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マンションを売るか貸すかどっちが得?売却と賃貸の10パターン比較したよ!

「マンションを売るか貸すか悩んでいる」「どっちが得なのかわからない」など、売却or賃貸で悩んでいませんか?

売却と賃貸どちらがお得になるのか把握していないと、数百万円損する可能性もあります。

ここでは、

  • マンション売却・賃貸のメリット・デメリット
  • 売却・賃貸の10パターン比較

上記2点について紹介しています。

この記事を読むことで、売却と賃貸どちらがいいのか悩むことがなくなります。

ぜひ、参考にしたうえで売却・賃貸を進めるようにしてください。

『マンション売却』で得られるメリットとデメリット


マンションを賃貸ではなく売却することで、さまざまなメリットがあります。

また、売却ならではのデメリットもあります。

これらのメリット・デメリットを事前に把握しておけば、比較や対策がしやすくなりますので、一つひとつ確認していきましょう。

【メリット】まとまった資金が入ってくる

マンションを売却するメリットの1つが、まとまった資金が入ってくることです。

売却することで、

  • 諸費用
  • 仲介手数料
  • 住宅ローン残高

などの支払いは必要となります。

しかし、マンションを手放すことで多くの売却代金を手にすることができます。

まとまった資金が入ってくれば、

  • 新しい家の購入資金
  • 賃貸資金
  • 生活資金
  • 車の購入資金

などとして使用することも可能です。

賃貸の場合は、空室リスク等でいつ収入が途絶えるかわかりません。

売却であれば買主が見つかり次第、ほぼ確実にまとまった資金を得ることができます。

【メリット】賃貸や不動産管理の手間や費用がいらない

マンションを売却する場合、買主が見つかって物件を手放した後は、もう物件に関与することはありません。

マンション売却中は業務の多くを不動産管理会社が対応してくれるため、それほど手間や労力はかからないものです。

しかし、売却ではなく賃貸に出す場合は、不動産管理の手間がかかります。

管理委託をすれば手間を省けますが、管理会社へ毎月手数料を支払わなければなりません。

賃貸や不動産管理の手間や費用がいらないこともマンション売却のメリットです。

【メリット】税金の優遇が受けられる

マンションを売却する際は、税金の優遇を受けることもできます。

通常、マンションを売却して利益が出た場合は譲渡所得税の支払いが必要になります。

譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で求めることができます。

また、「譲渡所得」は以下の計算式で算出可能です。

譲渡所得=売却金額−取得費−譲渡費用

そして、譲渡所得税の税率に関しては、マンションの所有期間によって以下のように変わります。

短期譲渡所得(所有期間5年以下)
税率39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得(所有期間5年超)
税率20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

これだけを見ると、税率の高さに驚くことでしょう。

長期所有している人は譲渡所得の約4割を税金として納めなければなりません。

しかし、「3,000万円の特別控除」があるので、実は多くの場合、税金はほとんどかかりません。

たとえば、譲渡所得が2,500万円の場合は「控除3,000万円−譲渡所得2,500万円」となるため譲渡所得税は0円です。

「売却だと税金が高いのでは?」と心配になる方も多いかもしれませんが、3,000万円特別控除の税制優遇を利用できるため、マンションを売却する際の税負担はかなり軽くなります。

