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分譲マンションの相続|税金・売却・運用・放棄・対策…考えること多すぎ!

ベストなマンション相続方法というのは事例によって全く異なります。

なぜなら、マンション相続には、様々な節税方法やその後の対応策の選択肢があるためです。

しかし知識がないとつい難しくて混乱してしまうと思います。

そんなときこそ、効率的かつ賢く相続してしまいたいですよね。

本記事では、分譲マンションの相続に関する様々な疑問を解説していきます。

まずは正しい知識を身につけて自分のケースに当てはめて見ましょう。

そうすれば必ず自分のケースに適した分譲マンション相続が見えてくるはずです。

誰が相続するの?「法定相続人」と「割合」

マンション相続の手順として、まずは相続する権利を持つのは誰なのかということから考えないといけません。

なぜなら財産を相続する権利については全て国の法律で定められているからです。

法律で定められた相続人を法定相続人と呼びます。

法定相続人とその優先順位を知ることでマンション相続はより分かりやすくなります。

まずは法定相続人についてしっかり理解しておくことが第一ステップと言えるでしょう。

以下で法定相続人について分かりやすく解説していきます。

法定相続人って誰?

マンションを分けるために、法定相続人とその優先順位をしっかり理解しておきましょう。

なぜなら、誰もが法定相続人になれる訳では決してないからです。

そして法定相続人の中でも、配偶者を除けば優先順位づけが法律によってなされているのです。

まず、配偶者は常に法定相続人と定められています。

そして以下が配偶者以外の優先順位です。

  1. 直系尊属(父母や祖父母など)
  2. 兄弟・姉妹

このような順位づけのもと、上位の相続人がいない場合のみ下位の人々に権利がうつっていくのです。

まずは誰がどの順番で相続する権利があるかを整理しておくことがマンション相続の大前提と言えるでしょう。

法定相続人の相続される額の割合は?

法定相続人を理解できたら、次に相続できる割合をしっかりチェックしましょう。

なぜなら、法定相続人は優先順位が下がるほど相続できる割合も減少していくためです。

法定相続分は民法によって定められているので以下の通りになります。

  • 配偶者と子 配偶者1/2 子(全員で)1/2
  • 配偶者と直系尊属 配偶者2/3 直系尊属(全員で)1/3
  • 配偶者と兄弟姉妹 配偶者3/4 兄弟姉妹(全員で)1/4

