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マンション売るぞ!中古マンション売却のコツをまとめたら妻に感動されたった!!

「マンションを高く売りたい!」
「早く売りたい!」
「ローン残ってるけど売りたい!」

そういう方向けに記事を書いてみました。

順番に読んでもらえれば、99%理解できます。

あと難しい「専門用語」を使わずに簡単に説明をしていきます。

また図解や表を作って説明もします。

とにかく「さくっと全体像を理解したい人」はこの記事を読んでもらえれば間違いありません!!!

意外と簡単!まずはマンション売却の手順や流れを理解しよう


「マンションを売りたい!」と思って情報収集していると

専任媒介」「抵当権抹消」「譲渡所得税」など難しい言葉がたくさんでてきます。。。

ですが、実はマンション売るまではけっこう簡単なんです!!

  1. ネットでなんとなく情報収集
    ⇒なんとなーく色々調べちゃいますよね。笑
  2. 自分のマンションの査定(だいたいの価格を知る!)
    ⇒一括査定サイトとかで自分のマンションが3000万程度です!などわかる!
  3. 不動産会社と契約する
    ⇒あなたが買ってくれる人探してくださいね!っていう契約をする
  4. 不動産会社が買いたい人を探してくれる!
    ⇒1社に探してもらうのか、複数の会社に探してもらるのかも選べますよ
  5. 見つかったらお金を払ってもらって引き渡し
    ⇒だいたい3か月くらいかかります~!
  6. 確定申告などの税金の処理
    ⇒利益が出ても、そうでなくてもやる!

という感じです。

初心者の人は

「あれ?不動産会社がマンションを買い取ってくれるんじゃないの?」

って思ったかもしれません。

もちろん不動産会社がマンションを買い取る仕組みもあります。

しかし一般的には「不動産会社が仲介」をして「私たち売り手」と「私のマンションを買いたい買い手」を仲介してくれるんです。

つまり

「一括査定する場合はここがいいよ」とか
「内覧の時にこうするといいよ」とか
「こういう時期に売りだしたらいいよ」

みたいなアドバイスを細かくわかりやすく解説しますが・・・

もっと簡単に言えば

売り手
誰か私のマンション売って~!!

不動産会社
はーい!僕が売ります~!

売り手
ありがとう!!

不動産会社
マンション買いたい人見つかりました~!

売り手
売ります!

買い手
じゃあこの金額で買います!

って感じなんです。

 

早く売りたいVS高く売りたいで売る方法が変わる

先ほど

不動産会社が買い取るパターン
不動産会社が仲介するパターン

が出てきました。

そして仲介のほうが一般的と言いました。

ですが買取りのほうがいい場合もあるんです

説明していきますね!!

早く売りたい場合は安くなるけど「不動産会社の買取」がグッド

早く売りたい!!!という場合は不動産会社にマンションを直接買い取ってもらうのが早いです。

だって「買いたい人」を探す手間が早くなるので、だいたい1か月くらいで売れます。

なので急いでいる人は「買取」がベスト。

ただ仲介の時よりも70%くらいの価格になります

つまり仲介だと1000万円で売れるかもしれないものを700万で売るようなイメージです。

高く売りたい場合は「査定して仲介」が理想的

逆に高く売りたい場合は「仲介」で買いたい人を探してもらうのがベスト

不動産会社と話し合った「マンションを売りたい金額」を設定して、買い手を探します。

不動産会社もプロなので

  • 最近商業施設がどんどんオープンしてるから高めで設定しましょう!
  • もうすぐ築15年になるので、早めに売却するためにちょっと安めのほうがいい!
  • この地域の3LDKは不足してるので、高めで設定しても大丈夫!

などのアドバイスをもらいながらマンションの売値を決めていきます。

 

【買取】オススメの不動産会社に買取りの見積もりや試算をしてもらおう

「買取」と「仲介」の違いが分かったところで、まずは「買取」の業者を紹介します。

実は・・・

仲介をしている不動産会社は多いんですが、買取りをしてる業者って少ないんですね

そりゃ当たり前で3000万とかするマンションを買い取って、販売するわけですから、手元に3000万のキャッシュが必要になります。

地元密着の小さい不動産会社がバンバン3000万円で買いまくる!!なんてことはできませんので、買い取れる不動産会社は限られてきます

ですが、買い取ってくれる不動産会社を一括査定してくれるサービスを利用すれば見つかる可能性も高くなります。

つぎに紹介する2つのサービスがマンションの買取り業者も見つけれるサービスになります。

【リビンマッチ】買取りに強い一括査定サービス

リビンマッチは1400社の不動産会社が登録している一括査定サービスです。

一括査定サービスは「仲介」が多いんですが、リビンマッチは珍しく買取りの一括査定もできます。

とくに買取りの場合はとにかく多くの不動産会社に依頼をして、一番高い金額を提示した会社に売るのがいいので、まずは査定をしてもらいましょう。

そのほかにも「賃貸査定」もしてくれます。

こちらも珍しいサービスで「売ろうか貸そうか迷っている」人にもおすすめです。

リビンマッチ買取り査定に進む

 