【デメリット】ローンが残っている場合

マンションを売却するデメリットの1つが、住宅ローン残高を一括返済しなければいけないことです。

既にローン残債がない場合はいいですが、残債がある場合は売却代金で精算することがマンション売却の条件となります。

なぜなら、住宅ローンの利用にあたり、マンションに抵当権が設定され担保になっているためです。

そのため、ローン残債を精算して抵当権を抹消する必要があります。

まずは、売却予定マンションの住宅ローン残高がいくらあるか確認し、一括査定等で売却代金の目安を知ることです。

そして、それぞれの状況により、以下のような対応が必要になります。

  • 売却代金がローン残債を上回る場合:売却代金で返済
  • 売却代金がローン残債を下回る場合:他の資産を充てたり別のローンで返済

ローン残債が残っている場合は、ローン返済も考えたうえで判断しましょう。

【デメリット】将来もっと得した可能性もある

「将来値下がりする可能性があるから、今のうちに売却した方がいいだろう」と考え、マンション売却に踏み切る人も多いです。

しかし、必ずしも値下がりするとは限りません。

マンションのある地域が発展することで、意外と値下がりしないケースがありますし、場合によっては値上がりするケースもあります。

また、将来インフレが起きることで、早く売却したことによる損が生まれる可能性もあります。

将来売った方が得する可能性もあるため、売却タイミングの判断は難しいものです。

そのため、現時点で売却しない方が得をするかもしれないのです。

『賃貸』にすることで得られるメリットとデメリット

賃貸に出すことは、家賃収入を得られるメリットがある一方で、さまざまなデメリットもあります。

これらを知らないと、正しく判断することができなくなります。

ここでは、賃貸のメリット・デメリットも把握していきましょう。

【メリット】家賃でローンを返せる

マンションを売るのではなく貸すメリットの1つが、家賃で住宅ローンを返済できることです。

入居者を確保できれば、毎月家賃収入を得ることができます。

家賃収入が住宅ローン返済額より多ければ、給料からローンを支払いをする必要がありません。

自分のマンションローンを他人が支払ってくれますので、直接的な負担なく資産を維持することが可能です。

家賃収入でローンを返済できることは、賃貸の大きなメリットです。

【メリット】不動産所得を得られる場合がある

毎月支払う住宅ローン返済額よりも家賃収入の方が高い場合は、他人がローンを返してくれるだけでなく利益を得ることができます。

たとえば、
・住宅ローン返済 7万円
・経費 1万円
・家賃収入 10万円

上記の場合は、毎月2万円、年間24万円もの利益を得ることが可能です。

仮に、この状況が5年間続けば約120万円もの利益になります。

得た利益を、

  • マンションローンの繰り上げ返済
  • 貯金
  • 日々の生活費

などに使うことも可能です。

所得が増えるため、その分、生活も楽になります。

毎月キャッシュフローを確保できる可能性があるのは賃貸のメリットです。

【デメリット】空室リスクがある

マンションを売却ではなく賃貸に出す場合は、空室リスクに気をつける必要があります。

マンションを貸す場合、常に入居者を確保し続けられるとは限りません。

賃貸マンションや賃貸アパートでも長期にわたり入居率100%を実現できることは稀なことです。

家賃収入を得ていたとしても、住人が退去すれば収入は途絶えてしまいます。

空室になれば、次の入居者が決まるまでローンの支払いも必要になります。

空室期間中は、

  • 現在住んでいる家の費用
  • 住宅ローン支払い

と、2重の負担となるため大変です。

2重負担が長期化すれば、マンションを維持することも難しくなるでしょう。

周辺に賃貸マンションができたり、老朽化が進めば空室リスクは高くなります。

賃貸の場合、空室リスクを考慮したうえで資金計画を立てることが大切です。

【デメリット】入居者とのトラブル

マンションを賃貸に出す場合のデメリットの1つが、入居者とのトラブルです。

部屋を問題なく使用して近隣トラブルもなく、家賃もしっかりと払ってくれる入居者であればいいですが、

  • 家賃を滞納する
  • 部屋の使い方が乱雑で設備等を壊す
  • 夜中に大きな騒音を出す
  • 共用部分にゴミを散らかす
  • 部屋から悪臭がする
  • 退去しないで居座る

