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知っておくと98万円得?マンション売却時の費用や出ていくお金の話

「マンション売却をしたいけど、どのような費用がかかるかわからない!」

たしかに、マンション売却はしたことがある方が身近にいないことが多いため、わからないですよね。

と、いうことで今回は、マンション売却時にかかる費用について詳しく解説しています。

この記事を読んで、売却費用について参考にしてみてください。

どのタイミングで売却費用や税金はかかる?手元にお金は必要?

マンションを売却するときには、購入時と同じく、仲介手数料やその他諸費用が諸々かかってきます。

「どの段階でどのような費用が必要になるのか?」

これを頭に入れておくと、マンション売却時にも安心です。

それでは、流れとともに必要経費を説明していきます。

 

実は売れるまで一切費用はかからない!?

基本的にマンションの売却費用は売買契約が締結されるまでは一切必要ありません。

ただ、マンションの売却時には不動産会社、金融機関など様々な業者や人が関わっており、これらの人には相応の報酬を払う必要があります。

また、売却によって得た収益には一定の税金が課税されます。

今回は、以下の売却以降の費用について、解説します。

  1. 一括査定サイトで査定する費用
  2. 不動産会社と売買契約する時の費用
  3. 不営業活動や広告を不動産会社に出してもらう時の費用

それでは、順番に見ていきましょう。

一括査定サイトで査定するための費用はかかる?

基本的に、一括査定サイトでの査定には一切費用がかかりません。

一括査定サイトとは
売却したい不動産情報と個人情報を入力することで、依頼者と見合った不動産会社を自動的にマッチングさせ、複数の不動産会社へ一度に査定依頼を送ることができる情報サイト。

というのも、サイトの運営会社は紹介先の不動産会社より、「紹介料」という形で報酬を受け取っているので、依頼者からは費用を取らない形になっているからです。

不動産会社によって出す査定額はバラバラですので、査定で出た金額はもちろん、根拠も各社に問い合わせてみましょう。

また、買い手がつかないような過剰に金額が高くなっていないか注意も必要です。

高額査定は嬉しいですが、納得のいく金額、根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも、各段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社を調べることができるようになります!

不動産会社と売買契約する時の費用は?

不動産の売買契約時は印紙税、仲介手数料がかかってきます。

後に詳細な説明をしますが、中には仲介手数料無料の不動産会社があります。

なので、売却前にしっかり確認しておくようにしましょう。

不動産会社が売却に向けて営業活動や広告をだしてもらう場合は?

広告費用などはお客様が承諾しない限り、不動産会社から請求されることは法律上一切ありません。

しかし、あまりに不動産の売れ行きが良くない場合は、不動産会社からチラシやインターネット上に広告掲載をするよう勧められることがあります。

これらの広告は有料であることがあるため、事前に広告費が発生するのかを確認しておきましょう。

 

マンションを売却した時にかかる費用や経費

次に、マンションを売却した時にかかる費用や経費について見ていきましょう。

かかる費用や経費については、以下の通りです。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 司法書士費用
  4. 仲介手数料
  5. 繰上げ返済手数料

費用や経費について、知っておかないと、売却費用の見積もりが大きく変化します。

「売却費用が思っていたのと違った…」

と、ならないためにも詳しく見ていきましょう。

【印紙税】売買契約書を作る時に必要

印紙税とは
様々な経済的取引などに関連して作成される文書にかかる税金のこと。

マンションなどの不動産の売買契約書は、課税文書に該当され、そこに貼られる印紙代が印紙税となります。

契約書の記載金額によって税額が変動します。

また、後程説明しますが、平成32年3月31日までに交わした不動産の譲渡に関する契約書に関しては、軽減措置が適用され、税金が軽減されます。

【登録免許税】抵当権抹消や住所変更に必要

登録免許税とは
抵当権抹消登記時や住所変更登記時に必要になる税金のこと。

抵当権抹消登記は、抵当権を外す手続きのことを指し、この手続きに登録免許税として土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ費用がかかってきます。

またマンションの場合、見た目は一つの土地になっていても登記簿上で複数の土地に分かれていることがあり、その場合はその数に応じて登録免許税がかかってくることになります。