【HOME4U】NTTグループの安心&オールマイティタイプ

こちらも珍しく買取りの一括査定をしているサービスです。

HOME4Uも登録不動産会社が1,300と非常に多いです。

HOME4UはNTTグループが運営しており、しかも国内で一番古い一括査定サービスですので、安心して査定を依頼できます。

もちろんリビンマッチもHOME4Uも買取りだけじゃなくて仲介もしています。

どちらにしても「買取り」を考えている人は、リビンマッチとHOME4Uの2つでマンション買取りの査定をしてみましょう。

HOME4U買取り査定に進む

 

【仲介】マンション一括査定サイトで無料査定して相場を知ろう

次に仲介をしてくれるマンションの一括査定サービスです。

リビンマッチやHOME4Uも仲介はありますし、これから紹介する6社も一括査定サービスとしては人気が高いです。

「どこが一番いい!」というランキングを無理やりつけているサイトもありますが

正直なところ・・・・

「一番いい!」は住んでいる地域部屋のタイプ、などによって異なります

なので

  1. まずは一括査定サービスって何?という情報
  2. 各社の特徴やオススメポイント
  3. こんな人は「ここ」と「ここ」と「ここ」を使おう!

というご紹介をします。

「マンションを高く売りたい」
「できるだけ早く売りたい」
「よい担当者と出会いたい」

という場合は2つ、3つくらいの一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社と話をして「ここがいい!!」と思える不動産会社に買いたい人を探してもらうのがよいでしょう。

一括査定サイトって何?どんなことしてくれる?仲介手数料は?


一括査定サイトは、その名前の通り自分のマンションの売値を一括で査定してくれます。

一括査定サイトにはたくさんの不動産会社が登録しているのですが住所、物件情報(分譲マンション、戸建てなど)を入力して一括査定すると対応できる不動産会社に情報が行って、一斉に査定してくれるんです。

A社「3000万で売れます!」
B社「3500万で売らせて頂きます!よろしくお願いします!」
C社「3200万で売るぜ!売らせてくれ!売らせてくれ!!」

そして皆さんは自分のマンションをどの会社に売ってもらうのかを決めることができるんです。

あなた「B社が一番高く売ってくれるみたいだし、対応もよいのでB社にしよう!」

みたいな感じです。

ここで重要なのはあくまでも

×一括査定サイト自身が査定して売ってくれるのではなく
〇一括査定サイトに登録している不動産会社が査定して売ってくれる

ということです。

なので一括査定サイトを選ぶときは

  • より多くの不動産会社が登録されているか
  • 悪徳な不動産会社を排除するために動いているか
  • 大手の不動産会社を獲得しているか
  • 不動産会社選びに迷ったら相談に乗ってくれるか

などの観点から、一括査定サイトを選ぶようにしましょう!!

国内にはかなり多くの一括査定サイトがありますが、その中でも

「安心安全」
「多くの不動産会社を獲得している」
「口コミがいい」

サイトを7つピックアップしましたので、この中から選んでおけば間違いないでしょう!!

あとは「自分の地域」「各社の特徴」などから2つ~3つくらい選んで査定してみると良いでしょう!!

【イエウール】田舎でも都会でもオールマイティな一括査定

イエウールはとにかく提携している不動産会社が多いので、1つの選択肢に入れるといいでしょう!!

例えば都市部などであれば、他の一括査定サイトでもたくさんの不動産会社が出てきますが、「地方の場合、一括査定してみたのに2社しか不動産会社が出てこない」という場合もあるんです。

こんな場合は迷わずイエウールでも査定をするといいでしょう!!

地域密着系の不動産会社も多いのでオススメです!

そのほかにも不動産会社がたくさん登録されているので「とにかく高く売りたい!!」みたいな場合もイエウールがオススメです。

イエウールで一括査定してみる

 

【すまいValue】都市部なら!大手6社でがっつり販売!

イエウールとは逆にすまいValueには6社しか登録されていません

ただしこの6社は以下の不動産業界の大手ばかりで、この6社すべて入った一括査定サイトはすまいValueだけです。

なので6社といえども、店舗数でいうと全国で870店舗なのですごいですね!

