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【初級編】マンションの売り方。チョーわかりやすく手順や流れをシェアします。

「マンションを売却したいけど、どんな手順・流れで進めていいのかわからない」

と悩んではいませんか?

結論から言うと、事前に手順や流れを把握していないと、満足のいくマンション売却は難しくなります。

そこで今回は、マンション売却の手順や流れについて紹介。

この記事を読めば、「マンションの売り方」で悩むことはありません!

マンション売却の手順や流れを説明していきます

マンション売却の手順は以下の通りです。

PART1:情報収集する時の心得!!
PART2:一括査定の時に気を付けるポイント
PART3:不動産会社を選んでみよう!
PART4:不動産会社との契約について
PART5:売却活動は不動産会社任せ?
PART6:内覧の時の準備や心得
PART7:決済&引き渡しについて
PART8:確定申告や仲介手数料について

マンション売却において上記を事前に知っていないと数百万円損する可能性もあります。

ここでは、マンション売却の手順や流れをわかりやすく説明しています。

事前に確認したうえで売却を進めるようにしましょう。

PART1:情報収集する時の心得!!

まずは、マンションを売却する際の情報収集の心得について見ていきましょう。

大切な情報を何も把握せずにマンション売却を進めていくと、満足のいく結果が得られない可能性があります。

マンション売却の情報収集で重要なポイントは以下の3つです。

  1. マンション売却の流れ
  2. マンションの相場
  3. マンション売却の期間

これらのポイントを抑えることで、満足度の高い売却が実現できます。

それでは順番にみていきましょう!

