不動産を売却するときのコストはどのくらい？

不動産売却戸建売却マンション売却土地売却税金について

2019.02.14 / 最終更新日：2019.06.04

「不動産の売却時にかかる諸費用って何があるの？」「諸費用はどのくらいのコストがかかるものなの？」このような疑問をお持ちではありませんか？　実は不動産売却時にかかる費用はたくさん種類があります。そこで今回は、不動産売却でかかるコストについて徹底解説します。この記事を読んで、損することなく不動産売買ができるようになりましょう。

不動産売却にかかるコストの全体像

「売却物件の売却額＝手取り金額」にはならないことを、ご存知でしょうか。これは、不動産を売却する際に、さまざまな費用の支払いが必要となるためです。しかし、所有物件によって売却した時のコストの額は変わってきます。例えば同じマンションでも、階数や景色、間取りなどが異なるので同じ物件と言えるものは存在しないためです。このことを頭に入れ、仲介をしてもらう不動産会社に相談して「あなたが支払うべき諸費用」をはっきりさせておくことが大切になります。

不動産売却の諸費用一覧と内訳、時期

では、不動産の売却時にかかる諸費用を見ていきましょう。

・不動産仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税
・測量費用
・その他費用

順に細かく説明していきます。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、仲介を依頼した業者への成功報酬として支払うものです。支払い金額の内訳は次の3パターンです。

・200万円以下：売買価格×5%×消費税
・200万～400万円：売買価格×4%＋2万×消費税
・400万円以上：売買価格×3%＋6万×消費税

不動産仲介手数料は、売買契約時や残金時に支払います。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に必要となる収入印紙代です。支払い金額の内訳は次の4パターンです。

・100万～500万：1,000円
・500万～1,000万：5,000円
・1,000万～5,000万：10,000円
・5,000万～1億：30,000円

印紙税の支払いは売買契約時になります。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、金融機関に設定されている抵当権を無くすための必要な手続きでかかる費用です。支払い金額の内訳は次の2つです。

・司法書士報酬：一般的に5,000円～10,000円前後
・登録免許税：不動産の個数×1,000円

抵当権抹消費用は、残金時精算までに支払います。

譲渡所得税

譲渡所得税は、物件を売却して利益が出た際の譲渡所得税や住民税、固定資産税（都市計画税）がかかります。支払いの内訳は次の通りです。

・長期譲渡所得：課税長期譲渡所得金額×15%＋住民税率5%
・短期譲渡所得：課税短期譲渡所得金額×30%＋住民税率9%

※別途復興特別所得税あり
所得税の支払いは2月16日～3月15日まで、住民税の支払いは6月・8月・10月・1月などの年4期のいずれかになります。

測量費用

場合により、測量を依頼する費用がかかります。支払いの内訳は次の通りです。

・一般的な測量費用平均：35万～50万円（土地面積30~100坪）
・官民立ち会い時の測量費用平均：55万～80万円（国や市の立ち会い）

測量費用は、測量依頼の契約時に支払います。

その他費用

その他費用では、

・処分費
・契約費
・各種証明書の発行費
・引っ越し費用
・印鑑登録証明書
・ローン残高証明
・書住民票取得費
・その他清算

などがあります。支払い金額は家族構成や物件の条件によって変わります。こちらのその他費用は通常、売却決定後に支払います。

不動産売却にかかるコストの目安は？

これまで不動産売却でかかる諸費用についてご紹介してきました。一般的に、売却にかかる費用の目安は売値に対して3~10%ほどになることが多くなっています。では実際に費用を計算するとどのくらいになるのか、次の項目でシミュレーションします。

不動産売却にかかるコストのシミュレーション

では、実際に不動産を売却したときのシミュレーションをしていきます。次のような不動産を売却したと考えましょう。

所有期間8年・売却価格5,000万円・取得費2,600万円・譲渡費用200万円です。

境界確定されていなく目の前の道路が市道のため、官民立ち会い測量で測量費用は70万円・引っ越し費用として20万円・ハウスクリーニング費用として10万円を見込んでいます。

また、住宅ローンの残債が1,000万円で、抵当権抹消費用・住民変更登記・売渡証書作成費用の合計5万円の見積もりを受け取っています。

譲渡所得税の計算

まず、譲渡所得税を計算していきます。

・5,000万円（売却価格）－2,600万円（取得費）－200万円（譲渡費用）＝2,200万円
・2,200万円（課税譲渡所得）×20.315%（長期譲渡所得）＝446.93万円（税額）

