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不動産を売却する際の手続きの流れとは?

不動産を売却する際は、手続きが必要になります。しかし、初めて不動産を売却する際はどのように手続きするといいかわからないでしょう。ここでは、不動産を売却する際の手続きの流れについてご紹介しましょう。

不動産を売却する際の手続きの流れ

不動産を売却する際の手続きの流れは、次のようになります。

不動産の相場を掴むために売却査定を頼む

土地に関しては、不動産の相場のある程度の基準があります。しかし、建物に関しては物件がある地域や状態などで全く違うため、相場としてはっきりしたものは実際には把握しにくくなっています。一般的に、普通の人が自分で相場を掴むのは難しいため、査定を不動産業者に頼みます。査定する際は可能な限り多くの不動産業者に頼むと、相場をある程度掴むことができます。

売り出し価格を決める

不動産業者の査定額は、基本的にマーケットにおいて買主が現れると考えられるものであり、その査定額で必ず売り出す必要があるというものではありません。しかし、指標としては大切なものであるため、売り出し価格は査定額をベースにして実際の状況を考えて決めるようになります。

契約を結ぶ

売り出し価格が決まると、物件を実際に売却するために活動します。この際は、契約を売却してくれる不動産業者と結びます。1つの不動産業者だけに頼む場合は、専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約があります。このような契約の場合は、別の業者に仲介を頼むことはできませんが、業者サイドとしては別の業者が仲介することが無いので、仲介を頑張ってくれます。

また、業者としては、物件情報を不動産業者だけのレインズというネットワークに登録する必要があるため、物件を広く見込み客に宣伝ができます。また、頼む人は、状況の報告を一定期間ごとに受けられます。
専属専任媒介契約の場合は頼んだ人自身が買主を見つけて契約することはできませんが、専任媒介契約の場合はこれができます。

また、いくつかの業者に仲介を頼む場合は、一般媒介契約になります。頼む人は自分で買主を見つけて契約することもできます。しかし、業者としては、ライバルに同業の別の業者がなるので、仲介手数料を別の業者に取られることがあるため売却活動を本気で行なってくれないことがあります。

契約を結ぶと、マーケットに物件を売り出します。実務に関してはほとんど業者が行ってくれます。宣伝する際は、物件情報をレインズに登録する以外に、業者の宣伝媒体を使って情報がさまざまな客層に伝わるようにします。例えば、広告をフリーペーパーなどに掲載したり、情報を雑誌や新聞などに掲載したりします。

報告を受ける

いい物件で業者も努力してくれて、買主がすぐに現れるといいでしょうが、上手く進ない場合もあり得ます。契約は3ヶ月ごとに結ぶようになるため、売却に成功する期間としてはこの期間が一つの目安になります。

売却する方針を見直しする

宣伝している途中で、さまざまな意見が顧客からあります。なかなか売却できなければ、顧客の意見を分析するだけでなく、いろいろな情報を考慮して売却する方針を見直します。内見の顧客が多くない場合は、売り出し価格を変える必要があるかもしれません。

長い売り出し期間になると、近くの競合する物件の動きも変わる場合があります。そのため、競合する物件の動きを調べて、自分の物件が見劣りしていないかチェックしましょう。

内見に立ち会う

内見したい顧客の応対については不動産業者に頼むこともできますが、持ち主でも希望すると立ち会うことができます。持ち主が立ち会うと、物件のいいところを詳しく説明できるメリットがあります。全般的な生活を通じて、暮らしやすさや地域の環境などが説明できます。

しかし、説明が上手くなかったり、宣伝をあまり強引にしたりすれば、効果が逆にもなり得ます。そのため、説明が得意でなければ、不動産業者に頼みましょう。

条件について交渉する

物件を顧客が気に入っても、まずすぐに買うことはありません。一般的に、ここから条件についての交渉が始まります。ほとんどの場合は、価格について値引きがどの程度できるかという交渉になります。値引き交渉に持ち主は応じてもいいし、いい反応がマーケットである場合は値引きしないで次の買い主を探すこともできます。

交渉する際は、値引きをメインにいろいろなケースがあります。ケースによって、買い急ぐ必要があるか、売り急ぐ必要があるか、などというように、買い主と持ち主が持っている事情も異なるため、トータル的にこのようなことが交渉に関係します。

契約を結ぶ

購入したい人の意思が決定すれば、書面によって速やかに契約を結びます。不動産を売却する際は、トラブルが先々よく発生します。そのため、契約内容としては、このようなトラブルが発生する要因を前もって防ぐようにする必要があります。

知識としては専門的なものが必要であるため、契約書を仲介業者が準備してくれているのでこれを使うようになります。仲介業者が買い主側にももし付いていれば、契約書をどちらが作るかを業者同士で決定します。
しかし、契約書の内容については双方で必ずチェックする必要があります。

代金を支払って物件を引き渡しする

不動産を売却する際は、購入代金、支払う方針や回数を契約書で買い主は取決めするようになります。法的な制約は支払う回数にないため、交渉は自由になります。しかし、半分を契約を結ぶ際に支払って、残りの半分を物件の引き渡し時に支払う場合が多くあります。

売買契約そのものは約束であるため、売却する物件をこれを実行するために相手に引き渡す必要があります。同時に物件の引き渡しと代金の残りの金額の受領を実行することが、不動産を売却する際のポイントになります。特に、金融機関の住宅ローンの抵当権が売却する物件に付いており、住宅ローンの残債を買い主からもらう購入代金から支払う必要がある場合は、協力して関係者が動く必要があるため注意しましょう。

手数料を仲介業者に支払う

手数料を仲介業者に支払うことが必要です。相談して支払う回数や時期に関しては決定するようになりますが、半分を売買契約を結ぶ際に支払って、残りの半分を物件の引き渡しと近い時期に支払う場合が多くあります。

しかし、売り主としても、購入代金を買い主からもらっていなければ支払いが困難な場合もあります。そのため、物件を引き渡しする際に残りの購入代金をもらった後に、手数料を仲介業者に一括して支払うようになる場合もあります。仲介業者に支払う手数料の位置づけとしては成功報酬というものになるため、業者が売買契約を結ぶ前に請求することはできません。

確定申告して税金を処理する

不動産を売却する際に利益が出た場合は、所得税を確定申告によって納める必要があります。不動産を売却する際の所得税に関しては、サラリーマンの場合などは会社が給与の所得税を処理してくれても、自分でこれとは別に算出して、必要によって申告して税金を納めることが必要です。

算出した結果、売却する際の利益が出ていない場合は確定申告が必要ないケースもあります。しかし、税金が全く無くて税金を納める必要が無くても、特例を使ったケースなどは申告そのものが必要な場合があるため注意しましょう。税理士に必要によって頼んで、申告が必要かどうか判断してもらったり、税金に関して相談したりしましょう。

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