住所変更登記は、マンションを売却した後に新しい物件に住み替える場合、住所変更登記が必要になり、手続きに登録免許税として1,000円かかってきます。

【司法書士費用】司法書士に抵当権抹消などの手続きをしてもらう

抵当権抹消登記など金融機関とのやりとりや専門的な知識が必要な登記は司法書士に依頼することがほとんどで、約1万円から3万円ほどかかります。

【仲介手数料】売却が整理した時に不動産会社に支払う

仲介手数料とは
マンション購入時にもかかってくるもので、マンションの売却を依頼していた不動産会社に支払う手数料のこと。

仲介手数料の支払いは、マンションの売買が成立したときのみなので、マンションが売れなければ支払う必要はありません。

内訳としては、広告費情報サイト掲載料人件費など、マンション売却にあたって行う全ての費用が含まれています。

ただ、依頼した期間によって料金が変動するということはありません。

金額の上限は法律により、売却価格の3.24%+6万4,800円(400万円以下の場合は別途計算式あり)と決まっています。

支払い方法は2つあり

  • 決済時にまとめて支払う方法
  • 契約時に半分支払って、決済時に残りの金額分を支払う方法

です。

また、上記の金額はあくまでも上限なので、業者によっては安くなる場合や、稀に無料になる場合があります。

そのような場合は、仲介業者が売却の仲介だけでなく、購入の仲介も兼任していることが多く、買主からも手数料が入るので、その分売主の手数料を安くできるという仕組みです。

念のため、事前に不動産会社に仲介手数料の有無を確認しましょう。

【繰上げ返済手数料】ローンを一括で返す時に!

繰り上げ返済手数料とは
ローンの残債を一括請求する際に、かかってくる費用のこと。

繰り上げ返済手数料は、売却するマンションのローンが残っている場合に、適用されます。

金額としては、銀行の店頭手続きの場合だと5,000円から3万円程度。

インターネットバンキングなどWebで手続きができる銀行では、低いとことであれば繰上げ返済手数料がかからないところもあり、高い所だと5万円程度かかってくるところもあります。

このように費用の幅が大きいので、少しでも低い手数料で繰上げ返済を行いたい場合は、金融機関に問い合わせてみるなど、事前に調べるようにすると良いでしょう。

 

その他のかかりそうな経費を体験者が考えてみた

実は不動産の売買契約前にも費用が掛かる場合があります。

意外と知らない方が多いので、知っておくだけで売却時にかなり得します。

かかりそうな経費は以下の通りです。

  1. 内覧前の粗大ごみ費用やレンタルルーム費用
  2. 内覧前にハウスクリーニングする場合の費用
  3. 内覧中のエアコン代金、芳香剤など細かい費用
  4. 引っ越し費用や仮住まいの費用

それでは、順番に見ていきましょう。

内覧前の粗大ごみ費用やレンタルルーム費用

内覧前にはできる限り部屋をきれいにしておく必要があるので、ゴミ回収費用やレンタルルーム費用などが掛かる場合があります。

ごみはかなりの量が出ることが多いので、粗大ごみ回収業者などに引き取ってもらう方法がおすすめです。

平均費用としては、粗大ごみ回収業者は何を捨てるかによって大幅に料金が変わってきますが、トランクルームの場合はおおよそ3,000円から2万円くらいになります。

トランクルームを利用するにあたって、使用料金以外に、初期費用なども必ず発生するので、できるかぎり安く抑えるためにも、保管環境に問題がなければ比較的安価な屋外型を選びましょう。

内覧前にハウスクリーニングする場合の費用

ハウスクリーニングは買い手に魅力的な物件だと思わせるために有効な方法で、仲介業者からも勧められることが多いようです。

しかし、リフォーム代がかさむと、そもそもの売却価格が高くなってしまうので、リフォームをする際には、壁紙の張替えまではする必要はありません。

なので、相場価格を基にリフォームを検討しましょう。

おそうじ本舗は水回りやキッチン、ハウスクリーニングなど豊富なカテゴリーに分かれているので気になる箇所だけを依頼することができます!

また、細かい部分はオプションサービス(有料)から選ぶことができるので、徹底的に綺麗にお掃除してもらえますよ。

全体的に汚いのでまとめて掃除してほしい!という場合はパックサービスがおすすめです!

家具や荷物の無い状態が対象ですがお引越し前・後まるごとクリーニングプランだと2,4000円~まとめて掃除を行ってくれます。

急に今週末内覧が決まった!という場合でも、3日以内にサービスを行ってくれる「特急便」サービスがあるので内覧日までに間に合わせることができます。
(有料オプション:3000円)

