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相続で親のマンション、認知症の親のマンションを売る時の大事なこと

「相続で親のマンションを売る時はどうすればいい?」
「親が認知症の場合はどうやってマンションを売るの?注意点はある?」

など、相続や認知症が原因で親のマンションを売る方法について、疑問を持っている方は多いです。

周囲に同じような境遇の人がいないと情報が入りづらいので無理もありません。

相続や認知症で親のマンションを売る方法は、一般的な売却方法と売却までの流れが異なります。

売却までの流れや必要なことを理解していないと、売却が進まないばかりかトラブルになる恐れもあるので注意が必要です。

今回は、相続や認知症で親のマンションを売る時の方法や注意点、大事なポイントを紹介しています。

親のマンションをスムーズに売却できトラブルも回避しやすくなるでしょう。

相続で親のマンションを引き取った場合の売り方


ここで紹介する内容を知らなければ、相続したマンションをすぐに売ることができなくなります。

親から相続したマンションを売る場合は、通常の方法とは進め方が異なるからです。

以下4つのポイントを把握しておけば、スムーズにマンション売却を進めることができます

また、前もって税金や優遇制度、確定申告について準備を始めることが可能です。

  • 本当に親の名義かどうかを確認
  • まずは相続登記をしよう
  • 分割で相続した場合
  • 税金のことも考える

それぞれのポイントについて、1つずつ確認していきましょう。

本当に親の名義かどうかを確認

相続で親のマンションを引き取った場合は、まずは名義を確認しましょう。

「親のものと思っていたら祖父や別の人のマンションだった」という可能性があるからです。

親以外の名義であれば、同意を得るなど今後の進め方が変わってきます。

登記事項証明書の交付を受ければ、マンションの名義人を確認することが可能です。

名義を確認して親名義で間違いなければ、次項の「相続登記」へと進みます。

まずは相続登記をしよう

親から相続したマンションは、相続登記をしないと売ることができません。

親の名義のままだと、亡くなった親がマンション売却の手続きをしたと認識されてしまい、法的に認められないのです。

相続登記とは、マンションの名義を故人(親)から相続人(あなた)へ変更する手続きのことをいいます。

法務局への名義変更申請が必要になりますが、手続きは司法書士・社労士に依頼をするのが一般的です。

相続登記の際は、以下の書類が必要になるので早めに準備をしておきましょう。

  • 遺産分割協議書(相続を分割する場合)
  • 登記申請書
  • 親の戸籍謄本
  • 親の住民票の除票
  • マンションの全部事項証明書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • マンションの固定資産税評価証明書
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 相続人全員の住民票の写し

相続登記には手続き期限はありませんが、早めに済ませておくと安心です。

このように、親から相続したマンションを売るために相続登記を行いましょう。

分割で相続した場合

相続人が複数人いて分割する場合などは、遺産分割協議書を作成・提出する必要があります

相続人全員で話し合い、法定相続分(法律で決められた割合)で分割しない場合に遺産分割協議書が必要になるからです。

相続人全員で話し合うことを遺産分割協議、その内容を文書にしたものが遺産分割協議書といいます。

法律で定められた割合は次のとおりです。

  • 相続人が「配偶者」と「子供」:配偶者1/2、子供1/2
  • 相続人が「配偶者」と「直系尊属(父母や祖父母)」:配偶者2/3、直系尊属1/3
  • 相続人が「配偶者」と「兄弟姉妹」:配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

遺産分割協議書は、基本的に自分たちで作成しなくてはなりません

このように、相続人の数や相続状況によっては遺産分割協議書が必要になります。

税金のことも考える

親のマンションを売る場合は、早い段階から税金のことも考えておきましょう

税金の優遇制度や確定申告のやり方など時間をかけて調べらことができるからです。

親から相続したマンションを売ると、次のような税金がかかります。

  • 相続税
  • 所得税
  • 住民税
  • 登録免許税
  • 印紙税

ただし、以下のような優遇制度があります。

取得費加算の特例 相続開始日から3年10ヶ月以内の売却であれば税負担が軽くなる
3,000万円の特別控除 譲渡所得から3,000万円を控除
10年超所有軽減税率の特例 所有期間10年超だと3,000万円超の部分が税率軽減(6,000万円まで)