この記事をしっかり読んで流れを把握しておく

まずはこの記事を読んで、マンション売却の流れを把握しましょう。

多くの人にとってマンションの売買は未知の世界です。

マンションを買うこと自体が一生に一度あるかないかなので、売却経験がある人はほとんどいません。

売却に関する知識がないため、悪意のある不動産会社に騙されたり、言いくるめられて不利な条件で売却させられる可能性もあります。

このような状況を避けるためにも、この記事で紹介する内容をしっかりと把握することです。

そうすれば、悪意のある不動産会社に騙されたり、言いくるめられる可能性はぐっと低くなるでしょう。

事前に自分のマンションの相場を知っておく

マンション売却について情報収集する際は、事前に自分のマンションの価格相場を調べておくことが大事です。

相場を知らないと適切な比較対象がないため、査定額を知っても高いか安いか判断ができません。

自分のマンションの相場を知っていれば、査定額が低かった場合、他の業者に依頼することができます。

不動産サイトで以下の3つを見比べて、マンションの相場を確認するようにしましょう。

  • 売却するマンション
  • 状況が似ているマンション
  • 実際に売られているマンション

売却までどれくらいの期間がかかるのか知っておく

マンションの売却までどれくらいの期間がかかるのか知っておくことも重要です。

結論から言うと、マンション売却は、3ヶ月〜12ヶ月くらいかかります。

なぜなら、マンションは高額な商品であるため、よほどでない限りはすぐに売れることがないためです。

販売前は不動産会社との契約や準備、販売後は内覧や契約等もあるため、スムーズに進んでも売却までに3ヶ月~半年程度、長い場合は1年以上かかるケースもあります。

状態や立地など、売却条件があまり良くないマンションの場合は、1年~2年経っても売れ残っているというケースも。

まずは売却までの期間をしっかりと知った上で、資金計画などを立てるようにしましょう。

PART2:一括査定する時に気を付けるべきポイント

マンションを売却する流れの中で、一括査定は重要なポイントの1つです。

しかし、一括査定はスムーズに売却できる分、査定額が相場よりも低くなってしまうことが多いため注意すべき点もあります

注意点は以下の3つです。

  1. 2~3つくらいのサイトを使ってみる
  2. 色んなバリエーションの不動産会社の話を聞く
  3. 電話やメールがたくさんかかってくるのを覚悟する

ここで紹介する気を付けるべきポイントを知っておくことで、一括査定サイトを有効活用でき、良い業者と出会い、高く売ることが可能です。

3つのポイントについて1つずつ確認していきましょう。

一括査定は2~3つくらいのサイトを使ってみる

一括査定をする際は、2〜3つくらいのサイトを使ってみるようにしましょう。

なぜなら、不動産一括査定サイトはたくさんあり、それぞれで特徴が異なるためです。

登録不動産会社数が2,000社近いサイトもあれば10社以下のサイトもありますし、提携店舗数が2,000超のサイトもあれば0のサイトもあります。

また、仲介と買取、査定方法、対応地域なども一括査定サイトによって違います。

10社以上など利用する一括査定サイトが多すぎると混乱するだけですし、1社だけだと妥当な価格か判断がしづらいものです。

そのため、自分に合うと感じる一括査定サイト2つ以上を使って、不動産会社に査定をしてもらいましょう。

一括査定サイトの比較表や選び方については、こちらの記事を参考にしてください。

色んなバリエーションの不動産会社の話を聞く

一括査定する時は、色んなバリエーションの不動産会社から話を聞くようにしましょう。

  • 昔から近所にある地域密着系の地場の不動産会社
  • 東急リバブルなど誰もが聞いたことがる大手不動産会社
  • 大手ほどでの規模・知名度ではない中堅の不動産会社

など、さまざまなタイプがあり、不動産会社によって得意とする物件やエリア、査定基準、販売方法など異なる点が多くあります。

そのため、提示される査定金額や売却までの期間、プロモーション方法、担当者の情熱なども違ってきます。

査定金額の数字だけを見るのではなく、直接話を聞くことで不動産会社の特徴を知ることができますし、知識やノウハウを吸収することも可能です。

また、「この業者は信頼できる」かどうか判断できるため、様々な不動産会社の話を聞くようにしょう。

電話やメールがたくさんかかってくるのを覚悟する

一括査定サイトを利用するにあたり、1点注意しないといけない点があります。

それは、業者から営業を受けることです。

利用者は、業者選びをするために一括査定サイトを使っているため、業者は自社の特徴や情熱を知ってもらうべく、電話やメールで営業をします。

営業をしてこない業者はまずありません。

「営業電話なんて面倒くさい」

「メールなんていちいち見たくない」

など、ネガティブな感情になるかもしれませんが、これらの営業に対応することも一括査定サイトを活用するために必要なことですし、業者選びにも役立つことです。

満足度の高いマンション売却を実現するためですので、面倒くさいと考えず、しっかりと対応しましょう。

PART3:不動産会社を選んでみよう!

不動産会社は売買が成立した時の仲介手数料で成り立っていますので、契約を勝ち取ろうとするものです。

だからこそ不動産会社が言う「いいこと」ばかりを鵜呑みにせず、冷静に判断する必要があります。

不動産会社を選ぶ際は、以下の4つのポイントに注目してください。

  1. 査定額が高すぎる、相場とかけ離れていないか
  2. 営業マンと話してみてどうか
  3. どのような売却活動をするか聞いてみる
  4. レインズ掲載の可否を確認する

それでは、順番に見ていきましょう。

査定額が高すぎる、相場とかけ離れていないか

不動産会社も、利用者が一括査定で比較しようとしていることは知っています。

そのため、契約を勝ち取り仲介手数料を得るために、実際よりも高い査定額を提示してくるケースがあります。

そして、契約を勝ち取ったうえで、もっともらしい理由をつけながら価格を下げていくのです。

これでは、満足度の高いマンション売却はできません。

査定額があまりにも相場とかけ離れている場合は注意が必要です。

意図的に高くしているだけかもしれませんので、本当に査定額で売る気があるのか業者に確認するようにしましょう。

他社よりもあからさまに高い場合は気をつけてください。

営業マンと話してみてどうか

不動産会社を選ぶ際、担当となる営業マンをチェックすることも重要です。

なぜなら、多くの場合、その営業マンが物件が売れるまで担当することになるためです。

  • 相性はいいか
  • 情熱はあるか
  • マナーや態度はいいか
  • 約束は守るか

など確認をしてください。

上記の項目に当てはまらない営業マンだと、多くのストレスを抱え会うのも苦痛になるでしょうし、マンションの売却も上手くいかないでしょう。

担当する営業マンが良ければ、売却の流れもスムーズに進むこと間違いなしです!

