賃貸中の不動産を任意売却したい！どんなリスクがあるか？

任意売却不動産投資

2019.02.25 / 最終更新日：2019.04.10

賃貸中の不動産を任意売却したいようなこともあるのではないでしょうか。しかし、賃貸中の不動産を初めて任意売却する場合はどのようにすればいいか分からないでしょう。ここでは、賃貸中の不動産を任意売却する際のリスクなどについてご紹介しましょう。

賃貸中の不動産を任意売却するためには？

では、賃貸中の不動産を任意売却するためにはどうすればいいのでしょうか？賃貸中の不動産を任意売却するためには、次のようなことに注意しましょう。

賃貸中の不動産は任意売却でどうなるか？

不動産投資で成功しないために、多くの投資家がローンの返済や資金繰りで悩んでいるのではないでしょうか。経営するための努力が、当然ですが必要ですが、現状ではマンションが過剰に供給されるなどがあるためそれほど簡単ではないでしょう。

特に、ローンで投資するための資金を賄っている場合は、賃料収入が考えているように入手できなければローンが返済できなくなる場合も考えられます。最悪の場合は、競売に出される場合もあるでしょう。完全に行き詰る前に、損切りを任意売却ですることも考える必要があるかもしれません。

任意売却は投資物件でもできる

任意売却というのは、一般的に、債務者が住宅ローンの返済が停滞した際にマイホームを最後の手段として売却する際に行うと考えられがちです。しかし、実際には任意売却は投資物件でもできます。しかし、住宅ローンを滞納しているのではない、債権者以外の賃借人や管理会社などの関係者が多いということが、普通の任意売却とは違います。

賃貸中の不動産は専門の任意売却の不動産業者に相談する

賃貸するために不動産投資する際、投資家はいざと言う場合は売却するといいとよく考えます。しかし、賃貸不動産をローンで購入して売却しようと思っても、いい売却価格にはなりません。そして、安い価格で売却すると、ローンが残るようになります。

これ以上不動産を持っていればローンの返済が停滞するようなことにならない前に、可能であれば不動産をこれ以上持っていても収支は改善できないと判断した際に専門に任意売却を扱っている不動産業者に相談してみましょう。間違いなく最小限に損をする方法をアドバイスしてくれるでしょう。

賃貸中の不動産は、任意売却の了解を借り主に得なくても大丈夫

オーナーチェンジ

賃貸中の不動産を売却するようなことは、よく日常的にあります。例えば、賃貸オフィスや賃貸マンション、テナントが付いた商業施設などの物件は、投資不動産として不動産投資家の間ではよく取引されています。賃貸中の不動産を売却するのは、オーナーチェンジになります。1室のマンションの賃貸中の場合でも、投資不動産として取引されることもあり、賃貸不動産のオーナーチェンジはよくあります。

自由な取引は正当な持ち主の権利

賃貸中の不動産を売却する場合のポイントは、了解を借り主にもらう必要がないということです。借り主からすれば、一方的な「賃料は次月からこちらに振込みしてください」などというような通知がある日急に届いてビックリするようになります。

しかし、特にこれは違法にはなりません。了解を借り主にもらうことなく不動産が自由に取引できるのは、正当な持ち主に認められた権利です。例えば、テナントが何社も入っているような雑居ビルを売却する際は、全てのテナントの了解をいちいち取っていると、何も売り主はできないでしょう。そのため、賃貸中の不動産を売却する際は、了解を借り主からもらう必要はなく、売却してから通知することで十分です。

住宅ローンの任意売却との違い

賃貸中の不動産を任意売却する場合は、買い主も不動産を賃貸借契約ごと購入することを了解しているようになります。任意売却する際でも、賃借人に対する債務者の良心や責任の負担は、その分軽くなるでしょう。しかし、住宅ローンの不動産を任意売却するのは、その人の暮らしのベースになっているマイホームを売却するという性質上、債務者の暮らしの状態に人道的な気配りが相当されます。
しかし、投資用の不動産ローンであるアパートローンの債権を回収する場合は、このような気配りがないので、ローンの返済が停滞すればすぐに債権者は差押などを始めます。そのため、アパートローンの債権を回収する場合は、非常に厳しくなります。

競売物件によるリスクとは？

競売物件というのは、簡単に言うと、裁判所が行うオークションに出された不動産です。ローンの返済が何らかの事情によってできなくなった不動産の持ち主が、裁判所に不動産を売却するために申し立てを行って競売に出すような流れで、売りに競売物件が出されます。

普通に売り出されている物件と、物件自体は同じものです。しかし、入札によって価格が決まるので、普通の物件価格より安くなることも十分あります。競売物件は、このようなメリットがあるため住むためのみでなく、不動産投資のために多くの人が購入していることが特徴でしょう。

しかし、普通の物件を購入する際とは非常に異なっていることがあります。そのため、このように異なっていることによって、非常に大きなリスクもあります。ここでは、競売物件によるリスクについてご紹介しましょう。

競売物件になれば迷惑がかかる

話が任意売却物件でまとまると、迷惑が借り主にかかる場合はありません。しかし、競売になれば問題が面倒になります。というのは、借り主は権利を競売で落札した人に主張できないためです。賃貸物件に借り主が強く住むことを希望していても、部屋を法律上出て行く必要があります。

しかし、急に部屋を出て行くは非常に非道でしょう。そのため、その部屋に一定の期間住むことができる権利を法律によって保障しています。しかし、この期間が過ぎると部屋を出て行く必要があります。売却と関係が無い借り主を巻き込むのは、基本的にそれほどいい方法とは言えません。任意売却は、借り主のためにも持ち主のためにも最もいい方法でしょう。

内覧することができない

物件を購入する際は一般的に内覧をする場合が多くありますが、普通の物件と違って内覧することが競売物件はできません。そのため、どのように物件の中がなっているか詳細に分からないというリスクがあります。競売物件を実際に購入してから、部屋の中に多くの傷があったり、欠陥があったり、大きな穴があったりする場合があっても、修繕する費用を自分で負担する必要があります。そのため、買い主が困るようになります。