など、他にも「特定居住用財産の買換え特例」「マイホーム買換えの場合の譲渡損失の繰越控除」などの制度があります。

このような優遇制度によって、税負担を大幅に軽減させることが可能です。

また、翌年2月〜3月には確定申告が必要になりますので、早めに書類準備や作成を始めましょう。

税金や確定申告に不安がある場合は、不動産会社などのプロに相談することをおすすめします。

生前贈与で親のマンションを引き受けた時の売り方

親から生前贈与でマンションをもらった場合は、通常の進め方で売却することができます

既に親名義から自分の名義に変更されているためです。

不動産会社に依頼するなどして、自由にマンション売却を進めることができます。

ただし、親は「子供に住んでほしい」という想いから贈与した可能性もあるので、売っていいのか事前に確認しましょう

生前贈与の場合は、既に権利が移っているので自らの意思で売却を進めることができます。

認知症の親の成年後見人としてマンションを売る時


認知症の親のマンションを自分で売るには、成年後見人になる必要があります

成年後見人は、親の財産管理について全般的な代理権と取消権が与えられるからです。

つまり、成年後見人に選ばれると、認知症の親のマンションを自分で売ることができます。

ここでは、成年後見人になりマンション売却をする流れについて、見ていきましょう。

※成年後見人とは…認知症や知的障害、精神障害などが原因で判断能力が不十分な人を支援する人のこと。
成年後見制度によって、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた者。

家庭裁判所にいこう

認知症の親のマンションを売る場合、まずは家庭裁判所に行きます

親の所在地を管轄する家庭裁判所に成年後見人選任の申し立てが必要だからです。

成年後見人には弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるケースが多いですが、子供や親族が選ばれることもあります。

自分で親のマンション売却を進めたい場合は、成年後見人に選任されなくてはなりません。

親の意思能力を確認してもらおう

管轄の家庭裁判所に成年後見制度開始の申し立てをしたら、親の意思能力を確認してもらう必要があります

親の意思能力・判断能力の程度に応じて、後見人選任の審判が行われるからです。

家庭裁判所から依頼された医師が確認し、診断書を作成します。

確認後は後見人の選定と審判の確定です。

親の意思能力によっては、成年後見人ではなく保佐人や補助人になる場合があります

「後見」「保佐」「補助」の違い

  • 後見:判断能力がまったくない
  • 保佐:判断能力が著しく不十分
  • 補助:判断能力が不十分

親の意思能力・判断能力がない順から、後見→保佐→補助です。

このように「誰が成年後見人になるか」「後見・保佐・補助のどれに該当するか」は家庭裁判所が決めます。

そのため、まずは親の意思能力を確認してもらいましょう

成年後見人になれば、しっかりと売却しよう

認知症の親の 成年後見人になった場合は、しっかりとマンションを売却しましょう。

成年後見人には財産管理全般の代理権・取消権が与えられるので、親に代わりマンション売却を進めることができます。

少しでも良い条件で売るために、一括査定サイトを使って複数の業者を比較しましょう

参加不動産会社が多い「イエウール」などを利用すれば、スピーディーかつ効率よく複数業者に問い合わせができます。

優秀な不動産会社に依頼をすれば、早く高く売ることができるので親も喜んでくれるはずです。

成年後見人になった場合は、マンション売却を進めていきましょう。

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親のマンション売却をお願いされた時の売り方


親のマンションの売却をお願いされた時はどうすればいいのでしょうか?

委任状を作れば、親のマンションを代わりに売ることができます

委任状があれば、親名義のマンションでも代理人として売却できるからです。

スムーズに親のマンションを売却できるように、代理で売却する流れや必要書類について確認していきましょう。

委任状を制作しよう

親のマンションを代わりに売るには委任状が必要になります。

親子関係といえども、子供が親名義のマンションを自由に売却することはできないからです。

委任状は、子供が親の正当な代理人であることを示すものになります

委任状は法的に決まった形式はありませんが、以下の内容が必要です。

  • 売却するマンションの所在地や面積、構造など
  • 売買代金や手付金の金額
  • 委任の範囲(権限など)
  • 子供(代理人)の名前や住所
  • 親(委任する人)の名前や住所