担当する営業マンをしっかりとチェックするようにしましょう。

どのような売却活動をするか聞いてみる

不動産会社によって得意とする売り方が違うため、どのような売却活動をするのか聞くようにしましょう。

  • 大手ポータルサイトに広告を出す
  • マンションの近郊エリアにチラシをポスティングする
  • フリーペーパーに広告を載せる
  • 抱えている顧客に電話・メールで案内をする
  • 中古マンション情報誌に載せる

など、他にも多くの売却方法があります。

すべてを網羅的に実施する業者、過去の販売データをもとに効果的な販促のみに絞る業者、ほとんど何もしない業者など、様々です。

自分が中古マンションのお客さんになったつもりで、「この売り方であれば安心だ」と思える不動産会社を選ぶようにしましょう。

レインズ掲載の可否を確認する

不動産会社を選ぶ際は、レインズの掲載可否についてどのような対応をとっているか確認してください。

・レインズとは
情報交換等を目的に業者同士が利用するサイトのこと。

レインズの物件詳細ページには、他の業者も広告活動を実施していいか記載する欄があり、物件を任された不動産会社が可否の設定を行えます。

売主からすれば、多くの業者で広告活動をしてもらった方が売れる可能性が高くなるため、当然「可」にしてほしいと考えます。

しかし、不動産会社によっては売主の想いよりも売主と買主の両方から仲介手数料をもらうこと優先するため「不可」にしてしまうのです。

このやり方は売主が損することになるため、レインズ掲載不可の不動産会社は選ばないようにしましょう。

PART4:【絶対読む】不動産会社との契約について

マンション売却の流れについて理解すると共に、不動産会社との契約方法・種類に関しても把握するようにしましょう。

なぜなら、これらを知っているかどうかで、マンションの売却価格や期間が変わる可能性があるためです。

また、契約の種類について把握していないと、不動産会社に有利な条件で進められる恐れがあります。

ここでは、以下の3つの契約方法の特徴や違いについて解説します。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

それでは順番に確認していきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、売主自らが見つけた買主と直接契約もできるなど、自由度が高いのが特徴です

また、不動産会社から販売状況の報告義務がなく、レインズへの登録義務もありません。

複数業者に依頼できるメリットがある一方で、不動産会社としては仲介手数料が入ってくる確約がないため力を入れてくれない可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社のみと契約する方法です。

仮に、他の業者と契約した場合は違約金が発生してしまいます。

一般媒介同様、売主が自ら見つけた買主と直接契約することも可能です。

専任媒介契約の場合、不動産会社は2週間に1回以上売主へ販売状況をメールか文章で報告する義務があり、レインズには契約後7日以内に登録しなければなりません。

契約期間中は他の業者に仲介依頼を出すことはできませんが、不動産会社は両手仲介を狙えるため力を入れてくれる可能性があります。

信頼できる不動産会社に出会えた時には、専任媒介契約で進めるといいでしょう。

なお、媒介契約の有効期間は3ヶ月以内です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみと契約する方法です。

売主が見つけた買主と直接契約することはできません。

不動産会社からの報告義務は1週間に1回以上で、媒介契約を結んで5日以内にレインズへ登録をします。

買主との直接取引ができないことや複数業者に販売を依頼できないデメリットはありますが、報告頻度が高いため売主が販売状況を把握しやすく、専任媒介同様、両手仲介を狙えるため業者は力を入れて販売してくれるのがメリットです。

信頼できる不動産会社に出会えた時には、専属専任媒介契約で進めるのもおすすめ!

媒介契約の有効期間は3ヶ月以内になるので注意しましょう。

PART5:売却活動は不動産会社任せ?

