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不動産売却時には固定資産税の清算を忘れずに?!

固定資産税は、1月1日現在の所有者に請求されます。年内にその不動産を売却した場合、すでに払ってしまっている固定資産税はどうなるのでしょうか。還付がある?それとも払い損?損をしないためにどうすればよいのか、調べてみました。

固定資産税とは?

固定資産税とは、固定資産の所在地である市町村が、固定資産に課税する税金です。固定資産には、土地や家屋といった不動産に加えて、事業に使われている機械や器具、備品といった設備一般の償却資産が含まれます。
 

固定資産税の納税義務者

 固定資産税は、賦課期日である1月1日にその固定資産を所有している人に納税義務があります。所有者の定義は、登記名義人で、それぞれ規定があります。
・土地の所有者は、登記簿あるいは土地補充課税台帳に所有者として登記されている人です。
・家屋の所有者も、登記簿、あるいは、家屋補充課税台帳に所有者として登録されている人です。
・償却資産の所有者は、償却資産課税台帳に所有者として記載されている人です。
 ただし、固定資産の所有者として登記されている人が、1月1日よりも前に死亡している場合は、該当する不動産を所有している人に納税義務が課されます。

固定資産税の計算方法

 固定資産税の税率は、一律で1.4%です。固定資産の評価額である課税標準額に、1.4%をかけて出した金額が固定資産税額になります。
田畑や住宅地などの土地は課税標準額が30万円以下の場合、家などの家屋は課税標準額が20万円以下の場合免税となり、固定資産税は課されません。
課税標準額は、固定資産の評価額です。3年に1度、評価替えがあり、新しい価格が決定されます。基本的に、3年間は、評価額が据え置かれます。ただし、分筆や合筆が有った土地や、増築された家屋などは、その翌年に新しい価格が決められます。もし、何らかの事情で地価の下落があった場合、価格を修正できる救済措置もあります。また、固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合には、評価替え、あるいは、新築した翌年に審査の申し出をすることができます。宛名は、固定資産評価審査委員会です。

固定資産はいつ払う?

 固定資産税の納期は、4月、7月、11月、12月の年4回で、基本的には、1月1日に決定した固定資産税額を4つに分割した額を毎回納税します。

不動産売却と固定資産税

 固定資産税額と納税義務者は、毎年1月1日に決まります。不動産の売却は一般的に1月1日にはおこなわれず、年のどこかで売却され、名義が変更されます。名義の変更まで、固定資産税の納税義務者は前の持ち主となります。ここに、不動産売却時の固定資産税の問題があります。

納税義務者は変えられない

年の途中で不動産を売却したとしても、売却者はすでに納税義務者として指定され、納税額も決まってしまっているため、登記簿に掲載されている所有者の名義が変わったとしても、途中で納税義務者を変えることができません。3月に不動産を売却した場合、その年の4回の固定資産納税日のたびに、売却者は自分のものではない固定資産のために固定資産税を納税しなくてはなりません。固定資産税の納付日は12月まで続くため、いつ売却したとしても、自分のものではなくなった不動産のために固定資産税を支払わなくてはならないことになります。
もし、納税しても、自分のものではなくなった場合には還付できるシステムがあればよいのかもしれませんが、所有者が変わった場合の還付という制度は固定資産税に関してはありません。というのも、固定資産税の税額が決まるのは、1月1日のみだからです。途中で変わった不動産の所有者に、固定資産税の納付義務が生じるのは、不動産の所有者となり登記簿の名義を変更した後、その翌年の1月1日が来てからとなります。

固定資産税の清算

 税制上は、還付や納税義務者の変更ができないため、売却後もその年は1月1日の所有者であった売却者に納税義務があります。新たな所有者である買い手には納税義務がありません。しかし、本来固定資産税は、該当する固定資産の所有者が払うべきものです。そのため、売却時に、固定資産税の清算をし、清算額を売却額に上乗せする方法が慣例的にとられています。
 固定資産税の清算は、不動産の売却日からその年の12月31日までの期間を計算して出します。仮に、課税標準額が800万円の土地の場合、固定資産税額は、11万2000円となります。この不動産を5月31日に売却した場合、売却前に以前の持ち主が所有した期間は5ヵ月、買い手の名義となってからの期間は7ヵ月となります。固定資産税の清算金は、65333円です。

固定資産税清算金の税法上の扱い

固定資産税精算金は、慣習的とはいえ商取引状、取引要素のーつとして定位置を占めています。固定資産税精算金は、売却時期と、該当不動産の価値を反映して決められる固定資産税の額に応じて計算されます。そのため、売却された不動産の売却額の一部とみなされます。不動産の買い手は、買った年は、固定資産税精算金を税金として自治体に納めることはありません。不動産を買って取得した日から年末までの間、固定資産税を納めることなく不動産を所有する対価として、売却者に支払います。そのため、固定資産税精算金は、売却者の譲渡所得として、所得金額の計算の際には、総収入金額に算入されることになっています。

固定資産税と同時に徴収される都市計画税

固定資産税はと同時に徴収される都市計画税という税金があります。
 都市計画税は、その町が計画する事業や区画整理事業などに必要となる費用のために目的税として課税される税金です。基本的に、都市計画法による都市計画区域の中で、市街化区域内にある土地や家屋が対象となります。
 税額は、固定資産税と同じ不動産の評価額である課税標準額に税率を掛けて計算します。ただし、課税標準額は、該当する不動産が宅地の場合には軽減措置がなされます。

①200㎡より小さい土地に建てられている小規模住宅用地の場合価格の1/3
②200㎡以上の大きさの土地に建てられている住宅用地の場合価格の2/3
 税率は、0.3%を限界として、市町村がそれぞれ決めることができます。東京都の23区は、0.3%を採用していますが、府中市や多摩市は0.2%、東村山市は0.29%など、異なっています。また、都市計画税の税率は各市区町村が決められるため、税率の見直しも度々おこなわれますから、確認が必要です。
 都市計画税も、固定資産税と同様に、1月1日に税額と納税義務者が決まります。そのため、固定資産税と同様に、1年の途中で売却された不動産の納税義務者の問題が都市計画税にも存在します。固定資産税と同様の扱いを、都市計画税についても行うのが通常措置となっています。売却者には、固定資産税だけでなく都市計画税の納税通知書が届いているはずです。納税通知書が届いている場合には、通知書に記載されている納税額を基にして、固定資産税と同様に、売却日以降の新しい所有者が支払うべき都市計画税を計算することができます。税の徴収形式が同じで、不動産に付随する税金であることから、都市計画税についても、固定資産税と同様に計算し、合算して、固定資産税清算金と一緒に譲渡所得とすることができます。

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