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不動産を売却する際の費用一覧とは?費用を安く抑えるためには?

不動産を売却する際は費用がかかります。ここでは、不動産を売却する際にかかる費用一覧、不動産を売却する際の費用を安く抑える方法についてご紹介します。
不動産を売却する際は、費用を安くするためにぜひ参考にしましょう。

不動産を売却する際にかかる費用一覧

次のような費用一覧が、不動産を売却する際にはかかります。

仲介手数料

不動産を売却する際は、売買契約を買い主と結ぶことによって成り立ちますが、一般的に買い主を探すために不動産業者に頼みます。しかし、不動産業者に頼んだ場合は、仲介手数料を払う必要があります。不動産業者によって仲介手数料は違いますが、次のような上限があります。

  • ・売却価格が200万円以下の場合は売却価格の5%
  • ・売却価格が200万円超〜400万円以下の場合は売却価格の4%に2万円をプラスしたもの
  • ・売却価格が400万円超の場合は売却価格の3%に6万円をプラスしたもの

例えば、売買価格が3,000万円の場合は、3,000万円の3%に6万円をプラスした96万円の仲介手数料になります。

住宅ローンの完済と手数料

住宅ローンが売却する不動産で残っている場合は、住宅ローンを売却した後に完済する必要があります。完済する時には、手数料を金融機関に支払う必要がありますが、3,000円~5,000円程度が手数料の相場で、住宅ローンの場合は3万円~5万円程度になります。

抵当権を解除するための登記費用

住宅ローンを利用する場合は完済できない時のために、抵当権を金融機関が不動産に設けますが、不動産を売り主に引き渡す前に解除することが必要です。抵当権を解除する場合は、抵当権抹消登記の手続きを法務局で行いますが、この時に登録免許税を納める必要があります。

登録免許税は、1つの不動産について1,000円になりますが、別々に土地と建物は計上されるので、トータル2,000円が必要になります。また、司法書士に抵当権抹消登記の手続きを頼む場合は、報酬金を司法書士に支払うようになります。この報酬金の相場は、8,000円~12,000円程度です。

売買契約を結ぶ際の印紙税

売却価格に対して次のような印紙税が、売買契約を結ぶ際に必要になります。

  • ・売却価格が10万円超~50万円以下の場合は印紙税が400円
  • ・売却価格が50万円超~100万円以下の場合は印紙税が1000円
  • ・売却価格が100万円超~500万円以下の場合は印紙税が2000円
  • ・売却価格が500万円超~1千万円以下の場合は印紙税が10000円
  • ・売却価格が1千万円超~5千万円以下の場合は印紙税が20000円
  • ・売却価格が5千万円超~1億円以下の場合は印紙税が60000円

なお、売却価格が1億円以上の場合は割愛しています。
例えば、不動産の売却価格が3,000万円の場合の印紙税は20000円になります。

不動産譲渡所得税

高く不動産が売却できると、不動産譲渡所得税がかかる可能性があります。不動産譲渡所得税は、売却価格から不動産を購入する際の購入価格と購入するためにかかった費用と不動産を売却するためにかかった費用を差し引きしたものに、税率を掛けて算出することができます。なお、この際の税率は次のようになっています。

  • ・不動産を持っている期間が5年以下の場合は、所得税率が30.63%、住民税率が9%で合計39.63%
  • ・不動産を持っている期間が5年超の場合は、所得税率が15.315%、住民税率が5%で合計20.315%

また、売却価格が購入価格より安くなるなどマイナスに不動産譲渡所得がなる場合は、不動産譲渡所得税は全くかかりません。
例えば、8年間暮らしていた自宅を売却する際に、6,000万円の売却価格、4,700万円の購入価格、100万円の購買する際の仲介手数料、200万円の売却する際の仲介手数料の場合は、6,000万円から4,700万円と100万円と200万円を差し引いた3,000万円に20.315%を掛けた2,031,500円が不動産譲渡所得税になります。

引越しする費用

不動産の自宅を売却した際は、新しい住まいに引越しする費用も検討する必要があります。引越しする費用は、10万円程度が相場と考えておきましょう。

クリーニング・リフォーム費

買い主を探すには、不動産をクリーニング・リフォームする必要があります。例えば、マンションのワンルーム・1Kの空き室のクリーニング費は、20,000円~45,000円程度になります。

土地の境を確定するために測る費用

不動産を売却する時は、隣の土地との境をはっきりさせる必要があります。土地の境は、土地家屋調査士に頼んで測る必要があります。土地家屋調査士の費用は、35万円~45万円程度が相場です。

不動産を売却する際に戻る費用

不動産を売却した場合は、固定資産税が買い主から、管理費・修繕積立金がマンションの管理会社からそれぞれ戻ります。不動産を1月1日に持っている人は、まとめて1年分の固定資産税を納める必要があります。しかし、買い主に所有権が移ると、買い主が固定資産税としてその年に残っている日数分を負担するため、日割り計算で買い主から固定資産税を戻してくれます。

マンションを持っている人は、管理費・修繕積立金を管理会社に月ごとに前払いで納める必要があります。所有権が買い主に移ると、買い主が残っているその月の日数分の管理費・修繕積立金を負担するので、残っている日数分の管理費・修繕積立金が買い主から戻ってきます。

不動産を売却する際の費用を安く抑える方法

ここでは、不動産を売却する際の費用を安く抑える方法についてご紹介しましょう。

仲介手数料を交渉して値引きしてもらう

不動産を売却する際の費用を安く抑えるためには、仲介を不動産業者に頼む際に交渉しましょう。不動産業者は、仲介手数料を主として売り主、買い主の両方からもらうようになりますが、買い主が仲介を別の不動産業者に頼むことがあります。不動産業者としては買い主と売り主が同じ不動産業者を利用してくれる方が、仲介手数料を両方からもらえるので、儲けが大きくなります。そのため、頼む不動産業者を利用する人の中から買い主を探す方が、安く仲介手数料をしてくれやすくなります。

売買契約書の写しを作る

売買契約書は、買い主と売り主の両方の分が必要になります。1通の売買契約書について、印紙代が必要になります。
しかし、本体の売却契約書の写しで自分の売却契約書の控えを済ませると、印紙代が1枚の売却契約書分だけ安く抑えることができます。

不動産所得税が少なくなる特例を利用する

不動産の自宅を売却する際は、3,000万円の控除を不動産譲渡所得に適用することができます。例えば、売却する自宅の不動産を5年以上持っており、3,200万円の不動産譲渡所得の場合は、3,200万円から3,000万円を差し引いた200万円に20.315%を掛けた40万6,300円が不動産譲渡所得税になります。

なお、特例が適用になるには、住民票除票を確定申告の際に提出する必要があります。住民票除票は、不動産を管轄している役所で発行してくれます。また、特例が適用になるには、次のような条件をクリヤーする必要があります。

  • ・不動産は自分が生活していたものである
  • ・家族と関係が無い買い主・売り主である
  • ・不動産譲渡所得に関係する特例を2年以内に受けていない

また、10年以上生活していた不動産の自宅を売却する際は、不動産譲渡所得税率の次のような軽減措置が適用になります。

  • ・6,000万円までの不動産譲渡所得の部分は10%
  • ・6,000万円超の不動産譲渡所得の部分は15%

例えば、8,000万円の不動産譲渡所得の場合は、6,000万円に10%を掛けたものと2,000万円に15%を掛けたものを合計した900万円が不動産譲渡所得税になります。

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