不動産会社はマンション売却のプロですが、すべてを任せっきりにせず、売主自ら情報提供をすることが大切です。

売主にしか気付けないマンションの魅力もあるため、できるだけ多くの情報を提供しましょう。

たくさんの情報が集まることで、適切なマンションの売り方ができ、より高く・早く売れるようになる可能性があります。

提供する際に重要なポイントは以下の3つです。

  1. できるだけ多くの見栄えの良い写真を提供する
  2. 売れそうな条件をとにかく洗い出してみる
  3. 他の物件のチラシを見てみる

それでは順番に見ていきましょう。

できるだけ多くの見栄えの良い写真を提供する

不動産サイトでマンションを見たことある人であればわかると思いますが、物件情報よりも写真に目が行くものです。

写真が良ければ印象に残りやすいですし、「詳しく物件のことを知りたい」と考えるため問い合わせや内覧へつながります。

サイトやチラシ等に載せる写真は、不動産会社任せにするのではなく提供するようにしましょう。

売主が住んでいたマンションなので、物件の売りになるポイントも把握しているはずです。

できるだけ多くの見栄えの良い写真を提供することで、より質の高い写真、多くの写真が広告掲載されるようになって、早期売却につながる可能性があります。

売れそうな条件をとにかく洗い出してみる

マンション売却をするにあたって、売れそうな条件を洗い出しましょう。

売却で好条件となるポイントは以下の通りです。

  • 近くにショッピングモールができた
  • 徒歩2分に幼稚園、徒歩3分に小学校がある
  • 近くに公園が多い
  • 24時間スーパー、安いスーパーが徒歩5分のところにある
  • 駅まで徒歩4分
  • 近隣にファミリー層が多い
  • 風通しがよく夏でも過ごしやすい
  • 大きな商業施設が建設予定である
  • 美味しい飲食店が多い

など、住んでいて便利だと感じる点を不動産会社に伝えるようにしましょう。

不動産会社と売主それぞれが考えるポイントを組み合わせることで、より魅力的な物件ポイントをアピールできるようになります。

他の物件のチラシを見てみる

マンションを売却する際は、ポスト等に入っている他物件のチラシも見るようにしましょう。

他のマンションがどのような売り方をしているのか知ることができますし、「●●のアピールポイントは自分のマンションにも当てはまる」と訴求ポイントの発見にもつながります。

不動産サイトや情報誌、チラシなどで多くの物件に目を通し、使えそうな情報を発見したら不動産会社に伝えましょう。

PART6:内覧の時の準備や心得

内覧は、マンションを売却するために非常に重要なものです。

というのも、内覧時の印象が悪ければ売れることはありません。

逆に、内覧時の印象が良ければすぐに買主が見つかることでしょう。

マンションを売却して次の流れに進めるためにも、以下5つの内覧時の準備や心得を参考にしてください。

  1. 売却活動中は土日はつぶれると思え
  2. 水まわりは業者に依頼して掃除
  3. 大きなものは処分するかレンタルルームへ
  4. エアコン、芳香剤で気持ちよく内覧
  5. 売却理由やおもてなしは超重要