しかし被相続人が相続の割合についての遺書が残していた場合は、そちらが優先されることを覚えておきましょう。

このように一人一人の相続分をしっかり確認しておくことで、身内での争いは避けられます。

円満な相続を行うためにも民法のルールや遺書の有無をチェックしてください。

分譲マンションの相続税の計算方法

分譲マンション相続にかかる相続税の計算方法においても理解しておく必要があります。

なぜなら、マンションの価値によってかかる税金の額が異なってくるためです。

さらに分譲マンションの場合「持分割合」というものを使う必要があります。

以下では税金を計算する方法を解説していきます。

マンションの相続税だけでなく、税金関係は難しいとおもっている方が多いと思います。

しかし、決められたルールを理解すれば決して難しい問題ではありません。

相続税の計算方法についてしっかりチェックしてスムーズにマンション相続を進めていきましょう。

土地の価値は「持分割合」を使って計算

まず「持分割合」について知ることが大事になります。

なぜなら、分譲マンション相続は一般的な戸建てと計算方法が異なるからです。

分譲マンションは建物を複数人で共有しているので、自分の持分割合を、土地の価値にかけることで相続税を計算することができます。

以下が、分譲マンションでの相続税を知るための計算方法です。

分譲マンションでの土地の価格=1㎡あたりの金額 × 宅地面積(㎡)× 持分割合

持分割合は、登記簿もしくは売買契約書から確認することができます。

このように分譲マンションの相続税の計算には「持分割合」が必ず必要になることを抑えておいてください。

建物の価値の計算は簡単

マンションの価値の計算は非常に簡単です。

なぜなら、分譲マンションの相続評価額は、一般的な固定資産税評価額と同じだからです。

固定資産税評価額は計算する必要がありません。

既に算出されており、固定資産税の課税証明書を見れば確認することができます。

証明書を取得するには、専門家の司法書士に依頼する場合を除いて、不動産の所有者などの関係者のみなので注意しておきましょう。

このように建物の価値は計算はなく既に算出されているものなので非常に簡単に確認することができます。

分譲マンションの相続税の種類


分譲マンションにかかる相続税は2種類あるのでどちらもしっかり覚えておきましょう。

以下が2つの相続税です。

  1. 免許登録税
  2. 相続税

その2つは全く異なるものなので、分けて考えることが大事になります。

相続税のハードルは高いものではないので、しっかり理解してこなしていきましょう。

登録免許税がかかる

不動産の相続には登録免許税が必ず発生します。

なぜなら、所有者が変更になると、所有者移転登記を行わなければいけないからです。

不動産の住所や大きさ、さらに所有者情報を登録することを登記といいます。

そして、登記は義務付けられておりこの際に登録免許税が発生するのです。

登録免許税は以下の方法で計算することができます。

登録免許税=固定資産税評価額 × 0.4%

また、100円未満の場合は免除になるので支払う必要はありません。

このように計算方法自体は簡単なので、登録免許税がかかるということだけ頭においておくといいでしょう。

いわゆる「相続税」がかかる

もう1種類の税金である「相続税」についても抑えておきましょう。

なぜなら、相続の際のメインの税金がこの相続税だからです。

これは相続する財産すべての合計に対してかかってくるもの税金になっています。

なので、マンションだけにかかるものではないと覚えておくことが大事です。

しかし、相続税には一定の控除額があり、控除額を引いた金額が相続税として課税されます。

そのため、課税額が控除額以内であれば支払う必要がないケースさえもあるのです。

このようにメイン課税である相続税をしっかり理解しておくことが分譲マンション相続をスムーズにこなすポイントになります。

相続税の控除を利用して節税を!

相続税は控除額を増やすことで大幅に節税することができます。

なぜなら、分譲マンションには様々な控除条件が存在するからです。

なので、それらをしっかりとチェックすることで課税額を大きく抑えることが可能になっています。

もしかすると調べるのがめんどくさいと思うかもしれません。

しかし、本記事を読めば控除条件を簡単に理解することができます。

「払わなくても済んだ!」と後から後悔しないように一緒に節税しましょう。

相続税の基礎控除は意外と大きい

相続税の基礎控除は誰でも受けられる控除なので必ず知っておきましょう。

さらにこの基礎控除は意外に大きな金額になります。

基礎控除の計算は以下の通りです。

基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数

このように、遺産総額から基礎控除額を引くことで基本的な相続税を計算することができます。

例えば、法定相続人が計4名の場合は5,400万円もの控除を受けられることになります。

相続する人数が多いほど、控除額が大きくなることをしっかり覚えておきましょう。

分譲マンションなら減税制度あり!

分譲マンションの場合に適用される特別な控除があることもチェックしておいてください。

これは自ら税務署に申請しなければ控除を受けられないものだからです。

小規模宅地等を相続する場合は土地の価値を80%減額できるという制度が分譲マンションには適用されます。

この特別制度を適用するのと、しないのではかなりの金額の差がでてくるのです。

一手間かかるだけで大きな減税を可能にできるので必ず覚えておくべき知識だと言えるでしょう。

「申請し忘れて多額の相続税と支払ってしまった。」

ということがないように、分譲マンションならではの特別控除をしっかり抑えておきましょう。

配偶者(妻、夫)は減税制度あり!

実は配偶者が法定相続人になる場合は、ほとんど相続税がかかることがありません。

なぜなら、配偶者には「配偶者控除」という相続税控除が適用されるためです。

配偶者控除とは
「1億6000万円」もしくは「配偶者相続分想定額」のどちらか一方で、より大きな額までは相続税が免除される控除されること。

このように被相続人の一番近くで生活を共にしてきた配偶者には特別な控除が設けられているのです。

1億6000万というのはかなり大きな金額ですので、ほとんどの場合はこの制度によって相続税が免除されるといっても過言ではありません。

しかし、配偶者控除には手続き締め切り日があるので気をつけてください。

締切日は、遺産分割が成立した翌日から4ヶ月以内です。

期限をチェックしておけば、申請さえすればほとんどの相続税は免除されるので配偶者控除は絶対に覚えておいてください。

マンションを相続したらどうするのがベスト?