  • 参加不動産会社数
  • 三井不動産リアルティ株式会社
  • 住友不動産販売株式会社
  • 東急リバブル株式会社
  • 野村不動産アーバンネット株式会社
  • 三菱地所ハウスネット株式会社
  • 小田急不動産株式会社

これらの大手不動産会社は、広告費用をたくさんもっているので、皆さんのマンションを売る時に色んなところに広告を出してくれるのが特徴で、非常に心強いです。

逆に人口が多い都市部ではすまいValueで査定するべきでしょうが、郊外や地方になると少し店舗数も少なくなってしまいますので、他の査定サイトと併用するのがいいでしょう。

「大手の安心感が欲しい」
「都市部にマンションを売りたい」

という場合は確実にすまいValueで査定するようにしましょう。

すまいValueで一括査定してみる

 

【イエイ】サポート充実で初心者のオススメ!

イエイは登録している不動産会社が1000社あり、こちらも大きな一括査定サイトになります。

またイエイのいいところは「イエローカードの仕組み」と「お断り代行」があることです。

一括査定サイトに登録されている不動産会社も「マンションを売った仲介手数料」で収益化しているので、「売りたい!!と思ったマンション」を売ってナンボなんです。

だから不動産会社によっては「うちに売らせてくれ!!」としつこい営業をしてしまう場合もあるんです。

そのような状況を解決すべくイエイは業界で唯一イエローカード制度を導入しました。

「高値で売れると嘘をついて契約させようとする」
「とにかくしつこく営業をかけてくる」
「脅してまで契約させようとした」など

ユーザーが「これはダメだろう」と思ったらイエローカードを提示することができるんです。

そしてイエイ側が「この会社は悪徳だ」と判断すれば、イエイの登録から外れるんです。

また「お断り代行」も魅力的です。

一括査定サイトの場合は複数の不動産会社で査定するわけですから、複数の不動産会社とやりとりするわけです。

しかし最終的に、自分のマンションを売ってくれる会社を絞らないといけません。

その場合どうしても「断る」シチュエーションが出てきます

「A社に決まりましたので。。。色々見積もってもらったのにすみません。。。」

気まずいですよね。笑

これをイエイは代行してくれるんです。

なのでイエイの場合は

「不動産会社を限定したい」
「はじめて一括査定を使ってみる」

みたいな初心者の人にオススメかもしれません。

イエイで一括査定してみる

 

【SRE不動産】専任担当付き!相続問題での売却などにグッド

SRE不動産は旧ソニー不動産でこちらは一括査定サイトではありません

あくまでもSRE不動産の専任の担当者がマンションを売るために動いてくれるような業者です。

あのソニーグループがやっており、その担当者がマンション売却に向けて動いてくれるので心強いです。

こちらは東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫、京都、奈良のみの対象になっているので、対象地域の人は一度問い合わせしてみるのもありかもしれません。

とくに専任の担当者がつくので

  • 相続問題が絡んでいる
  • 財産分与が絡んでいる
  • じっくりと販売したい

みたいな人にはオススメです。

1社だけが動くことになりますが、Yahoo!が運営する「おうちダイレクト」「Yahoo!不動産」と連携しているので安心です。

SRE不動産で一括査定してみる

 

【LIFULL HOME’S】相性重視!HOME’Sが運営!

賃貸で有名なHOME’Sがやっている一括査定です。

登録されている不動産会社も1500社と非常に多いのも魅力的です。

地域密着系の不動産会社が多く、逆に大手が参加していません。

そういう意味ですまいValueとLIFULL HOME’Sの2つで一括査定をしてみると大手不動産会社と地元密着不動産会社の違いなどをみれていいかもしれません。

LIFULL HOME’Sは「相性」を重視しており、一括査定する不動産会社のスタッフの写真、会社の特徴、強み、ひとことアドバイス、会社でやっているイベントなどを見ることができるので、「査定しようとしている不動産会社がどういう企業なのか」をはじめからわかるようになっているので、「自分と合いそうな会社だな」という相性で判断できるのもうれしいです。

LIFULL HOME’Sで一括査定してみる

 

【マンション.navi】マンション売却や賃貸に出す場合はここ!

マンション.naviはマンションを売ることに特化した査定サービスです。

例えば

「都市部から離れている」
「リノベーション物件である」
「ワンルームマンションだ」
「築浅のファミリータイプのマンションだ」

みたいな条件ごとに、その条件に強い不動産会社から査定を受けることができます。

また売るだけでなく、賃貸に出したい場合の「賃貸する場合の相場」などもわかりますので「売るか貸すか迷っている」という場合はマンション.naviがオススメです。

また個人的には、マンション.naviのサイト内である程度の金額が分かるのが便利だなぁと思いました。

マンション.naviで一括査定してみる

 

シチュエーション&タイプ別&地域別の「組み合わせ」

このように各社色んな良いところがあって、「どこが一番いい!!」と言いづらい印象です。

なので「シチュエーション」「皆さんの性格」「地域」など色んな条件で考える必要があると思うんですね。

なので、今回は様々な場合を想定して「この場合はこの3社で一括査定」というものを用意しましたので参考にしていただければ幸いです。

ローンが残ってるけどマンション売りたい!