おそうじ本舗公式サイト

ハウスクリーニングの重要性については以下の記事で詳しく解説しています。

内覧中のエアコン代金、芳香剤など細かい費用

また、内覧者への細かな気づかいを心がけることで売却に一歩近づきます。

費用も抑えつつ簡単にできる方法として、エアコン、芳香剤は設置することをおすすめします。

夏などは室内が高温になってしまうことがあるので、エアコンなどで冷房を聞かせるだけでもお客様からの印象が数段良いものになります。

また、冬の時期には、廊下が冷たくなることがあるので、スリッパなどもあると好ましいでしょう。

内覧は土日なのでパートなどで出られない可能性も

内覧会は基本的に土日のことが多いのですが、参加が難しい方も少なからずいるかと思います。

内覧会に来れないなどの理由でお客様を取り逃がすのは大きな機会損失です。

多少の費用はかかったとしても、不動産会社に土日も対応してもらうようにしましょう。

引っ越し費用や仮住まいの費用

マンション売買契約を締結する際には、既定の期日までにマンションを明け渡す旨を契約書に盛り込まれます。

この期日が引き渡し日となりますので、遅くとも前日までには引っ越し作業を終えて、室内を清掃して明け渡せる状態にしておきましょう。

引っ越し費用については、時期や曜日、午後や午前、サービス内容によってバラツキがあります。

おおよそ10万円を目安に、一括見積サイトを使うなどして、できるかぎり費用を抑えるようにしましょう。

3月~4月は引っ越しシーズンで最も込み合う時期ですので、この時期に引っ越しする際は、早めに引っ越し業者を探して依頼しておくことをお勧めします。

 

マンション売却後の確定申告でかかる税金

マンション売却後には多額の税金がかかってきます。

確定申告でかかる税金に関しては以下の通りです。

  1. 譲渡所得税
  2. 3000万の特別控除
  3. 復興特別所得税
  4. 消費税
  5. 住民税
  6. 買い替え特例
  7. 軽減税率

その対策として様々な特例もありますので、しっかり理解して、できるかぎり税金を抑えられるようにしましょう。

【譲渡所得税】買った金額より高く売れたら!

譲渡所得税とは
マンションを売却して利益が出た場合に支払わなければならない税金が譲渡所得税というものです。

マンションの売却価格から、そのマンションを購入した代金や購入にかかった諸費用、また売却にかかった諸費用を引いて、残った額(譲渡所得)にかかります。

計算方法は以下の通りです。

・譲渡所得=売却価格 -(所得費用+売却費用)
・譲渡所得税=譲渡所得×税率

なので、マンションを購入したときの価格よりも安く売却した場合には、譲渡所得税がかからないことになります。

税率は所有期間よって変わり、5年間が節目です。

売却差の際には所有期間を改めて再確認しておきましょう。

【3000万の特別控除】利益が出ても大丈夫!?

マンション売却で利益が出たとしても税金がかからないような特例があります。

それが3,000万円の特別控除です。

例えば、マンションの売却利益が2,000万円の場合、特例が適用され、税金が免除されます。

ただし、同様の控除を2年以内に受けていた場合は控除の適用外です。

なので、状所得税の税率と合わせて所有期間や控除年数などの期間には気を付けましょう。

【復興特別所得税】

復興特別所得税とは
東日本大震災からの復興の財源を確保するために、2013年より施行された制度

2035年まで施行される予定で、対象者は所得税を納める義務を持つ個人全てとなります。

これはマンションを売却して利益が発生した際も課税されます。

税率は2.1%となっており、計算方法としては以下の通りです。

・復興特別所得税=基準所得税(譲渡所得税)×税率(2.1%)

基準所得税というのは、実際の所得税から控除額が差し引かれたものです。

そのため、マンション売却における基準所得というのは、譲渡所得税のことを指します。

このことを知らない方は多く、確定申告にて申告漏れが度々起きているようなので、気を付けてください。

【消費税】

マンション売却の際に売却代金に消費税がかかってくるかどうかは、誰が売却するかによって変わります。

売主が個人で、住んでいたマンションを売却する場合、売却代金に消費税がかかることはありません。

しかし、売主が法人の場合には消費税が課税されますので、売買代金に消費税額分を上乗せして売り出す必要が出てきます。

また、マンションの売買代金にかかる消費税は、建物と土地を分けて考えますので注意してください。

土地部分については売主が法人だとしても課税されることはなく、建物部分のみに消費税がかかります。

加えて、不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税がかかりますので、覚えておきましょう。

【住民税】

住民税の税率は所有期間によって区分されます。

住民税の税率について、一つ注意しなければならない点があり、それが確定申告は所得税のみで問題ないということです。

住民税の申告は、所得税の申告さえすれば、同時に済ませることになるからです。

そのため、住民税と所得税を別途で計算する必要はありません。

また、マンションを売却したことによる税金を計算する場合は、所得税と住民税を合算して計算しても特に問題はないです。

【買い替え特例】

買い替え特例は色々な使用方法がありますが、その一つに課税所得の繰延べに使われます。

課税所得の繰延べとは、マンションを売却した年の前年から翌年までに、代わりのマンションに買い替えた場合、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来的に繰延することが可能になる税制利用です。(*譲渡益が非課税になるわけではありません。)