マンション相続が済めばそれで解決というわけではありません。

なぜなら、不動産のその後の扱いには様々な選択肢が存在するからです。

1つの選択肢としては住み続けることももちろん可能です。

また、不動産を利用してお金を得ると考えている方も多いと思います。

しかし賃貸や売却など、物件によって適した方法を取ることが重要なのです。

以下では、相続後の分譲マンションの主な扱い方について説明していきます。

自分にとってベストな選択肢を選びましょう。

住んでいる場合は、住み続けるのもあり

分譲マンションに相続後も住み続けることは最も簡単な方法です。

なぜなら、書面上の手続きがもっとも少ないためです。

必要な手続きは以下の2つのみです。

  • 相続税を支払う
  • 所有者移転登記

このように特別な手続きは1つもありません。

なので、被相続人が亡くなったあとでも住む重要がある物件の場合は容易に手放すことのないよう注意してください。

簡単に故人の大事な遺産を所有し続けることが可能になります。

住み続けるという選択が最も簡単だということを忘れないようにしましょう。

賃貸に出して不労所得を得る

物件を所有したまま家賃などから不労収入を得ることができます。

また、賃貸に出す期間を前もって決めておくこともできるので物件にもう一度自分で住みたいと思えば簡単に住むことが可能になっています。

さらに、子や孫に資産を譲りわたすこともできるでしょう。

一方で賃貸にも一定のデメリットがあることも覚えておく必要があります。

それは、維持費がかさむということです。

さらに、継続的に賃貸による税金も納めなければならないので経済的に負担が大きくなることが考えられます。

あらかじめ物件に賃貸の需要があるのかをチェックし黒字経営できるかを考慮する必要があるでしょう。

それさえクリアできれば、賃貸は物件を所有しながら所得を得られるなどメリットに溢れています。

相続トラブルがある場合などは売却も考える

相続にトラブルが生じた場合におすすめなのが物件を売却することです。

マンションのままだと複数人で完璧に分割することが不可能だといえるでしょう。

しかし、現金化することでわかりやすく遺産を相続することができるのです。

賃貸にすると維持費などの問題も出てくるので、相続問題をしっかり完結したい場合は売却するのは一番早いと言えます。

価値が低すぎる場合は相続放棄するのもあり

相続した分譲マンションの価値が低い場合は相続放棄することも有効な手だと言えます。

なぜなら、価値が低いとかえって出費ばかりがかさむ場合があるからです。

例えば維持費やローンの残金など様々な出費が発生します。

そのため、住み続ける意思がない限りは、価値のない物件は相続放棄も選択肢に入ってくるのです。

しかし、やはり相続放棄にもメリットデメリットが存在します。

ポイントを理解して、有効な場面では相続放棄を検討しましょう。

相続放棄するメリット

相続放棄のメリットはマイナスの出費がなくなることです。

なぜなら、被相続人が残した負債を追う必要がなくなるためです。

もし被相続人が借金やローンを残したまま亡くなった場合は、相続人はそれらを引き継ぐ必要があります。

しかし、相続放棄することで肩代わりする必要がなくなるのです。

さらに価値が低すぎる物件においては管理維持費や修繕費がかさむ場合もあります。

そんなケースも相続放棄することで出費を抑えることができるでしょう。

このように借金や負債が大きな物件においては相続放棄はメリットが大きいといえます。

相続放棄するデメリット

相続放棄の主なデメリットについては必ず知っておく必要があります。

なぜなら、それほど相続を放棄するというのは責任の伴う行動だからです。

まず相続放棄にはかなりの手間を要します。

相続放棄に必要なステップは大きく分けて以下の2つになります。

  1. 相続人の調査・決定
  2. 被相続人の遺産や負債の調査

この2ステップを3ヶ月以内に済ませなければいません。

この3ヶ月は熟慮期間と呼ばれています。

多くの書類調査や手続きを3ヶ月以内でしなければいけないのでかなりの手間がかかってくるのです。

さらに、相続放棄を一度おこなうと全ての遺産を相続する権利を失います。

たとえ後から新たな遺産が発見されたとしても、相続する権利はありません。

  • 手間がかかる
  • 全ての相続権利を失う

このように相続放棄には複数のデメリットが存在します。

そのため、安易に決定するのではなくしっかり熟慮してから相続放棄を行う必要があると言えるでしょう。

マンションを査定してもらっておき対応策を考える


分譲マンションの相続後のベストな扱い方については物件の査定額から考えましょう。

物件の査定額を考えることで、しっかりとした査定額を知ることでどの対応が最も金銭的に有利かがわかるためです。

売却するべきか賃貸に出すべきか悩んでいる人も少ないと思います。