子供が大きくなって住み替えを考えている
ローンが残ってるから高く売りたい
転勤が決まった

ローンが残っている場合、できるだけ高く売る必要があります

もちろんローンの借り換えもできますが、少しでも多く返しておかないと月々の返済が多額になります。

そんな方には

  • イエウール
  • すまいValue
  • イエイ

の3つの組み合わせがバランスいいでしょう。

  • 登録数が多くとにかくオールマイティな「イエウール」
  • 大手6社の販売力が売りの「すまいValue」
  • こちらも登録数が多い「イエイ」

このあたりだと一括査定する業者の被りも少なく、いろんな不動産会社の声を聞けるのでベストな不動産会社を選定できるでしょう!

都市部のマンションを売りたい

都市部のマンションを売りたい場合は、比較的どの一括査定のサービスでも対応が可能です。

ですが特に都市部に強いとなると

  • すまいValue
  • SRE不動産
  • イエウール

の3つの組み合わせがよいでしょう。

すまいValueとSRE不動産は都市部での活動が主流なので、やはり動き方を知っています。

その反面、この2社だとすまいValueが6社、SRE不動産が1社になるので、少し不安が残ります。

そこで一番登録数の多いイエウールでも一括査定をしておくとバランスがいいかなと感じます。

地方や田舎のマンションを売りたい

地方や田舎の場合はちゃんと考えないといけないシチュエーションになります。

この場合は

  • イエウール
  • HOME4U
  • LIFULL HOME’S

などがいいかなと。

どのサイトも地方や田舎に強いです。

イエウールは最大級の登録者数

HOME4Uももともと地方の一戸建ての裁き方がうまかったのでマンションでも期待できます。

LIFULL HOME’Sは地域密着系の不動産が多く登録されているので期待できます。

離婚して財産分与の必要がある

離婚してマンションを売る場合はスピードや価格も大事ですが、複雑な問題の対応も必要になってくると思います。

そのような場合は

  • リビンマッチ
  • SRE不動産
  • HOME4U

あたりが理想的かなと思います。

まずリビンマッチの場合は「仲介」ではなく「買取り」もあるので、ひっそりと売ることができます。

例えば仲介の場合は買い手の人が内覧など来るのに対して、買取りの場合は業者が内覧して買取価格を決めるので一般の人には売却を進めていることはわかりません

またSRE不動産も1社が対応してくれて、専任の担当者がつきますので密に連携してマンション売却までもっていけます。

HOME4Uのも仲介だけでなく買取りもありますし、仲介の場合でも電話サポートがありますので複雑な事情を考慮しながら査定することができます。

相続対策でマンションの売却を検討

相続対策の場合は色んなシチュエーションが考えられます。

「生きている間にマンションを売っておきたい」
「相続税の問題があるので早く売りたい」
「逆に住む予定の無いマンションを相続したので売りたいまたは貸したい」

などあります。

そういう意味では

  • イエウール
  • SRE不動産
  • リビンマッチ

の組み合わせがいいでしょう。

イエウールは不動産会社の登録数が多いので、最適な不動産会社を見つけやすく早く売りたい!というニーズを満たします。

SRE不動産の場合は相続の場合などは提携の弁護士や税理士を紹介してくれるサービスがあるので心強いです。

リビンマッチの場合は仲介だけではく、買取りもありますし、「賃貸査定」もしてくれるので「住まないけど、思い出のマンションを売りたくなくて、貸したい」みたいな場合も相談ができそうです。

初心者や控えめな人

そこまで激しい営業を受けたくない!
そもそもゆっくり売れればいいかな

と思っている人は

  • イエイ
  • すまいValue
  • LIFULL HOME’S

イエイはイエローカード制をとっている唯一の査定サイトなので、登録している不動産会社も無茶な営業はしてきません。

すまいValueの場合は最大手の6社だけなので、じっくりと時間をかけて売る場合などもいいでしょう。

LIFULL HOME’Sは地元密着型で「相性」を重視しているので、自分と相性がよさそうな業者を選ぶことができるでしょう。

売るか貸すか迷っている

そもそも売るか貸すか迷っている場合は、賃貸査定があるサイトを選ぶのがいいでしょう。

  1. リビンマッチ
  2. マンション.navi

この2つの業者が賃貸査定をしています。

売ることも考えつつ、貸すことも考えるなら、この2つの業者に売る場合の査定貸す場合の査定をお願いするのがいいでしょう。

資金が必要ですぐに売る必要がある

ローン返済ができなくなりそう
事業の問題ですぐに資金が必要

などの場合は

  • イエウール
  • リビンマッチ
  • HOME4U

でしょう。

リビンマッチとHOME4Uはどちらも買取りのサービスがあるのですぐに現金化することができます。

もちろん相場よりも安くなりますが1か月程度でマンションの現金化をすることができます。

イエウールは「買取は嫌だけど高く売りたい」という場合などにオススメです。

 

【仲介】高く売るためのコツ!査定ポイントやテクニック、注意点知ろう!