例えば、2,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却し、5,000万円のマンションに買い替えた場合に、通常では2,000万円の譲渡所得が課税対象になります。

しかし、特例の適用を受けた場合には、売却した年分で譲渡所得の課税は行われず、将来買い替えたマンションを譲渡したときまで課税が繰り延べられることになります。

つまり5,000万円で買い替えたマンションを将来6,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡所得に対して課税されるのではなく、これに特例により繰り延べられた譲渡所得2,000万円を加えた3,000万円が譲渡所得として課税されるということです。

マンションを買い替える場合、売却時は税金で手元の予算が少なくなってしまい、買い替え予算があまり残らなくなることがあるので、そういったときに有効です。

【軽減税率】

軽減税率とは
特定の商品の消費税率を一般的な消費税率より低く設定するためのルールのこと

上記にも記載しましたが、マンション売買にかかる経費の中での対象科目は印紙が該当し、平成32年3月31日まで適用されます。

例えば、1,000万越え、5,000万以下の契約金額の印紙税には、軽減措置が取られ、1万円の費用がかかってきます。

印紙代や軽減税率の詳細は国税庁のHPに詳しく記載されています。

 

売却後に新しいマンションに住み替える時の費用

売却後に、マンションを新しく住み替える場合にかかる費用としては、上記にも記載したように、引っ越し費用などがあります。

その他にも様々な諸費用がかさんだり、急遽お金が必要になったりすることがあるので、事前にお金を用意しておくことが重要です。

「売却後にお金を使いすぎて、引っ越し費用が払えない…」

とならないためにも、マンションを売却した際に手元に残るお金を計算しておいた方が良いでしょう。

 

売却することによって戻ってくるお金もある!?

マンションの売却時にはいくつか返ってくる費用がありますので、紹介していきます。

今回紹介する費用については、以下の通りです。

  1. マンションの管理費や修繕積立金
  2. 固定資産税や都市計画税
  3. 住宅ローンの保証料
  4. 火災保険料

それでは、順番に見ていきましょう。

マンションの管理費や修繕積立金など

マンションの管理費や修繕積立金は、翌月分を前月に支払ったり、数か月分を前払いしたりすることが一般的で、そのため売主が買主の分まで事前に支払っているケースが生じることがあります。

その場合は、引き渡し日を基準に日割り計算をして計算し、請求することが可能です。

通常は仲介業者が売主に代わって日割り分を清算し、買主に請求することが多いようです。

固定資産税や都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点でマンションなどの不動産の所有者に納税義務が課せられるものです。

年の途中でマンションが売却された場合には、売却後の税金は、買主が負担しなければならないことになります。

こちらも管理費や修繕積立金と同様に、引き渡し日を基準に日割り計算をして清算することになり、仲介業者が売主に代わって日割り分を計算して買主に請求することが多いようです。

住宅ローンの保証料

住宅ローンの保証料とは
住宅ローンを使ってマンションを購入したとき、返金できなかった場合に備えて、保険会社と保証契約を結び、支払っているもの。

住宅ローンを借り入れた時に保証料を一括で支払っている場合は、売却時には当然保証は不要です。

繰上げ返済をすることで、残りの保証期間に応じた保証料が戻ってきます。

返金される金額の計算方法は保証会社によってバラバラなので、保険会社に問い合わせてみることがおすすめです。

火災保険料

マンションを住宅ローンで購入した人は火災保険の加入が義務付けられており、ほとんどの人が加入しています。

一般的に、ローンを組んだ際に、10年分など一括で支払うケースが多いです。

マンション売却時には、火災保険が不要になるため、残りの保険期間に応じた解約返戻金が戻ってきますが、解約時の返金率は保険会社によって異なります。

そのため、いくら戻ってくるかは、保険会社に問い合わせてみることをおすすめします。

また、火災保険に関しては、マンションを売却したとしても、自分で保険会社に連絡しなければ解約にならないため、忘れずに連絡するようにしましょう。

 

一括査定でまずは売却額を査定してシミュレーション

ここまでマンション売買にかかる費用などを紹介してきましたが、お客様が自力で自分に合った不動産会社を探すのはかなり難しいかと思われます。

そのような時に一括査定サイトが有効なのです!

しかし一括査定サイトもたくさんあるため、正直どれを使ってよいのか迷いますよね…

一つの査定サイトで検索できる情報量は多くはないので、お客様が信頼できる不動産会社が簡単に見つかるとは限りません。

なので、複数の一括査定サイトを組み合わせて使うことにより、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った不動産会社を見つけられる確率が高まるかと思います。

下記にオススメのサイトを掲載しているので、参考にしてみてください。

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