など、トラブルを起こす入居者の場合は最悪です。

修繕費等も高くつきますし、家賃が未回収で終わる可能性もあります。

また、近隣トラブルによってオーナーへ批判が出る可能性もあります。

それに、資産価値が低下することも考えられます。

高齢者が生活する場合は孤独死のリスクにも気をつけなければなりません。

【デメリット】将来売る時に売りづらくなる

将来売る時に売りづらくなることも、マンションを貸す場合のデメリットです。

賃貸に出すと、自分が生活をする居住用物件としてではなく、収益物件の扱いになります。

収益物件は、居住用物件よりも売却金額が安くなります。

これは内覧がしづらい点や、住宅ローンではなく事業用ローン対象となる点が理由です。

また、購入対象者も不動産業者や不動産投資家に限られるため、売却金額が安くなるだけでなく買主が見つかるまでに時間もかかります。

収益物件になると利回りをベースとして査定が決まるなど、居住用物件とは性質がまったく異なります。

将来マンションを売ることも考えている場合は、貸すことで売却が不利になる可能性もあることを理解しておきましょう。

【デメリット】税金の優遇が受けられない

マンションを売るのではなく貸す場合は、税金の優遇が受けられなくなることを覚悟しなければいけません。

居住用物件のままであれば、住宅ローン控除や3,000万円の特別控除を受けることができます。

住宅ローン控除では、10年間年末のローン残高1%が控除(最大40万円)され、最大400万円の税額控除を受けることが可能です。

そして、売却する際は3,000万円の特別控除によって税負担を大幅に軽減できます。

しかし、賃貸に出し、1度収益物件になるとこれらの税制優遇を受けられなくなるため、税負担が大きくなってしまいます。

【デメリット】資産価値が下がる場合がある

痛みや事故物件化することで資産価値が下がる可能性があることも、マンションを貸すデメリットです。

  • フローリングの傷
  • 建具の老朽化
  • 設備機器のサビや汚れ

など、人が住んで生活する以上、部屋のあちこちが痛みます。

賃貸人によっては扱いが乱雑な場合もあるため、短期間でひどいダメージを受けることもあります。

また、高齢者の孤独死や事故死などが起きれば事故物件化してしまい、資産価値が大幅に下がってしまいます。

事故物件化すると、その後の賃貸や売却も難しくなり、思うような収益を得ることができません。

賃貸に出す場合は、これらの理由で資産価値が下がる恐れがあることも理解しておきましょう。

【デメリット】新しいマンションのローンが通りづらい

所有するマンションを売却ではなく賃貸に出す場合は、新しいマンションを購入時のローンが通りづらくなります。

  • 賃貸に出したマンションのローン
  • 新しいマンションのローン

これら2つのローンを利用することになるため、そう簡単にローン審査は通りません。

よほどの収入がある場合は別ですが、一般的な会社員の収入では2つのローンを利用することは非常に難しいです。

売却をしてマンションのローンを完済している場合ではなく、賃貸に出してローンが残っている場合は、新しいマンションを購入する際の資金捻出方法が限定されてしまいます。

ローンが通りづらいことも考慮したうえで、次の住まいや資金計画を立てなければなりません。

【デメリット】好きなタイミングで売れない

マンションを賃貸に出すデメリットの1つが、好きなタイミングで売却できなくなることです。

「高く売れそうだから、来月から売りに出したい」


このように考えていても、入居者がいる場合は売却ができません。

入居者がすぐに退去するとは限らず、これから4〜5年と長期間住み続ける可能性もあります。

強引に追い出すこともできません。

マンションを賃貸に出していると、基本的に入居者の状況に合わせてでしか売却できなくなります。

売る?貸す?10個のパターンで比較してみました


ここでは、「離婚した場合は貸す方がいい?」「都市部のマンションは売る方がいい?」など、より具体的な事例をもとに、売却or賃貸どちらがいいのか紹介しています。

自身の状況と照らし合わせながら確認してみてください。

転勤で戻ってこれるかどうか分からないパターン

「転勤が決まり、また戻ってくれるかわからない」という場合は、売却で進めていった方がいいでしょう。

戻れるかもわからない状況で賃貸に出すのは高いリスクが伴います。

また、新しいマンションを買う際のローン審査に影響が出るためです。

仮に、空室となった場合は、長期間2重負担の状態となり、生活が困窮する可能性があります。

ただし、周辺物件の賃貸相場や入居率を確認して、毎月のローンよりも高くニーズも見込める場合は賃貸という選択肢もいいでしょう。

そうでなければ、売却で進めたほうが無難です。

将来的にマンションを売りたい!という場合

「20年後にはマンションを売りたい」「将来的にはマンションを手放したい」など、先々のタイミングでマンション売却を検討している場合は、早いタイミングでの売却も検討した方がいいでしょう。