さて、ここまではマンションを売るために「どうやって不動産会社を選ぼうか」というお話でした。

不動産会社が決まれば、次は売るタイミング、売り方などを考えて「いかに高くマンションを売るのか」という段階に入ってきますので、そのあたりのノウハウをまとめてみました。

マンションの売り時は?売るタイミングや時期は3月9月を狙う!

まず、マンションの売り時は3月9月です。

とにかく新生活、新学期、転勤などで人が動きます。

普段20万円くらいの引っ越し屋さんも2倍から10倍の金額を提示しても引っ越しするような季節です。

この時期はとにかく「住むところ」を必死にさがしているので

1月~3月
8月~9月

などの時期で売れるように、その前から不動産会社とやりとりを進めていきましょう。

人気の地域なら、そもそも部屋がないけど、とにかく住まないといけない!

というシチュエーションで数百万程度高くなる場合も多いようです。

マンションの売却期間はおおむね3か月くらいを見て焦らない

マンションは一括査定をして、販売してくれる不動産会社を決定して、買い手を探し始めてからおおむね3か月くらいで売却できるようです。

もしそれ以上かかっている場合や、そもそも買い手からの内覧が入らない場合は、設定している価格が高すぎるかもしれません

不動産会社としっかりと話しながら、周りのマンションの相場なども確認して価格を決めなおすのも選択肢に入ります。

築年数20年、30年、40年と資産価値は落ちていくの?

基本的にマンションは築年数がたてばたつほど資産価値は落ちていきます

また修繕管理費などが15年経った時くらいから高くなりますので、そういう観点からも安くなってしまいます。

しかし30年を過ぎると資産価値の下落は落ち着きます。

なので40年以上のマンションでも十分売れますので、ご安心ください。

また買ったときは閑静な住宅街だったけど、近くに商業施設ができた、飲食店が多くでき盛り上がっている、ビジネス街のようになっているという場合は、地価自体があがり、マンションの価格も上がっている場合もあります。

マンションの売却理由をポジティブに考える

マンションの売却理由も購入する人からすると非常に気になる点です。

買い手も「なぜ売り手の人は売ろうとしているんですかね?」と気にしているところです。

一般的な理由

転勤することになった
子供が成人して夫婦だけになったので小さいマンションに引っ越したい
子供の学校の近くに引っ越すため

このような理由だと何ら問題ないです。

買主も納得して、マンションの内覧に来てくれるでしょう。

場合によっては価格が下がる理由

離婚することになったので
相続されたマンションなので
手狭になったので引っ越したい

不動産会社の資料に乗せなくても内覧の時に「なぜ引っ越しをされるんですか?」という質問が来ることがあります。

こういうときにこのような理由だと嫌がる人は嫌がります

離婚することになったので
⇒縁起が悪くないかな?と思われる

相続されたマンションなので
⇒祖父や祖母が亡くなったのかな?

手狭になったので引っ越したい
⇒私たちも将来手狭になるのかな?

などと考えられる場合もあります。

内覧が始まる前にハウスクリーニングと大きなものの片づけ

買い手を探していると、購入希望者が内覧に来て始めます。

人気の物件なら毎週土日は内覧で予定が埋まるということもあるでしょう。

でもそれは1か月程度の辛抱です。

ここでこちらが提示した金額で購入を決定してくれるようなコツをご紹介します。

まずは「大きなもの」は捨てておきましょう

もちろんまだ使い物は別ですが、ほとんど使っていない大きな家具、ソファー、などは捨てておくと部屋が広く見えます。

内覧者も「ここにソファーを置いて~、ここに棚をおいて~」とイメージしやすくなります。

また水回りのハウスクリーニングだけでもしておきましょう。

ここが汚いとどうしても印象が悪く、「古いマンションと感じる人」も出てきます。

壁紙の張替えやリフォームは必要ないんです!

逆に壁紙の張替えやリフォームは必要ありません。

そもそも買い手がリフォームなどを考えている場合もあり、壁紙などは張り替える予定の人が多いです。

エアコンガンガン!全部屋の電気をつけて居心地よく内覧してもらう

また内覧当日は部屋を明るくしておきましょう。

部屋が暗いと、印書が悪くなったり、狭く感じたり、古く感じます。

カーテンを開けて、電気をしっかりつけて対応しましょう。

また夏はクーラー、冬は暖房をしっかりつけて対応しましょう。

居心地が悪いとちゃんとした判断をしてくれない場合があります

「熱くて何も印象に残らなかった」とならないように注意しましょう。

 