不動産会社が雛形を持っていることが多いので相談してみましょう。

委任状を制作すれば、親の代わりにマンションを売ることができます。

必要な書類を用意しよう

委任状と合わせて、以下の書類が必要になります。

  • 親(委任する人)の印鑑証明
  • 親(委任する人)の本人確認書類
  • 親(委任する人)の住民票
  • 子供(代理人)本人確認書類

これらの書類を揃えて不動産会社が所有者・代理人の意思確認をすれば、マンション売却を進めることができます。

つまり、親の代わりにマンションを売る場合は、

  1. 委任状の準備
  2. 必要書類の準備
  3. 不動産会社・司法書士(登記手続きの際)による本人の意思確認

これら3つのプロセスを踏むことが必要です。

通常の売却と同じで不動産会社にお願いしよう

不動産会社を選ぶ際は、信頼できる優秀な業者を探しましょう

優秀な不動産会社であれば、そうでない業者よりも早く高く売ることができるからです。

業者選びの際は、一括査定サイトを上手く活用しましょう。

一括査定サイトを利用すれば、簡単な入力で複数業者に査定依頼ができます。

多くの業者から話を聞けるので、信頼できる業者を見つけることが可能です。

イエウール」であれば、厳選された1,600社以上の業者が参加しています。

信頼できる不動産会社を見つけ、より良い条件でマンションを売却しましょう。

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親のマンションを売る時の注意点

親のマンションを売る時は、親族の同意やトラブル確認、買主への告知が大事です。

これらをしないでいると、あとで大きな問題に発展する可能性があります

マンションに関わる人すべてが満足できる売買になるように、以下3つの注意点を押さえておきましょう。

  1. どういう形であれ親族の同意をもらっておく
  2. トラブルがないか確認しよう
  3. そのマンションで親が亡くなっている場合

どういう形であれ親族の同意をもらっておく

親のマンションを売る時は、どういう形であれ親族の同意をもらっておきましょう。

「私はマンションを売るなんて聞いていない!」「自分が借りて住む予定だった!」など、あとで揉めることが多いからです。

親族間で訴訟沙汰になるケースもあります

あとで揉めるのを防ぐためにも、マンションを売る前に同意を得るようにしてください。

トラブルがないか確認しよう

親のマンションを売る時は、トラブルがないか確認をしてください。

騒音、雨漏り、シロアリ、隣人とのトラブルなど、何らかの問題を抱えている可能性があるからです。

このようなトラブルがあると売却が難しくなりますし、売却後に大きな問題に発展する可能性があります。

自分が住んでいたマンションではないからこそ入念なチェックが必要です

第三者の専門家が建物の状態をチェックする、ホームインスペクション(住宅診断)なども活用しましょう。

トラブルがある場合は、事前にその問題を解消するか、買主に告知をして売却する必要があります。

親のマンションだからこそトラブル確認は不可欠です。

そのマンションで親が亡くなっている場合

もし、親がマンションで亡くなっている場合は買主に告知をしてください

病死や自然死でも、買主の心理的瑕疵になる可能性があるからです。

告知をせずに買主の心理的瑕疵となれば、損害賠償や契約解除を求められることになります

心理的瑕疵とは「感覚的に欠陥と感じるもの」「前もって知っていれば買わなかった」要因のことです。

具体的には、以下のような物件が「心理的瑕疵のある物件」になります。

  • 事件や事故があった物件
  • 火災や災害があった物件
  • 近くに暴力団事務所やゴミ処理場などがある物件

心理的瑕疵がある場合は、売主は買主に対して告知義務があり事前に説明が必要です。

心理的瑕疵は、買主の気持ち・感じ方の要素が大きいため、病死や自然死でも必ず伝えましょう

マンションは数千万円の買い物で長年家族が住んでいくものになります。

「親が自然死しただけだから」と売主は気にしていなくても、買主にとっては大きな問題です。

「前入居者が亡くなった」と知っていれば、買わない人も出てくる可能性があります。

だからこそ、事前に告知をして納得してもらった上で売買手続きをすることが大事です。

まとめ

ここでは、相続や認知症で親のマンションを売る時の方法や注意点、大事なポイントを紹介しました

相続や認知症で親のマンションを売る方法は、自分のマンションとは違い複雑です

そのため、事前にプロセスや必要なことを確認して売却を進めることが大切になります。

親のマンションをより良い条件で売るには、優秀な不動産会社と一緒に進めることです。

イエウール」などの一括査定サイトを活用して、信頼できる優秀な業者を見つけましょう。

相続や認知症が原因で親のマンションを売る場合は、ここで紹介した内容を参考にしてください。

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