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空き家対策特別措置法とは?特定空き家にならないためには?

空き家を持っているため、固定資産税を支払うので悩んでいる人もいるのではないでしょうか。実は、空き家が特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる場合もあります。そこで今回は、空家対策特別措置法についてご紹介しましょう。

国定資産税が6倍になる場合

「空家対策特別措置法」が施行されたため、自治体が特定空き家であると指定した場合は、固定資産税の優遇措置である「住宅用地の特例」が適用されなくなりました。住宅用地の特例が適用されなくなることによって、従来住宅の土地について固定資産税が最大6分の1に軽くなっていたものが、元の全国一律の1.4%の税率(自治体で違うこともある)になるため、6倍になります。具体的には、固定資産税の税率は次のようになっています。

  • ・空き地(更地の状態)の場合は1.4%
  • ・住居用地部分の200㎡以下(小規模住宅用地)の場合は1.4%×1/6
  • ・住居用地部分の200㎡以上の住居用地部分(一般住宅用地)の場合は1.4%×1/3

このように、土地に住宅がある場合は、固定資産税は更地に比較して軽くなっています。空き家が200㎡以内の場合は、特に、優遇措置として固定資産税の税率が6分の1になっています。なお、固定資産税は住宅そのものにもかかりますが、この場合の税率は1.4%が適用されます。

課税標準額について

課税標準額とは、課税の元になるもので、国が年1回決める地価公示価格の7割を目安に算出した固定資産評価額をベースに計算するものです。固定資産評価額は、評価が3年おきに見直しされ、固定資産を持っている人のところに5月頃に毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に書かれていますが、自分でも調査することができます。

自分で調査する場合は、固定資産税を納付しているそれぞれの市区町村役場の窓口で見ることができます。なお、この際は300円程度の手数料が必要になります。ここでは、次のようなケースについて固定資産税を計算してみましょう。

  • ・住宅の土地が250㎡
  • ・土地の課税標準額が3,800万円
  • ・住宅の課税標準額が1,000万円

この場合は、住宅の土地が250㎡であるため、200㎡が小規模住宅用地になり、この他の50㎡が一般住宅用地になります。固定資産税の計算は次のようになります。

  • ・小規模住宅用地の場合は、3,800万円を250㎡で割ったものに200㎡と1.4%と1/6を掛けた約70,900円
  • ・一般住宅用地の場合は、3,800万円を250㎡で割ったものに50㎡と1.4%と1/3を掛けた約35,400円
  • ・住宅の場合は、1,000万円に1.4%を掛けた140,000円

そのため、固定資産税の合計としては約246,300円になります。なお、優遇処置が適用されなくなれば次のような固定資産税になります。

  • ・土地の場合は、3,800万円に1.4%を掛けると532,000円
  • ・住宅の場合は、1,000万円に1.4%を掛けると140,000円

固定資産税の合計としては、672,000円になります。つまり、固定資産税は、住宅用地の特例が適用された場合は約246,300円、適用されなかった場合は672,000円になり、約425,700円が差額になります。このように、固定資産税は特定空き家に指定されると大幅にアップします。

特定空き家について

では、特定空き家とはどのようなものでしょうか?空き家対策特別措置法においては、特定空き家について次のようなガイドラインがあります。

保安上倒れるなどのリスクがある

ガイドラインの例示としては、そのままにしておくと倒れるなど保安上著しいリスクがある状態として、不動沈下や部材の破損などによって著しく住宅が傾いている、住宅の構造耐力上主な箇所の土台と基礎の破損・腐朽・変形などの損傷、外壁や屋根などの飛散・脱落のリスク、擁壁が古いことなどがあります。

衛生的に有害になるリスクがある

ガイドラインの例示としては、そのままにしておくと衛生的に著しく有害になるリスクがある状態として、住宅が壊れて石綿が飛び散るリスク、浄化槽が壊れて臭気が発生するリスク、ごみの不法投棄・放置によってネズミ、蚊、ハエ、臭気の発生などがあります。

景観を害してしているリスクがある

ガイドラインの例示としては、管理が適切に行われていないことによって景観を著しく害している状態として、景観法をベースにして策定した都市計画や景観計画に著しく合わなくなっている、外見上外壁や屋根が大きく汚れたり傷んだりしたままになっている、窓ガラスが多く割れたままになっている状態などがあります。

生活環境を保全するために適切でない

ガイドラインの例示としては、周りの生活環境を保全するためにそのままにすることが適切でない状態として、立木の倒壊・腐朽・枝折れ、近くの道路に立木の枝が出ることによる通行の妨害、動物が棲むことで周りへの影響、簡単に不特定の人が入ることができる状態などがあります。

周りへの影響の程度と空き家の状態から見極める

特定空き家に空き家が指定されるかは、空き家自体の状態と同時に、被害を周りの建物や通る人などが受けるかどうかということも見極める基準になります。例えば、倒れるリスクがある空き家が住宅が密集した狭い市街地にある場合や、主要な通行量が多い道路のそばにある場合であれば、建物が倒れた際に、被害を隣の建物や通る人が受けやすいため、特定空き家に指定される可能性が大きくなるでしょう。

また、古くなった空き家が、台風や大雪などの影響をよく受ける地域にある場合なども、特定空き家として指定される可能性が大きくなると思われます。空き家が与える影響に関しては、社会の常識に対してその影響の程度が許される枠内であるかどうか、また緊急性があるかどうかなどによって見極めるようになります。

特定空き家にならないために

空き家が現在は問題なくても、そのうちに特定空き家に指定され、最終的に行政から指導されたり、命令されたりするようになるでしょう。また、人が住んでいない空き家は老朽化が進みやすいため、管理を定期的に行う必要があります。このようなことを考慮すれば、ちょっとでも老朽化を遅くして、市区町村に管理していることをアピールするために、管理代行サービスを利用することも必要になってきます。

管理代行サービスを利用すると、1回毎月空き家を巡回することによって費用が1万円くらいかかりますが、空き家が遠いところにあって交通費も多くかかること、あるいは空き家に行くための時間と確認する労力がかかることを考慮すると、コストパフォーマンスとしては優れています。なお、管理代行サービスについては、ネットなどで紹介されているため参考にしましょう。

売却や賃貸も考慮してトータル的に見極めする

まだ使用できる空き家の場合は、賃貸すれば管理を借主が行ってくれるため、価格が高いうちに売却するのもいいでしょう。先のことも考慮してどのように空き家をするかは、持っている人が解決すべき課題です。地方の場合はなかなか買主が現れないため、売却する際は儲けることを考えないで、賃貸する際も賃料としては維持費を賄うくらいでいいでしょう。

思い出が住宅には残っているため、なかなか売却できないでしょうが、そのままにしておいても税金が多くなるのみでなく、強制的に撤去されると費用は自分で負担する必要があります。売却が早い場合は、周りの同じような空き家とライバルにならないというメリットもあります。また、空き家を壊して更地にすれば空き家ではないため、持ち主の管理責任が軽くなると同時に、指導を行政からされなくなります。特定空き家に該当すると考えられる場合は、面倒になる前に、補助をとりあえず受けてみるのがおすすめです。

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