通常、ローンが残っている場合は不動産の売却はできないと思われています。ただ、ローンの残債がどのくらいあるか、その後の住居をどうするかといった状況によっては、売却する方法があります。どういった方法があり、どんな点に気をつけなくてはならないのか、調べてみました。

ローンを完済する

住宅ローンを組んでいる場合、銀行は住宅を担保にとって、お金を貸してくれています。住宅には、抵当権が設定されていることになります。もし、ローンの支払いが滞ると、銀行は抵当権を行使して、その家を競売にかけて売り、貸付金を取り戻すことができます。
抵当権が付いた家を売却できないというのは、いつ競売にかけられて、失くなってしまうかわからない家を購入する人はあまりいないためです。そのため、ローンを完済して、抵当権を外した状態で売却するというのが最も簡単な方法になります。

家を売ったお金でローンを完済

　ローンの残額がどれくらいあるか、家がどのくらいの価格で売れるかにかかってきますが、家を売ったお金でローンを完済できるようであれば、残債があっても住宅を売却できます。不動産を売却した後、登記所で新しい所有者に名義変更をおこないます。ただ、登記をしてもらう際には、抵当権の抹消手続きが先に住んでいる必要があります。住宅ローンの残債が、住宅売却金額よりも少なければ、売却後、ローンを一括返済することで、抵当権を外してもらえます。
　売ったお金でローンを完済するためには、家をなるべく高く売る一方で、ローンの残債を減らしていく努力が必要です。

手持ちのお金でローンを完済

　売却額が、ローンの残債を下回ってしまったという場合、その差額を自分の貯金など、手持ちのお金で払って、売却して得たお金と合わせてローンを完済する方法があります。
　ただ、住宅ローンの支払いが苦しいから不動産を売却したいのに、ローンを完済するお金なんてない、という状況がほとんどかもしれません。手持ちのお金がないとしても、親や親せきなどから借りられる額であれば、ローンを完済して家を売却した後に、売却金額から借りたお金を返すことができるかもしれません。売却金額と借りたお金を足してやっとローンを完済できるという場合でも、少しずつ返していくことを認めてもらえれば、無理をせず、返済していくことが可能になります。
　ただし、借りられる所が他にないからといって、消費者金融などに手を出すのはやめましょう。ずっと高い利率の借金を返すことになり、住宅ローンを払い続けていた方がずっとましだったという結果になりかねません。

買い替えローンを利用

　ローンが残っている家を売る目的が、ローンの支払いがきついからではなく、別の家を購入して引っ越したいという場合、買い替えローンを利用できる可能性があります。買い替えローンを利用すると、新たに購入する住宅のローンに、前の家のローンを上乗せできます。　
所有していた住宅の売却額が、ローンの残債を下回ってしまって、かつ、手持ちのお金で残債の返済ができないという場合でも、借り換えできる可能性があります。ただし、買い替えローンは、新しい家のローンに加えて、前のローンの残りがのってきます。月々の返済額は、売却前の返済額よりも増えることになります。その状態で、実際に支払っていくことができるのかどうか、よく検討する必要があります。また、金融機関の審査も厳し目になります。

買い替えローンのメリット

　まれにですが、買い替えローンの方が前の住宅ローンよりも金利がよく、得をする可能性もあります。また、売却額が取得額を下回って、売却時に損失が出た場合には、マイホーム用の特例優遇措置を受けられる可能性もあります。
　買い替える家がすでにある場合は、スムーズに住宅ローンを移行できる可能性が高く、支払いに問題がなければ、ローンが2重になることはありません。

買い替えローンのデメリット

　前の家のローンが乗っているため、ローンの支払いが厳しくなります。
　それだけでなく、新居の購入契約をしたものの前の家が売れなかった場合は、売却代金が手に入らないため、新しい家の購入ができない、でも契約はしてしまったという非常に困った事態に陥ります。そういった事態を防ぐために、新居の購入契約をする際に、前の家がいついつまでに売れなかった場合には契約を撤回するという、買い替え特約をつけてもらいましょう。

ローンの支払いが困難なら？

　住宅ローンの残債が大きく、売却しても残債を上回ることはないし、手持ちのお金を加えて完済することは不可能だけれども、ずっとローンの支払いを続けていくのは難しいという場合でも、売却する方法はあります。ローンの支払いを滞納している状態になっている場合に可能な方法ですが、任意売却という方法です。

任意売却とは

　任意売却は、借入先の銀行が認めてくれた場合にのみ可能になる手立てです。住宅ローンを滞納すると、銀行は抵当権を行使して、不動産を競売にかけて貸付金を取り戻すことが可能になります。しかし、現実には、競売にかけてしまうと安く叩き売るような形になり、貸付金を取り戻すことができないかもしれません。また、競売などの繁雑な手続きを長期に渡っておこなう必要も出てきます。
　そこで、住宅ローンを払えないでいる債務者が、自ら任意で売却を申し出て、競売を待ってもらいつつ、通常の売却と同じような方法でできるだけ高く家を売る、というのが任意売却です。ローンは既に滞納となっているため、銀行にとっては、事故債権化しています。面倒な競売手続きをして安く売って債権を焦げ付かせてしまうよりは、少しでも高く売ってもらった方が良いという判断を銀行がしてくれた場合、任意売却が認められます。
任意売却になっても、売却額が残債を上回らない限り、ローンは残ります。残った部分を銀行がなしにしてくれるということはありません。利率などを見直して、残債を減らしてくれることはあるかもしれませんが、借金は残ります。支払い方法や額に関して、無理のない形で返していくことができるよう、金融機関との話し合いが必要になります。

任意売却のメリット

①競売にかけられるのに比べると高い値段で売却可能
②引っ越し時期などを自分で決められます。
③競売になると、裁判所やインターネットを通して告知されてしまいますが、任意売却なら通常の売却と同じ方法で売却できるのでプライバシーが守れます。
④売却後の残債は、担保がない無担保債権となるため、債務者の収入や生活状況を考慮したうえで、支払える形での返済計画が立てられます。担保がないため、少しずつでも返してもらった方が、債権者にとっても特になるという考え方です。

任意売却のデメリット

①信用情報に傷がつく
実は、任意売却は、ローンを借りている人に代わって、保証会社が肩代わりして銀行に代位弁済し、債券回収会社である保証会社に、ローンを借りていた人が残りの債務を返していくという方法です。ローンが事故債権となっているため、信用情報に傷がつきます。新たにローンを組むには何年か時間がかかります。
②任意売却で売れなかった場合には競売となってしまう
③連帯保証人に迷惑がかかる可能性