最近は全国的に空き家が多くなってきているため非常に問題になっています。では、空き家とはどのようなものでしょうか？ここでは、空き家の定義や空き家と判断されるその基準、そして「特定空き家」に指定されないためのポイントなどについてご紹介していきます。「空き家になってしまうのでは」と心配になっている場合は是非この記事の情報を参考にし、空き家対策を行なっていきましょう。

空き家はどのような定義か？

空き家と言うと、皆さんはどのような家をイメージするでしょうか？空き家の定義と言われると、実際にはうまく説明することが難しいかもしれません。例えば、次のようなケースではどれが空き家になるのでしょうか？

• ①住んでいる人が引越しして数ヶ月経ったカーテンなどが無い家
• ②住んでいる人が居なくなって10年経って全体に蔦が覆っているが、持主が年末には毎年物を出し入れしている家
• ③住んでいる人が救急搬送されて1年経った家

空き家はいろいろな定義がありますが、国土交通省によれば③のみが空き家です。国土交通省は、空き家の定義を利用がだいたい1年以上無い家としています。①の場合は空き家になって数ヶ月であり、②の場合は毎年物を出し入れしているため空き家にはなりません。家以外の用途で使用している場合も、空き家にはなりません。

また、集合住宅のマンションなどの場合は、空き家になるのは全ての部屋が空き家になったケースです。例えば、30世帯が入居しているマンションが古くなって崩れても空き家にはなりません。そのため、空家等対策特別措置法による対応は現状ではできません。なお、行政指導などを建築基準法によって行うことはできます。このように、空き家のイメージは皆さんが把握しているものとは相当違っているのではないでしょうか。

空き家はどのような判断基準か？

持主にとっては空き家と認定されると都合が悪くなることがありますが、基本的に基準が空き家としてはあります。空き家と認定されるのは住むために利用されていないということで、人が住んでいなくてもすぐに空き家に認定されるということではありません。1年以上利用されたことが無いというように期間がある程度決まっており、だいたい年間を通して利用されたことが無いという空き家の基準があります。

さらに、判断するのが困難な場合のために条件が決まっており、基準としては住むため以外の使途で利用されているかというものもあります。家は住むためということでは必ずしもないため、客観的に見て利用が何等かされているかが大切です。また、利用されている証拠としては人が出入りしているということがあり、空き家の基準としてこれもよく使われるものです。

住むために利用されているかというのは、実際に判断するのは相当困難であり、基準としてはガスや電気、水道などが使えるかもあります。住んでいるということは、生活の痕跡があるかが大切です。また、持主の意見も大事にされており、持主の主張も空き家の一つの条件として重要視されています。そして、管理が適切に行われているかも大切で、管理が十分でないと危ない家として周りの人々に悪い印象を与えることもあります。

国が空き家かを判断する大きな理由としては、管理されていない家が要因で多くの事故が発生しているためです。利用されていなかったり、人が住んでいなかったりする家は経年劣化が普通のものよりも激しくなるため、古くなることによってもともと発生するはずが無いトラブルが発生することがあり、リスクが非常に高くなってきます。これは近くに住んでいる人だけでなく、持主にもリスクになるため、空き家を持っている場合は責任をしっかりと果たすことが必要です。国によってこのような空き家の判断基準が決まっているため、これらもぜひ把握しておきましょう。

「特定空き家」に指定されないためには？

空き家の中でも、そのまましておくと倒れるなどのリスクがある、景観を損なっている、有害に衛生上なり得る、そのままにしておくことが適切でないような場合は特定空き家に指定されます。改勧告が特定空き家に対してそれぞれの自治体からあれば、強制的に撤去されることはなくても土地の固定資産税の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最悪の場合は多くなります。そのため、利用したことが1年以上無い家は、そのままにしないで何らかの対策を行う方がいいでしょう。

「特定空き家」は誰が判断するか？

それぞれの市区町村が、特定空き家と判断します。市区町村の空き家対策に対して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって法的な権限が与えられました。市区町村は、空き家の現状を掴んだり措置したりすることを検討するために、指定した特定空き家に立入調査ができます。また、立入調査した結果、必要な措置を持主に指導・助言・命令・勧告でき、これに従わなければ強制的に撤去することができるようになりました。

なお「空家等対策の推進に関する特別措置法」は、空き家の持主を特定したりするなどのために、それぞれの市区町村が固定資産税の情報を利用したり、立ち入り検査を条件付きで認める法律です。さらに、そのままにしておくとリスクがあるような空き家を「特定空き家」と定義し、それぞれの市区町村長の権限によって必要な修繕や除去などの措置を行政代執行によって指導・助言を行うことを認めました。他にも、空き家の持主が指導・助言に従わなくて、勧告する対象になると、固定資産税の住宅用地に対する特例措置を無くして税金を多くすることができるようにもなりました。

「特定空き家」に指定されないためには？

国内の重要な問題として空き家が挙げられるのは、空き家が関係する犯罪が多くなったり、これによって被害が近くの住民で発生したりしているためです。また、建材が古くなることによって剥がれ落ちたり、倒れたりするリスクがある場合や、庭が荒れていたり、不法にごみが投棄されていたりするなど、景観が悪くなったり衛生面が悪くなったりしている場合もあります。このようなことから、管理がきちんと行われていない空き家は、「特定空き家」あるいは「迷惑な空き家」として処分される可能性が大きくなります。

手入れが一切されていない庭や住宅は考えている以上に荒れるため、管理サービスを利用したり、自分で管理したりするなどして管理を適切に行いましょう。定期的に空き家に泊まる方法が、空き家を管理するための効果的なものです。管理を一人で行うのは大変であるため、例えば家族に協力してもらって空き家に泊まるのもいいのではないでしょうか。あるいは、賃貸物件として短期的に他の人に安く貸すような方法もあります。

空き家を今までのような方法で管理していれば、「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、強制的に解体させられたり、罰則が課せられたりするなどの措置が取られるでしょう。法律が施行になったということでも、思い出がある空き家をいきなり処分するのは経済面でも心理面でも厳しいでしょう。そのため、「特定空き家」という処分される対象にならないためにも、管理を適正に行って、空き家をより丈夫な状態でより長く維持するようにしましょう。