計算してみると、譲渡所得税は446.93万円になります。

売却価格から諸費用を引く

譲渡所得税の金額がわかったので、売却価格から諸費用を引いていきます。

売却価格：5,000万円

・譲渡所得税：446.93万円
・印紙税：3万円
・抵当権抹消費用・住民変更登記・売渡証書作成費：5万円
・仲介手数料：168.48万円（上限額）
・測量費用：70万円
・ハウスクリーニング費用：10万円
・引っ越し費用：20万円

合計費用：723.41万円

費用の合計は723.41万円と高いコストとなりました。また、住宅ローンの残債があるため、完済資金として1,000万円かかります。

5,000万円（売却価格）－723.41万円（合計費用）－1,000万円（住宅ローン完済）＝3276.59万円

このシミュレーションでは、手元に残る最終金額は3276.59万円となります。

不動産の売却費用を削減するには？

先ほどのシミュレーションでは、5,000万円の売却価格に対しての費用が724万円となりましたが、この費用を削減するポイントが節税と仲介手数料の減額の2つあります。それぞれ見ていきましょう。

譲渡所得税の節税

一番費用の高かった譲渡所得税を減らすには、特別控除を受けるか税率を下げるかになります。受けられる可能性がある特別控除や税率を下げる方法は次の4つです。

特別控除

・居住用財産の特別控除（3,000万円）※マイホームの定義を満たす必要あり
・長期保有土地の特別控除（1,000万円）
・被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除（3,000万円）

軽減税率の特例

・所有期間10年超の軽減税率の特例（14.21%の軽減税率）※マイホームの定義を満たす必要あり

仲介手数料の値引き

仲介手数料については、不動産会社と交渉して値引きしてもらう方法もありますが、最近では他の不動産との差別化を図るために仲介手数料を半額にしている会社もあります。このような会社は、インターネットの広告などを活用して売却活動のコストを抑えることができます。

費用削減後のシミュレーション

再度、節税と仲介手数料の値引きをした場合のコストを計算して手元に残る金額を出してみましょう。
まず居住用財産の3,000万円の特別控除を受ければ、譲渡所得税がなんと0円になるのです。また、仲介手数料も半額になります。

そうすると、

売却価格：5,000万円

・譲渡所得税：0万円
・印紙税：3万円
・抵当権抹消費用・住民変更登記・売渡証書作成費：5万円
・仲介手数料：84.24万円（半額）
・測量費用用：70万円
・ハウスクリーニング費用：10万円
・引っ越し費用：20万円

合計費用：192.24万円

724万円だった諸費用の合計金額を、192万円まで下げることができました。居住用財産の特別控除の適用がかなり大きいです。これで、住宅ローン1,000万円を完済しても、最終的に手元に残る金額が3807.76万円になります。

売却益アップと費用の削減がおすすめ！

節税対策や仲介手数料を安くするなどの費用を削減する方法をご紹介してきましたが、もっと効果が高いのが売却益をアップさせることです。そのためのポイントが2つあります。1つずつ見ていきましょう。

不動産の担当者は信頼できるパートナーにすること

不動産売却は広告活動や案内活動、価格交渉など大切なことを不動産会社の担当者の方にお世話になります。よって、担当者を信頼できるパートナーにすることはとても大切なことなのです。査定価格の説明の仕方や説得力があるか、レスポンスの早さなどを確認しておきましょう。

3つの媒介契約を理解すること

媒介契約の形をよく理解して、不動産会社に効率よく働いてもらうことも大切です。媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つあります。それぞれの大きな特徴は次の通りです。

- ・一般媒介契約～同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結できる
- ・専任媒介契約～1社としか媒介契約を締結できない
- ・専属専任媒介契約～1社としか媒介契約を締結できない

売り主からすると、一般媒介契約が良いように思えますが、一般媒介契約は不動産会社側からすると広告費や人件費を使ってもタダ働きになる可能性があります。反対に専任媒介契約や専属専任媒介契約は、不動産会社側からすると売り主が他の不動産会社で契約を決めてしまう可能性がないため、一生懸命売却活動をしてくれる可能性もあります。

必ずどちらがお得になるというようなことはないため、状況に応じて媒介契約の形を使い分けるようにしましょう。