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マンションや不動産売却時には固定資産税の清算を忘れずに!?

不動産には必ず固定資産税がかかります。

しかし、マンションを売買した年の固定資産税はだれが支払い、どのように精算するのかについては多くの人が疑問をもっていることでしょう。

精算方法については法律で定められた決まりがないからです。

なのでしっかりした知識がないと、納税をめぐって必要のない論争が起こってしまうかもしれません。

本記事では慣習化された固定資産税の精算方法や、その際に発生する注意点について解説していきます。

固定資産税の精算についてしっかり理解してスムーズにマンション売買をすすめましょう。

「売却時」に日割り計算されてるので簡単


固定資産税の精算は、実は一般的にはとても簡単なルールになっています。

なぜなら、売却された時点で日割り計算によって精算されるためです。

固定資産税は毎年1月1日の時点で「登記簿」に記載されている不動産の所有者に課税されます。

しかし、1年の途中で売却したのにも関わらず1年分を課税されるのは損した気分になってしまいますよね。

そこで一般的には、不動産を引き渡した月以降分は日割り計算を行い、買主が負担をすることになっているのです。

そのため、実際には所有した期間分だけを負担する形になります。

しかし、この精算方法は法律で定めれているものではなく「慣習化」された計算方法だという点に注意しなければいけません。

売却の際には必ず不動産会社に精算方法について確認しておいてください。

そうすることで、取引後の精算はスムーズに進むはずです。

このように、固定資産税の精算は慣習化されてるので理解することで簡単に済ませられるでしょう。

固定資産税の納税義務者って誰?

固定資産税の納税義務者は、1月1日の時点での不動産の所有者になります。

これは法律で定められている決まりです。

まず起算日に基づいた日割り計算を行い、売主と買主がそれぞれ負担する固定資産税を決定します。

そして、売主が買主から負担分を回収し実際に自治体に納税を行わなければいけません。

例えば「登記簿」が未登記だったり、年内に立て壊しされたとしても原則は所有者に固定資産税が課税されます。

なので、売主は全額を負担することがないように、「売却時」に買主と精算方法について話しあっておくことが必須です。

売主は自分が納税義務者であるとしっかり自覚をしておくことが重要でしょう。

一般的な固定資産税の支払い時期について


固定資産税の納付時期は地域によって支払い時期が異なります。

ほとんどの自治体の支払い時期は6月、9月、12月、2月の4回払いですが、異なる場合もあるので自らチェックしましょう。

一括払いも選択することもできますが、国民年金のように割引が適用されることはありません。

毎年4~6月頃に納税通知書が送られ、そこに納付時期や納税額が書かれているので詳しくはそちらにしたがってください。

このように固定資産税の支払い時期は、地域や支払い回数にもよるので自身で確認しておきましょう。

固定資産税の計算方法は?

固定資産税は、不動産の固定資産評価額に標準税率をかけることで求めることができます。

固定資産税=固定資産評価額×標準税率(1.4%)

固定資産評価額とは、土地や建物の家屋の価値を元に各自治体が算出している評価額です。

これは3年単位で再計算が行われるので定期的に確認しておく必要があります。

固定資産税の計算方法は簡単なので、固定資産評価額の確認をまずしっかり行ってください。

地域によって固定資産税の起算日が違う

固定資産税の起算日は絶対に確認しておいてください。

起算日は地域によって異なるので、同じ時期に売却しても負担割合が他地域と大きく変わる場合があるためです。

本記事でもすでに述べた通り、不動産売買後の固定資産税は売主と買主の両方で分割することが一般的です。

しかし、負担割合を決定するための起算日が地域によって異なります。

以下では、2019年時点での地方ごとの起算日について解説していきます。

なのであなたの地域の起算日を把握して少しでも固定資産税の負担を減らしましょう。

関東で6月30日に売却が成立した場合

関東の起算日は1月1日なので、1~6月の間で売ることがお得でしょう。

そうすることで売主の負担額が半額以下になるためです。

例えば、6月30日に売却すると、負担額は買主と売主でほとんど同じになります。

具体的な計算方法は以下の通りです。

ここでは固定資産税を50万円とします。

・売主 1月1日〜6月29日(179日分)  50万円×179日/365日=約24万5200円
・買主 6月30日〜12 月31日(186日分) 50万円×186日/365日=約25万4800円

このように、関東の起算日は1月1日なっているのでもう一度確認しておいてください。

関西で6月30日に売却が成立した場合

関西の起算日は4月1日に設定されているので、4月~10が売却にはお得な時期です。

同じように、ここでも50万円の不動産を6月30日に売却が成立すると以下のような計算になります。

・売主 4月1日〜6月29日(90日分)50万円×90日/365日=約12万3288円
・買主 6月30日〜3月31日(275日分)50万円×275日/365日=約37万6712円