それでは詳しく確認していきましょう。

売却活動中は土日はつぶれると思え

家族で物件見学をすることが多いため、内覧希望は土日に集中するのが一般的です。

そのため、土日に別の予定を入れていると内覧対応ができず、売却のチャンスを逃してしまいます。

せっかく良い売り方をしていても、内覧希望者の対応ができないようでは、機会損失でしかありません。

あらかじめ、売却活動中は土日がつぶれることを覚悟しておきましょう。

水まわりは業者に依頼して掃除

買主は、マンションを買って希望通りにリフォームをしたいと考えている人も多いですが、状態が良い場合は、コスト負担を減らすためにそのまま使いたいと考えています。

キッチンや浴室などの水まわりは汚れが目立ちやすいうえに、しっかりとチェックされる部分です。

そのため、ハウスクリーニングに依頼をしてプロに掃除をしてもらいましょう。

水まわりがきれいだと物件への印象はかなり良いものになります。

大きなものは処分するかレンタルルームへ

内覧の際は、部屋に大きな荷物を置かないようにしましょう。

なぜなら、大きな荷物があると、部屋が狭く見えてしまうためです。

部屋が狭く見えてしまうと物件の魅力が半減します。

使わないものや不要なものは、レンタルルームに保管するか処分するようにしましょう。

エアコン、芳香剤で気持ちよく内覧

心地よくストレスのない環境をつくることも、内覧で良い印象を与えるためのポイントです。

エアコンが効いておらず、暑さや寒さを感じる場合は内覧に集中できません。

また、人が住んでいる家は独特の匂いが染み付いていることがあります。

アロマなどを活用して、いい香りにしておけば印象が良くなるものです。

売却理由やおもてなしは超重要

買主としては、「なぜ、このマンションは売却されるのか?」理由が気になるものです。

理由がわからないと、ネガティブなイメージを持たれる可能性もあります。

  • 転勤でしばらく離れるから
  • 家族が増え手狭に感じるため
  • 子どもが家を出たので狭い家に引っ越す
  • 家庭の事情で実家に戻らないといけない

など、売却する理由をしっかりと伝えましょう。

また、内覧時はしっかりとおもてなしをするようにしてください。

売主のおもてなしは内覧時の印象に影響を与えます。

「この人が住んでいたところだから買いたい」

「●●さんだから信用できる」

ということも、少なくありません。

マンションを高く・早く売却するための売り方として、売却理由やおもてなしは重要です。

PART7:決済&引き渡しについて

マンションの売却手順で買主との最後のやり取りが決済や引き渡しです。

この点が進まないと売却代金を受け取ることもできません。

決済・引き渡しの流れや注意点、大事なポイントは以下の3つです。

  1. 購入申込書を受け取ったらすぐに次のステップへ
  2. 引き渡し猶予の交渉は必要か?
  3. 契約や引き渡しについて

それでは、順番に見ていきましょう。

購入申込書を受け取ったらすぐに次のステップへ

買主がマンションを気に入った場合は、購入申込書を提出してもらいます。

購入申込書は、マンションの購入希望条件が記載されていて、買主→不動産会社→売主と渡りますので、受け取り次第、内容を確認しましょう。

ただし、購入申込書は契約ではなく意思表示にしかすぎませんので、キャンセルになる可能性もあります。

買主が検討しているうちに、スピーディーに次の売却手順へ進めることが大切です。

引き渡し猶予の交渉は必要か?

マンションを売却したお金で新しい家を購入する場合は、引き渡し猶予の交渉が必要となる可能性があります。

引き渡し猶予とは
家を売却してお金を受けとった後、そのお金で新しい家の支払いをして引き渡し、引っ越し作業をするまでの期間を待ってもらうこと。

引き渡し猶予の交渉をすることで、1週間程度居住を待ってもらえる場合があります。

もし、交渉ができない場合は、仮住まい先を確保する必要があるため、売却の際の流れが変わるため、引き渡し猶予の交渉が必要かどうか確認しましょう。

契約や引き渡しについて

買主から購入申込書を受け取り、キャンセルとならなければ1週間程度で契約を結ぶのが一般的です。

ただ、契約を結ぶ前に、資金の目処が立っているのか確認するようにしましょう。

具体的には、買主が住宅ローンの事前審査に通っているかどうかです。

売買契約書については、契約日前日~3日前を目処に不動産会社から送られてきますので、届き次第、内容を確認します。

契約が完了すると引き渡しとなり、売却代金を受け取ります。

契約したからといって、すぐに売却代金を受け取れるわけではありません。

契約から引き渡しまでは1ヶ月程度の期間を考えておきましょう。

PART8:確定申告や仲介手数料について

買主への売却が完了した後は、確定申告や各手数料・税金の支払いとなります。

マンション売却の流れを把握する際に、これらの費用面についても理解をしておきましょう。

手数料や税金について知っていることで、より適切な資金計画を立てられるようになります。

印紙税や仲介手数料について

マンションを売却する際は、購入時同様、印紙税や仲介手数料などの費用がかかります。

印紙税とは
売買契約書に貼る印紙代のこと

以下が印紙税の税額表です。

(項目左:売買金額 項目右:税額)

・500万円超1,000万円以下:5000円
・1,000万円超5,000万円以下:1万円
・5,000万円超1億円以下:3万円
・1億円超5億円以下:6万円

印紙税は、5000円~6万円ほどで売却金額によって変わります。

仲介手数料は上限(売買代金×3.24%+6万4,800円)が設定されていますが、具体的な費用は業者次第です。

仲介手数料については、不動産会社の契約前に必ず確認しておきましょう。

司法書士費用やローン繰り上げ返済手数料

司法書士費用は登記手続きを依頼する際の司法書士への報酬となり1万円~3万円が相場です。

そして、登録免許税は抵当権抹消登記や住所変更登記などの費用のことで、それぞれ1000円~2000円かかります。

また、売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、一括返済にあたり繰上返済手数料がかかってきます。

手数料は金融機関により異なり、5000円~5万円程度ですので、あらかじめ確認しておきましょう。

譲渡所得税などの税金について

マンションを売却して利益が出た場合は確定申告をする必要があります。

そして、売却で得た利益には、譲渡所得税という税金がかかるため注意が必要です。

具体的には、売却額から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に税率(20.315%~39.63%)を掛けたものが税額となります。

ただし、3,000万円特別控除があるため譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金はかかりません。

まとめ

今回は、マンション売却の手順や流れについて紹介いたしました。

売却の手順や流れ、注意点などを事前に把握することで、満足度の高い売却が実現しやすくなります。

マンション売却を考えている方は、ぜひここで紹介した内容を参考にして進めてみてください。

また、合わせて下記のページも参考にしてみてください。

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