営には注意すべき点があります。
近年制定された「住宅宿泊事業法(民泊新法)」では、営業日数が1年のうち180日間以内に限られてしまいます。
また、観光客の集客が鍵となるため、宿泊単価や宿泊日数などが観光トレンドや外部要因(コロナ禍など)に影響されやすいことも注意が必要です。

民泊運営を検討する際は、できれば必要経費の数ヶ月分程度をストックしておき、計画段階から事業者と十分な協議をするようにしましょう。

参考:宮崎県庁 商工観光労働部観光経済交流局「令和4年宮崎県観光入込客統計調査結果」

4.更地にして貸し出す

【宮崎県で「更地にして貸し出す」適性度データ】

向いている地域 始めやすさ 収益性 リスク
都市部の商業地、幹線道路に面している土地

おすすめの土地活用として、「土地の貸し出し」という方法があります。
相続した実家や空き家を解体し、更地にした土地を事業者に貸し出す手法です。
土地を借りた事業者は賃貸経営を行ったり、店舗や事務所を構えたりと借りた土地で事業を展開します。

宮崎市や都城市、延岡市のような都市部の商業地やその周辺エリア、また幹線道路沿いの空き家や土地などは一定のニーズが望めます。

土地を貸し出す手法は、建築物の建築費などは事業者が行うため高額な初期投資の負担がなく、安定した収益を得られる点がメリットです。
しかも企業が10~20年といった長期契約で借りるケースが多く安定的な収入が期待できます。

一方、注意点としては「収益性が他の活用方法より低い」「借り手が見つからないと成立しない」などが考えられます。
また、契約形態には注意が必要で、期限のある借地契約にしなかった場合、半永久的に貸し続けることになります。

土地の貸し出しを検討する際は、不動産会社などの専門家に相談してみましょう。

5.売却する

【宮崎県で「売却する」適性度データ】

向いている地域 始めやすさ 収益性 リスク
宮崎市や三股町、門川町など広域で需要あり

相続した実家や空き家を「売却する」ことは、他の活用方法のように手間や初期投資がかからずに「一括で現金を得る」ことが可能です。
令和5年の宮崎県の地価調査によると、県内全体の地価平均変動率はほぼ横ばいですが、宮崎市や三股町、門川町の地価は上昇傾向にあり、売却がしやすい状況となっています。

特に宮崎市では、近年建売住宅の需要が増加しており、それに伴い土地の需要も高まっています
また、広い土地を分譲して複数の建売住宅を販売するケースも多く、活用の難しい田畑でも条件によっては売却できる可能性があります。

空き家の問題は全国的な課題であり、宮崎県の空き家率は2018年が13.6%、2033年には25.5%まで上昇すると試算されています。
広い実家や土地を相続したが、土地活用の手間や労力を負担に感じる場合、「売却して現金化する」ことは有効な手段といえるでしょう。

ただし、不動産の売却益のすべてを得ることはできません。売却時には譲渡所得税が発生するため、税金の支払いなども含め不動産会社と十分に検討するとよいでしょう。

参考:宮崎県庁総合政策部中山間・地域政策課「宮崎県の土地情報」

参考:宮崎県 総合政策部「空き家利活用のススメ

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