マンションが売れない。。そういう場合の正しい対処方法

さて、一般的には3か月程度で売買が成立するのですが、「なぜか自分のマンションは売れない」という場合もあります。

この時は以下のような考えをするのもありです。

交渉の仕方、価格などを仲介業者に相談してみる

例えば内覧がそもそも入らない場合は、価格が高すぎる場合があります。

マンションへの内覧がないのは買い手が資料の段階で「ここは無し」となっているということですので、そもそも他と比べて価格高いということが起こっているかもしれません。

現在お願いしている不動産の仲介業者に相談をするか

また別で一括査定などをして他の業者に相談をしてみるのもありかもしれません。

【ReaRie(リアリエ)】売却とリフォームを同時に提案してみる

対象地域は狭いのですが、パナソニックが運営しているReaRieというサービスがあります。

普通の不動産会社は現状のまま売ろうとしますが、ReaRieの場合はリフォームして売ることを売主に提案します。

もちろんリフォーム代は売主が負担するのですが売主によって3パターンくらいのリフォーム案と同時にマンションを提案するようです。

  • 価格はまっとうなのに売れない
  • 人気がない地域でなかなか買い手がつかない
  • 他の物件と差別化しないと売れそうにない

という場合はReaRieに相談してもいいかもしれません。

ReaRieで一括査定してみる


 

「売る」から「貸す」に発想の転換をしてみる

マンションが売れない場合は、「売る」から「貸す」に方向転換をしてもいいかもしれません。

「すぐに住み替えないといけない広さだ」
「ファミリーが住む地域としては便利じゃない」

など色んな理由で「長く住めそうじゃないから買えない」ということもありえます。

逆にそのような理由であれば、賃貸に出せば、すぐに埋まる物件かもしれません。

もし賃貸価格が毎月のローン返済の金額よりも高いのであれば、慌てて売らずに貸しておいて新しいマンションや一戸建てのローンの返済に充てるということも可能です。

賃貸査定もやっているのが以下の査定サイトなので一度チェックしてみてください。

リビンマッチで賃貸査定する

マンション.naviで一括査定してみる

 

マンションを「売るべき」「貸すべき」どっち問題

「売る」から「貸す」のお話をしましたので、そもそもマンションは「売るべき」「貸すべき」どっち問題について色々書いていこうと思います。

2LDKや60㎡程度なら貸すがいいかも

ファミリー向けのマンション
ファミリーが住みやすい地域

でも2LDKの60㎡くらいなら「貸す」ほうがいいでしょう。

60㎡だと正直2人子供がいるとかなり狭いです。

確かに少子化で一人っ子も多いですがそれでも2人の子供がいる家族も多いです。

このようなファミリーの場合は60㎡は買おうとしておらず80㎡程度が目安になります。

よって60㎡のマンションを買う層としてはファミリーは省かれてしまって

  • 夫婦二人(もし子供を計画しているならこの層も買わない)
  • 子供が成人した夫婦

などになります。

逆に賃貸なら「子供1人いるファミリー」などが買うまでに住む場所としては非常にちょうどよい大きさですので、すぐに埋まるでしょう。

貸す場合の税金や費用はどうなる?

ではマンションを貸す場合の「出ていくお金」について考えてみましょう。

この「出ていくお金」が「入ってくる賃料」よりも小さければ「貸す」ということを考えてもいいでしょう。

まず費用です。

費用は以下の通りです。

  • 住宅ローン
  • 管理手数料
  • 管理費や修繕積立費
  • リフォーム代金

そして税金は

  • 固定資産税

です。

これらが「出ていくお金」になります。

これらを賃料が上回れば貸し出すのもありです。

貸す場合の具体的な内容は別の記事で紹介します。

売却益と賃貸益を比較して判断しよう

そのほかにも残りのローン残高が分かれば

  • 残りのローン残高VS売却した時の額
  • 毎月のローン支払い(プラス費用)VS賃料

を計算することができるのでどちらの方が利益が出るのか、損失がでるのかを計算できます。

どちらも利益が出そうな場合は、どっちのほうが儲かるのか
どちらも損失が出るのであれば、どちらの方が出ていくお金は少ないのか

などを考えてもいいでしょう。

これから発展する地域なら賃貸で「待つ」のもあり

これから発展する地域の場合はすぐに売らずに「住めるのであれば住んで」売るのを待って

転勤などで住めないなら賃貸でマンションを維持しつつ、将来的に売ることを考えてもいいでしょう。

例えば
「大阪の福島」の地域を見たときに地価が上がり続けています
福島の過去10年の地価の変動

以下の国土交通省のサイトで色んな地域の地価を調べることができます。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査

福島という地域は「大阪の梅田」から一駅の場所なのに、そこまで注目されていませんでした。

しかし比較的住みやすく、幼稚園や小学校の質も高く、さらに梅田の新駅の完成(福島寄りにできる)や新しいマンションの建設、さらには2020年には商業施設(イオン)の建設、駅前の飲食店街の盛り上がりなどが起こっています。