このように起算日が4月1日の場合は、買主の方がかなりの固定資産税の負担を背負うことになるのです。

このように起算日からなるべく早い時期に売却すると固定資産税の負担を減らすことができるので起算日は必ずチェックしておきましょう。

1月~5月に売却が成立する場合

1月〜5月の間でマンションを売却する際には固定資産税の精算に注意しましょう。

なぜなら、納税通知書は毎年5月前後に届くため採算が正確に行うことができないからです。

固定資産税を計算するのに必要な「固定資産評価額」は3年に1度に再計算が行われるため、昨年度の書類を参考にできない場合があります。

しかし、不動産は一般的に1〜3月に売れることが多いのでこの問題の発生は珍しいものではないのです。

この場合は買主と交渉を行い、以下の中から精算方法を決定しましょう。

  1. 納税通知書が届いてから精算する。
  2. 昨年の納税額から精算する。
  3. 昨年の納税額で精算し、必要に応じて再精算を行う。

3つの中でも最も売主にとって低リスクなのが「3番目」の精算方法だといえます。

再精算の必要がなければ問題はありませんし、売主が本来の負担額よりも損をするリスクをなくすことができるからです。

しかし、上記の精算方法はあくまで売主と買主間の交渉であることに注意してください。

法律で定められているものではないので、しっかりコミュニケーションをとって両者同意の元で精算をおこないましょう。

このように納税通知書が届く前の1〜5月にマンションを売却する際には精算を慎重に行ってください。

固定資産税清算金の税法上の扱い

固定資産税精算金の取り扱いはしっかり確認しておきましょう。

その理由は、売主と買主が個人の場合や法人の場合などで法務上の取り扱いが異なるためです。

売主や買主を個人または法人の場合でわけると以下のようになります。

(1)売主が個人である場合の法務上の取り扱い

所得税(譲渡所得の金額)

この場合、買主の固定資産税清算金は、直接自治体に納めるものではなく不動産所得を固定資産税の負担なしに所有するために売主に購入対価として支払うものとみなされます。

なので、固定資産清算金は、売主の譲渡所得として取り扱うことができます。(広島国税不服審判所平成14.8.29裁決)。

所得税(不動産所得の金額)

売主が納付した固定資産税で、賦課期日において貸付の用に供していた不動産に係るものは、原則、その全額を賦課決定があった日の属する年分の不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入します。(所得税基本通達(所基通)37-5, 37-6本文)

消費税

不動産の譲渡に伴い、固定資産税精算金を譲渡対価と別に受領している場合であっても、その固定資産税精算金相当額は譲渡した資産の譲渡等の対価の額に含まれます。(消費税法基本通達(消基通)10-1-6)

そのため、土地に係る固定資産税精算金は非課税です。

しかし、建物に係る場合は、譲渡対価に含まれるので課税対象になるので注意しましょう。

(2)買主が個人である場合の法務上の取り扱い

所得税(不動産所得の金額)

買主は固定資産税清算金を売主に支払ったとしても、自治体に直接納税したものではありません。

そのため、不動産所得の金額の計算上、購入年分の必要経費に算入することはできないので、気をつけましょう。

消費税

土地に係る固定資産税清算金は、土地の取得対価に含まれるので、消費税の計算上は非課税になります。

一方で、建物に係る固定資産税清算金は課税対象になるので注意してください。(消費税法第2条第1項第12号)

(3)売主または買主が法人である場合の法務上の取り扱い

法人税

売主が受け取った譲渡不動産に係る固定資産税精算金は、その不動産の譲渡対価として益金の額に算入されます。

賃貸不動産を取得した買主が支払った固定資産税精算金は、その取得した賃貸不動産の取得価額に算入します。(法人税法施行令第54条第1項第1号、法人税基本通達7-3-16の2 )

消費税

売主や買主が個人であった場合と全く同様の扱いになります。

つまり、土地に係る固定資産税清算金は非課税で建物の係るものは課税対象です。

このように固定資産税清算金は、売主や買主の性質によって異なってくるので自分の取引に沿った取り扱いを確認しておきましょう。

固定資産税と同時に徴収される都市計画税

都市計画税は固定資産税とセットで課税される場合があるので、しっかり覚えておきましょう。

都市計画税とは
道路建設や水道整備など、都市計画事業・土地区間整理事業などの費用に充てることを目的とした税金。

しかし、これは不動産所有者すべてに課税されるものではありません。

「市街化区域内」で不動産を所有している人々に納税義務があります。

市街地区域とは、すでに市街地である区域もしくは、10年以内で優先的に開発が計画されている地域のことです。

所有する不動産が「市街地区域内」であるかは以下のような方法で調べることができます。

  1. 自治体の窓口で聞く
  2. 不動産会社に問い合わせる
  3. インターネットで検索する

このように、不動産の地域によっては都市計画税が課税されることがあるのであらかじめ把握しておくことが必要です。

まとめ

不動産売買時の固定資産税の計算方法と、それに関する注意点については法律で定められていることと慣習化されていることで分かれています。

なので、それらを把握しておかないと気づかぬうちに損をしてしまうケースがあるのです。

本記事ではそのような注意点や基本的な固定資産税の精算方法について解説してきました。

マンション売却はただでさえ大きな取引になるので両者共にしっかりした知識をもって交渉を進める必要があります。

お互いにとってベストな取引ができるように精算方法について理解を深めましょう。

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