しかし、両方にかかってくる費用や収入の予想を計算すれば問題は解決できるでしょう。

さらにそのような計算は決して難しいものではありません。

以下では、マンションの相続後の対応策について説明していきます。

様々な角度から物件を理解してベストな対応策を見つけましょう。

マンションの売却額を査定する

相続された物件は、売却されることが最も多いので、しっかりとマンションの売却額を査定しましょう。

相続した物件の多くは、新しいものではないため修繕費がかかる場合が多いです。

さらにあまり新しくない物件では安定的に賃貸経営できないリスクも高くなります。

一方で、売却は必ず一定の金額を得ることができるので、賃貸にくらべて売却は低リスクで簡単な手続きになっています。

なので、よほど思い入れが無い場合には思い切って売却することも選択肢の1つです。

一方で、マンションの査定額に満足できない場合は賃貸に出すことで長期的に収入を得るという選択をすることもできます。

まずはマンションの査定額が知り、そこから対応策を考えていくといいでしょう。

「査定額や他の資産」と「控除額」で対応策を考える

他の遺産や控除額を考慮することで対応策がよりはっきりわかるかもしれません。

なぜならマンション売却には以下の2つの節税を行うチャンスがあるためです。

  • 相続税を減らせる可能性がある
  • 固定資産税がかからない

マンションを売却する場合は、売却価格をもとに相続税を計算するので本来よりも低額な相続税で住む場合があります。

さらに売却した場合は固定資産税が一切かからないのでこれもメリットだと言えるでしょう。

またマンション以外にも遺産がある場合は、リスクの高い賃貸経営を行う必要性も低くなるのです。

「売却額+他の遺産+控除額」を知ることで自分の手元に入る金額がわかります。

このような要素を考慮することでベストな対応策が見えてくるでしょう。

高く売りたい時のポイント

マンションを少しでも高く売却するにたは、以下の様々な要素が関係しています。

  • 間取り
  • 売却するタイミングを考える(2-3月が一般的には最も良い)
  • 築年数
  • 売却先の不動産

1-3に関しては近隣の物件を参考することで、おおよその相場が見えてきます。

さらに、不動産会社によって売却価格は多少なりとも変わってくるのです。

なので、複数の不動産会社を周り値段交渉を行いましょう。

このようにマンションの価格は複雑に決められて行くので安易に売却してしまうと損をする場合があります。

売却の際には、しっかりと下調べを行い慎重に売却を進めていくことが重要です。

予めできる相続対策や節税方法は?

賢く相続するための節税方法は多様なの手段があるのできっちり理解しましょう。

例えば、不動産を売買するタイミングや相続するタイミングによっても納税額はかわってきます。

さらには、遺産をどのような形にして相続するかだけでも相続税は大きく変わるのです。

どのタイミングでどように相続するかを考え、ベストな方法でマンション相続を済ませましょう。

売却する場合でもマンションで相続されてから売る

マンションは相続されてから売却することで相続税が安くなるので、節税対策になります。

相続前にマンションを売却することは単純な不動産売買と見なされるので相続とは一切関係ありません

しかし相続後に売却すると、一定の条件を満たすことで最大で3000万円の控除を受けることができるのです。

軽減の対象は、不動産の所有期間や空き家であることなど多くのケースがあります。

しっかりと確認を行い、損をしないようにできる限りの節税を行いましょう。

現金を不動産に変えて相続する場合の注意点

現金の遺産を不動産に変えて相続する場合もありますが、その場合は注意点も知って起きましょう。

なぜなら、長期的な視点で見ると豊かな生活を実現できない場合もあるためです。

不動産にして相続すると以下のようなメリットがあります。

1.不労収入
2.節税対策

一方で、十分な考えを持つ前にマンションを建ててしまうと多くのデメリットが発生してきます。

1.多くの空室による収益減
2.修繕費用の発生
3.売却が難しくなる

このように、不動産の需要や維持費をしっかり計算を行わないと結果的にとても資金繰りが苦しくなってしまうのです。

注意点も理解して熟慮した上で不動産に変えましょう。

まとめ

分譲マンションの相続は、少し複雑だからこそしっかり理解することでベストな相続を実行することができます。

知らずに相続をしてしまうと、損をしてしまうということがとても頻繁に起こってしまいます。

本記事では各ステップにおける注意点やコツについて解説してきました。

1つずつ着実にこなして賢い相続を行いましょう。

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