こうなってくるとどんどん都市は開発されてきて、例えば20年後にマンションを売却する場合は買った価格よりも高くなっている場合もあるのです。

このような地域の場合は賃貸で多少の赤字が出ても、すぐに売らずに「貸して待っておく」ということも一つの方法です。

離婚や転勤など、急な場合も賃貸がアリかも

また離婚や転勤などで急に住まなくなった場合も賃貸でもありかもしれません。

離婚の場合は相手との合意も必要ですが、すでにある程度ローンが払い終わっておりローンの借り換えなどで月々のローン代を安くでき、賃貸で利益が出るなら賃貸という手もありでしょう。

 

ローンの残りがあるけど買い替え(住み替え)したい場合

そもそもローンの残りがあっても、子供成長や学校の関係、転勤などで、買い替え(住み替えたい)たいというのが普通です。

なのでマンション売却を考えている人のほとんどがローンの残りがあるのではないでしょうか。

なのでマンションを売って住み替えをする場合の説明をしておきます。

マンションを買い替えるメリット・デメリット

まずマンションを買い替えるメリットデメリットです。

メリット

そもそも買い替えたい場合は、転勤や手狭になったなどがあるので、住み替えないといけないという理由があるでしょう。

この場合は自分が働く地域、子供の成長に合わせた広さのマンションを手に入れるというメリットがあります。

というかそのために住み替えるはずです。

デメリット

デメリットは売却した金額でも残りのローンが支払えない場合です。

その金額が数百万円などで、貯金で支払えたり、住み替えローンなどをりようできればデメリットではなくなるでしょう。

高く売れれば頭金にできる!

逆に、ローン残高よりも売った時の金額が大きい場合は、次に住むマンションの頭金にすることができるので、月々のローンが安くなる場合もあります。

このような住み替えが一番理想的かもしれません。

そういう意味でもマンションを売る場合は一括査定サイトを利用して、いろんな不動産会社の意見を取り入れるべきでしょう。

ローンが残った場合は借り換えできる?

ローンが残っている場合でももちろん借り換えができます。

住み替えローンがありますので、それを利用することになります。

しかし住み替えローンの場合は売る日と新しいマンションの買う日をそろえる必要がありますので、不動産会社と買主の協力が必要になります。

借り換えのタイミングは10年くらい?

住み替える場合のタイミングは10年くらい住んでから

と言われていますがそれはその地域の状況や、マンションを売りたい人の状況にもよると思います。

住んでいるマンションの地域が発展しており、経済状況がよければ、買った時より高く売れるでしょうから、例えば5年後、30年後でもベストなタイミングです。

そういう意味で、「ちょっと住み替えを検討し始めた」段階で一括査定サイトを利用して、不動産会社に相談するのもありでしょう。

マンションを売って一戸建てはどう?

子供の成長に合わせてどうしてもマンションだと手狭になってきて一戸建てを検討する場合もあると思います。

しかもマンションで100㎡を超えるものを購入しようと思うのと都市部なら億ションになる場合もあるでしょう。

そういう時に一戸建てを考えると思うのですが、これはマンションからマンションの住み替えと同じです。

残りのローンとマンションの売却益、貯金額で取るべき方法は変わります。

ローンを売却益や貯金で完済できれば問題ないですが、そうではない場合は住み替えローンが必要になります。

ただ一戸建てを購入する地域が人気のない地域の場合、家や土地の価格が維持できない場合もあるので、あまりにもローン残高が高い場合はローンの審査が通らないという場合もあるので注意が必要です。

 

マンション売却の「税金」「費用」「契約書」などややこしい話

さて、ここまでくるとマンションを売る時のノウハウというか流れは90%程度理解できたと思います。

これからお話することは、正直なところ買い手が見つかるまで、見つかってからなど

一括査定で見つけた不動産会社と協力したり、説明を受けながら進めるので必要ないかもしれません。

しかし確定申告や納税は自分でやることになりますので一応、ここでは軽く紹介しますので、予備知識として頭に入れておいてください

もし面倒くさい場合などはブックマークなどをして、後でも読んでもらってもかまいません。

マンション売却は「利益」が出た場合と「赤字」になった場合で異なる

そもそもマンションの売却の後の費用や税金は「売却で黒字なのか赤字なのか」で変わってきます。

よってここでは2つのパターンでお話します。

またローン残高より売れた金額の方が高かったからと言って「黒字」ではありません。

マンション売却のカンタン税金講座

まず税金の話です。

これは皆さんが住んでいるマンションの地価が相当上がっていないと税金はかからない思ってもらってもいいかなと思います。

(例)
3000万円でマンションを買いました。
2000万のローンが残っています。
2500万でマンションを売れました。
手元に500万残りました。

この場合でも手元に500万残っていますが3000万のマンションを買って2500万で売れているので500万の赤字になり、所得税、住民税などはかかりません。

もちろんここに難しい「減価償却」というものが入っていませんので、計算式としては間違っていますが、単純な考え方として覚えておいてください。

もっと正確で「減価償却」「諸経費」を含めた計算方法は別の記事で紹介します。

マンション売却時の固定資産税はどうなる?