20年〜30年後など、長期的な視点で見るとマンション売却がしづらくなる可能性があります。

少子高齢化等によって需要自体が少なくなる可能性がありますし、金利上昇リスクも考えられます。

物件自体が老朽化することで、買主が見つかりづらくなることもあります。

将来的に売却を考えている場合は、より有利なタイミングでの売却を検討しましょう。

また、1度賃貸に出すと収益物件扱いとなるため、買主が制限されてしまい売りづらくなってしまいます。

将来的に売却を考えている場合は、賃貸に出さずに売却した方がスムーズに進む可能性があります。

別のマンションを購入したいという場合

「現在住んでいるマンションがあるが、新しいマンションを購入したい」という場合は、マンションを賃貸に出すのではなく売却した方がいいでしょう。

なぜなら、賃貸に出しても現在のマンションローンがなくなるわけではないので、ダブルローンとなってしまい審査が通らない可能性があるためです。

売却であれば住宅ローンを完済するため、新しいマンションのローンも通りやすくなります。

住宅ローン残高や売却価格にもよりますが、売却金額が高い場合は売る方がおすすめです。

一軒家を購入したいというという場合

「マンションではなく一軒家を購入して住みたい」という場合も、現在のマンションは売却した方がいいでしょう。

一軒家となると長期的に住むことを考えているでしょうから、マンションを持っていると大きな負担になってしまいます。

賃貸に出して入居者が確保できなかった場合は大変です。

また、ダブルローンになり審査が厳しくなることも考え、所有するマンションは売却した方がいいでしょう。

確実にマンションに戻ってくるパターン

転勤などでマンションを出ても、確実に戻ってくる場合は賃貸に出すといいでしょう。

「3年で確実に戻ってくる」など期間が決まっている場合は定期借家契約で賃貸に出します。

そうすれば、戻ってくるまで家賃収入を得ることができ、戻ってきたらすぐに住み始めることが可能です。

また、マンションを離れている間に親族などに貸すのもいいでしょう。

関係性が深く、見知った人であれば、トラブルが発生する可能性も低くなります。

確実にマンションに戻ってくる場合は、その期間しっかりと有効活用し、家賃収入でローンを返済していきましょう。

不労所得を得たいと思っている

「給与所得とは別に不労所得を得たい」「不労所得で生活を楽にしたい」という場合は、マンションを賃貸に出した方がいいでしょう。

入居者を確保できれば、毎月不労所得を得ることができます。

ただし、賃貸に出す場合はエリアの家賃相場や需要、将来性などを考慮し、慎重に判断することが大切です。

入居者が確保できない場合は大きな負担になりますし、1度賃貸に出してしまうと売りづらくなるためです。

不労所得を得たい場合は、しっかりと考えたうえで賃貸に出すようにしましょう。

離婚してしまったパターン

「離婚してしまった。」こういった場合は、マンションを売却した方がいいでしょう。

離婚した場合は、マンションの所有権が夫であったとしても夫婦間での財産分与があります。

そのため、マンションを売却して得たお金を分けるのが一般的です。

賃貸に出したとしても利益の半分を妻に支払うことになり、定期的に連絡を取る必要が出てきます。

また、空室になり収入が途絶えた場合は、別の資産を充てなければなりません。

離婚した場合は、マンションを売却して売却益を折半した方が確実です。

都市部の分譲マンションの場合

所有するマンションが都市部にある場合は、賃貸に出してみるといいでしょう。

一般的に、郊外のマンションだと資産価値が維持しづらく、空室リスクも高くなるため賃貸に出しても高い収益が見込めないことがあります。

しかし、都市部のマンションであれば、利便性も良く人口も集中するため、価値が下がりづらいです。

ニーズもあるため、高い入居率を維持することも可能です。

家賃収入が住宅ローンよりも高ければ、毎月安定したキャッシュフローの確保が期待できます。

都市部のマンションを所有している場合は、賃貸を検討するといいでしょう。

地方、田舎の分譲マンションの場合

所有するマンションが都市部ではなく、地方・田舎にある場合は売却した方がいいでしょう。

前述のとおり、都市部のマンションであれば多くの需要が見込めるため賃貸として成立しやすいですが、地方・田舎のマンションだと難しい可能性があります。

地方・田舎だと人口増が見込めない地域が多いため、今後需要は少なくなります。

そのような環境下で賃貸に出しても高い収益性を確保することは難しいでしょう。

価値が大幅に下がる可能性もあるため、早い段階で売却した方が無難です。

ワンルームや一人暮らし用マンションの場合

現在所有するマンションがファミリータイプではなく、ワンルームや一人暮らし用マンションの場合は賃貸に出した方がいいでしょう。

ワンルーム〜1LDKなど、一人暮らし用マンションは投資用物件にも多いです。

購入価格が安いため早期に投資資金を回収することができます。

昨今、核家族が減っている状況でもあるため、一人暮らし用マンションであれば需要も見込めます。

仮に、空室となってもローン負担はそれほど大きくありません。

ワンルームや一人暮らし用マンションであれば、賃貸に出して他人にローンを払ってもらい、資産を維持するといいでしょう。

売却と賃貸の一括査定をまずは取ってみて比較する


「売った方がいいと言われたので売却する」「情報誌に貸したほうがいいと書かれていた」など、他の情報で売却・賃貸を決めるのではなく、自身や物件の状況に合わせて判断することが大切です。

そのためにも、まずするべき行動は一括査定を行い、状況を把握し比較することです。

意外と高く売れる!貸せる!という場合がある

最初から方向性を絞るのではなく、売却も賃貸も一括査定を利用して査定額を確認するようにしましょう。

「思ってるよりも高く売れる」「考えていたよりも高く貸せる」など、意外と高い金額が付くこともありますし、その逆もあります。

査定額を見たうえで売却・賃貸を決めないと何も始まりません。

まずは一括査定サイトで査定を行い、その査定額と自身の状況、住宅ローン、エリアの将来性などをもとに、最終判断することが重要です。

早速、一括査定サイトを使って比較してみましょう。

売却も賃貸も査定してくれる一括査定サイト

マンションの売却・賃貸相場、査定金額を知る際におすすめの一括査定サイトは、提携店舗数が2,500ある「マンション.navi」や登録不動産会社数が1,400ある「リビンマッチ」などです。

以下に、おすすめの一括査定サイトを紹介していますので参考にしてください。

まとめ

今回、マンション売却・賃貸のメリット・デメリットやパターン比較について紹介しました。

売却・賃貸で悩んでいる方は、ぜひここで紹介した内容を参考にして進めてください。

まずは一括査定を行うことから始めましょう!

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