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不動産売却による譲渡所得がある年はふるさと納税のチャンス?!

魅力的な返礼品で人気のふるさと納税の制度ですが、始めてみると意外と上限額の制限が厳しいと思われる方も多いようです。不動産売却による譲渡所得がある年は、そんな方にとってチャンスの年です。どうしてそうなるのか?チャンスを逃さないためにどうすればよいか、解説します。

ふるさと納税とは?

 ふるさと納税という名前が付けられていますが、実はふるさと納税では、他の自治体に支払っているのは寄付金です。他の自治体に支払った寄付に対応して、自分が住んでいる自治体に納める住民税を減額してもらえるというのがふるさと納税制度です。寄付をした自治体からは、そこの特産物などの返礼品がもらえるため、そのためにふるさと納税をしている方もおられるかもしれません。
 ところで、寄付金を集められる自治体は収入が増えて良いですが、他の自治体にふるさと納税で寄付をする住民が多くなると、ふるさと納税をした人が住んでいる自治体の住民税は減ってしまいます。というのも、ふるさと納税をすると、寄付した額から自己負担分の2000円を引いた金額が、翌年の所得税・住民税から差し引かれるからです。ふるさと納税をする人にとっては、今まで税金となっていた分を寄付して、お返しがもらえるわけで、とてもお得な制度ですが、住民税の税収が減ってしまう自治体にとっては、逆に困った制度であるともいえます。自治体は、住民に対するサービスは継続しなくてはなりませんが、住民からの税金は減ってしまうとなると、財政難に陥りかねません。

ふるさと納税の控除限度

 ふるさと納税によって、住民税が際限なく減ってしまうことがないよう、個人が他の自治体に寄付をして、税金から控除できる金額には上限が設定されています。この上限額は、所得税・住民税の額を決める条件によって変わってきます。具体的には、年収や扶養家族の人数、子供がいる場合にはその子供の年齢などによって異なります。
 例えば、年収600万円で独身の人の上限額は77000円、同じ年収でも夫婦に高校生の子供が1人いる家庭であれば60000円になります。年収が1000万円の場合、独身又は共働きの家庭の上限額は176000円、夫婦と大学生と高校生の子供が1人ずついる4人家族の場合は144000円となります。
 ふるさと納税の控除限度額は、収入が高くなると増えていきます。それは、収入が上がるにつれて納税している所得税や住民税の額も増えているからです。

ふるさと納税の控除限度が高いと?

 ふるさと納税をすると、返礼品がもらえますが、返礼品には寄付額が設定されています。例えば、佐賀県嬉野市の「佐賀牛A5しゃぶしゃぶすき焼き用肉400g」は、10000円の寄付をした方に贈られます。年収300万円の独身の方の上限額は28000円ですから、嬉野市に1万円の寄付をすると、最高級の牛肉400gを自己負担分の2000円で手に入れられることになります。一方、年収300万円で大学生と高校生の子供がいる共働き家庭は、上限が7000円です。同じく嬉野市に1万円の寄付をすると、控除の上限額が7000円のため、自己負担分の2000円に加えて1000円も控除外になり、自己負担となります。この世帯は、3000円で400gの牛肉を買ったことになります。
 上限が高ければ、それだけ控除額が大きくなり、ふるさと納税で得られるメリットも大きくなるのです。

ふるさと納税と不動産売却の関係

 不動産売却とふるさと納税の関係は?というと、それは売却益にあります。不動産の売却によって得られる譲渡所得も、給与所得と同様、課税対象となる所得なので、所得税や住民税の税額が増えますから、ふるさと納税の限度額も上がります。

限度額が上がるのは所得があった時のみ

 不動産の譲渡所得=売却額ではありません。不動産の譲渡所得は、売却額から取得額などの経費と特別控除がある場合には特別控除を差し引いた額が譲渡所得となります。仮に、3000万円で購入した土地を2800万円で売ったといった場合には、取得額の方が高いため、譲渡所得は0になります。また、マイホームを売った場合には、3000万円の特別控除があるため、購入した金額よりもずっと高い額で売却できないと、やはり譲渡所得は0になります。もちろん、譲渡所得が0であれば、不動産の売却に関しては所得税や住民税を支払う必要がないわけですから、ふるさと納税の上限額が上がらないとしても、その方が良いかもしれません。
 ただし、別荘や投資用物件などを売った場合には、特別控除がありません。地価が大きく下がった所を売るのでなければ、譲渡所得が生じる可能性が高いと言えます。また、譲渡所得は、売却額に固定資産税清算金を加えた金額から、その不動産を取得した額から減価償却費を引いた額や売却のために生じた費用を引いた額です。取得額が大きければ、譲渡所得は少なくなりますが、取得額が小さいと、譲渡所得は高額になります。取得額については、昔から代々受け継がれている不動産などの場合は、本来の額がわかりません。そういった場合は、売却額の5%を取得額として計算する方法をとります。この方法で計算した場合、かなりの額の譲渡所得が生じることになります。もちろん、所得税や住民税を納付する必要がありますが、ふるさと納税の限度額も上がります。
 譲渡所得税の税率は、軽減税率を使えても10%、所有期間が5年以上の長期譲渡所得で15%、所有期間が5年未満の短期譲渡所得の場合は30%になります。これに加えて、短期譲渡所得は9%、長期譲渡所得で5%の税率で住民税がかかってきます。取得費がわからないだけで、高額な譲渡所得が発生した場合には、ふるさと納税を活用して、魅力的な返礼品を色々、たくさん、安く手に入れるチャンスだと考えた方が、精神衛生的にも良いかもしれません。

不動産の譲渡所得で上限が上がるのはその年だけ

 注意しておかなくてはいけないのは、不動産の売却に伴って上限額が上がった場合、売却益があるのはその年だけなので、その年の間にふるさと納税の寄付をしなくてはならないという点です。
ただ、その場合はまだ所得額が確定していないため、ふるさと納税の控除額の上限額も確定していないことになります。上限額ギリギリの所まで、ふるさと納税に活用したいけれども、手出しはしたくないという場合、自分で限度額の計算をする必要があります。
所得税は、家族構成やどれだけ控除が使えるかなどによって変わってきます。また、税率が所得の額によって変わってくるため、税率が大きく変わる線上に所得がある場合などは注意が必要です。給与所得と譲渡所得は分離課税のため、別々に計算しますが、譲渡所得がいくらになり、納税額がいくらになるかに関しても、不動産の種類や所有期間などによっても変わってくるため、計算はかなり難しいかもしれません。
サイト上で、納税額や控除限度額をシミュレートしてくれる所もあります。プロに頼むほどではないと思われる場合は、そういったサイトを使って計算してみるのもおすすめです。
 非常に大まかな目安ですが、長期譲渡所得で増額する住民税の2割強が、ふるさと納税の控除上限額に加算されるイメージがあります。長期譲渡所得が1000万円ある給与所得が600万円の人の控除上限の増加額は12万5000円、住民税は50万円なので、この増加額は住民税の25%となります。

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