マンションの固定資産税はその年の1月1日に所有していた人が支払うことになっています。

よって売却した年も売り主が国に支払うのが一般的です。

しかしそれだと売り主が不利になってしまうので、年割で計算して買主が売り主に支払って売り主が納税するというのが一般的です。

例えば固定資産税が12万円だとします。

1か月あたり1万円になります。

もし7月1日にマンションの売却が決まればちょうど半分になりますよね?

よって例えばマンションの売値が1000万円の場合は1006万円で売却するという形になります。

この6万円が買い主から売り主に支払われる固定資産税になります。

マンション売却時の所得税はどうなる?

マンションを売却した時に出る所得税を「譲渡所得税」といいます 。

この所得税は「売却益」に対して

5年以下の所有の場合は30%
5年以上の所有の場合は15%

と決まっています。

つまり売却益が100万円出た場合

5年以下の所有の場合は30万円
5年以上の所有の場合は15万円

になります。

マンション売却時の住民税はどうなる?

またマンション売却で利益が出た場合は住民税も支払う必要があります。

この住民税は「売却益」に対して

5年以下の所有の場合は9%
5年以上の所有の場合は5%

と決まっています。

つまり売却益が100万円出た場合

5年以下の所有の場合は9万円
5年以上の所有の場合は5万円

になります。

マンションを売った場合の確定申告はどうなる?

これまで説明した所得税、住民税、(厳密には復興特別税も合わせて)確定申告の際に支払うようになります。

ただ売却益に関しては「控除」があります。

控除に関しては次に説明します。

売却益の税金の控除はあるの?

消費税は仕方ないにしても所得税と住民税たかすぎ!!!

と思いませんでした?

でもご安心ください。

控除があります

売却益の3000万円の利益まではかかりません

つまり

3000万円でマンションを買いました。
6000万でマンションを売れました。

以上の利益にならないと税金はかからないのです。

ただ長く住めば減価償却費用が入ってくるので単純に6000万-3000万とはならず、6000万-1500万みたいになるので注意が必要です。

それでも3000万の控除はかなり大きいです。

「かなり長く住んでいるマンションで」
「マンション周辺が栄えて地価が上がって」
「買った時の金額より値上がっている!」

みたいな状態以外は、ほとんど税金がかからないでしょう。

マンション売却と消費税のお話

その他売却益が出たかどうかにかかわらず、消費税がかかってきます。

この消費税は「マンション売却を手伝ってくれた不動産会社」に支払う「仲介手数料」にかかってきます。

一括査定で不動産会社を探しますが、一般的な不動産会社の仲介手数料は「3%+6万円」というのが相場です。

1000万円でマンションが売れた場合は1000万円の3%なので30万円

そこに6万円がプラスなので36万円になります。

この36万円に消費税がかかります。

8%の場合は28,800円の消費税を支払う必要があります。

マンションの相続税を考えると売却もあり?

逆に相続税のほうが怖いです。

実は平成27年に相続税の法改正があり、控除額が減ってしまった関係上、都市部でタワーマンションなどを持っている場合は手元に現金がないのに、マンションの評価額で多額の相続税を支払わないといけないということも多くなっています。

マンションを売って現金化しておいた方がいいのか、そもそもマンションとして持っていた方がいいのか、などは税理士などと相談したうえで進めるようにしましょう。

売却せずに譲渡する場合も贈与税がかかる!

マンションを売却せずに息子などに譲渡する場合なども相続税はかかりませんが贈与税がかかります。

贈与税の計算では「土地の評価額」を基準にします。

よって譲渡したからと言って税金がかからない!ということはありませんので注意が必要です。

この場合も計算式がややこしいので税理士などに相談するのがいいでしょう。

 

マンションを売る時のまとめ

ここではマンションを売却する時のコツを98%まとめたつもりです。

とりあえずここで書かれているコツ、ポイントを押さえてもらえれば

  • なんとなく査定してしまう
  • ダメな不動産屋にだまされる
  • けっきょく安く売ってしまう

ということはありません。

また不動産会社とも対等に話を進めることができるでしょう。

マンション売却の情報収集はこれで終わりです。

次は「一括査定」です。

一括査定は紹介したサイトを使って、できるだけ自分に合ったサービスを2~3個利用して、自分にピッタリの不動産会社を見つけるようにしましょう!!

この記事を読んで1円でも高く、そして円満にマンションが売れるようになればうれしいです。

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