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マンションや不動産を売却!税金の計算で手元に残るお金をシミュレーション

「マンションなどの不動産を売却したらいくら手元に残るの?」

「売却にかかる費用や税金はどれくらい?」

など、不動産売却にあたり、入ってくるお金や出ていくお金がどれくらいなのか気になっている方は多いのではないでしょうか。

これらの金額がわからないと今後の資金計画を立てることが難しくなります。

ここでは、不動産売却をした後に残るお金をシミュレーションするため、

  • シミュレーション方法
  • 売却にかかる費用や税金

上記2点について紹介しています。

この記事を読むことで、売却後に手元に残るお金をシミュレーションできるようになりますので、ぜひ参考にしてください。

手元に残るお金の基本的な考え方

まずは、マンション一軒家土地など不動産を売却した際に手元に残るお金の基本的な考え方について見ていきましょう。

なぜなら、

「マンションが3,000万円で売却できれば手元に3,000万円入ってくるから…」

など、売却金額=手元に残るお金と考えている方もいるためです。

どのような計算式で手元に残るお金を算出するのか知っておかないと、精度の高い資金計画を立てることはできません。

そのため、基本的な考え方を覚えておきましょう。

以下は、不動産を売却した場合に手元に残るお金の計算方法です。

手元に残るお金=売却金額−ローン−費用−税金

それぞれの項目が指すものは以下のとおりです。

売却金額:マンションなどの不動産を売却した金額のこと
ローン :住宅ローン残債(売却の際は一括返済が必要)
費用  :仲介手数料や繰上返済手数料など売却に関する費用
税金  :印紙税や譲渡所得税など売却時、または売却後にかかる税金

実際の数字をあてはめて計算すると、次のようになります。

尚、ここではわかりやすくするため、ローン費用税金は単純な数値にしました。

  • 売却金額   :4,000万円(購入金額4,800万円)
  • ローン    :1,500万円
  • 費用     :200万円
  • 税金     :20万円
  • 手元に残る金額:2,280万円

実際に手残りを計算する場合は、もっと多くの変数があり複雑な部分も出てきます。

ですが、単純に手元に残る金額を算出したい場合は「手元に残るお金=売却金額−ローン−費用−税金」の式を覚えておきましょう。

STEP1;一括見積で自分の不動産を査定してもらう

マンションなど不動産の売却金額を知るために、まずは一括査定を行います。

査定をする際は、1社のみに査定依頼を出すのではなく、複数の不動産会社で査定してもらうことが大切です。

なぜなら、不動産会社によって得意とする不動産(マンション、一軒家、土地など)やエリア実績などに違いがあるため査定基準が異なります。

査定基準が異なると、同じ不動産であっても、それぞれの業者が提示する査定金額に開きがあります。

たとえば、A社の査定金額は2,000万円なのに、B社は1,850万円。

C社は2,100万円でD社は1,900万円などの場合があります。

少しでも高く売りたいという気持ちがある場合は、複数の不動産会社で査定を行い、査定金額が高い業者の中から売却の依頼先を決めるべきです。

一括査定には以下のようなメリットがあるため、利用しない手はありません。

  1. 不動産のおおよその相場がわかる
  2. 不動産会社選びに役立つ
  3. 複数の不動産会社に効率よく査定依頼が出せる

登録料や利用料もかからず個人情報や不動産情報を入力するだけなので、査定依頼を出すのに時間もかかりません。

ただし、査定金額が必ずしも売却金額になるとは限りませんので注意してください。

まずは、一括査定を行い、不動産の売却金額の目安・相場を知りましょう。

STEP2:不動産会社の仲介手数料を知る


査定を行い、売却金額の目安・相場を知った後は、費用面である不動産会社の仲介手数料を確認しましょう。

仲介手数料は不動産売却における代表的な費用であり、金額も大きいため、仲介手数料がわからないと精度の高いシミュレーションができません。

不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で次のように上限が定められています。

  • 売買金額200万円以下の部分:取引金額の5%以内
  • 売買金額200万円超400万円以下の部分:取引金額の4%以内
  • 売買金額400万円超の部分:取引金額の3%以内

また、売買金額が400万円を超える不動産については、以下の計算式で仲介手数料の上限額を速算することも可能です。

「(売買金額×3%+6万円)+消費税」

たとえば、不動産の売買金額が4,000万円の場合は、「4,000万円×3%+6万円+消費税」となり、約136万円もの仲介手数料が発生する可能性があります。

仮に、売買金額が5,000万円であれば約168万円です。

売買金額にもよりますが、非常に大きな負担になります。

ただし、上記の金額はあくまでも仲介手数料の上限です。

そのため、上限いっぱいの仲介手数料がかかる業者もあれば、キャンペーンなどで仲介手数料が半額程度の不動産会社もあります。

仲介手数料が少なくなれば、その分手元に残るお金は多くなりますので、業者選びの際は仲介手数料がどれくらいかも確認するようにしましょう。

査定金額と、検討している不動産会社の仲介手数料上限をもとに、どれくらいの手数料がかかるのか計算をしてみてください。

STEP3:売却前にかかる税金と費用

不動産を売却する前にかかる税金や費用もあります。

どのような費用がかかり、どんな費用はかからないのかをしっかりと理解をしておくことが重要です。

そうすることで、シミュレーションがしやすくなりますし、精度の高い資金計画を立てることができます。

売却時の広告費は不動産会社が負担

「不動産を売却するときに、情報誌やWEBサイトなどに載せる広告費用はどれくらいどれくらいかかるのだろう?」

と心配している方も多いかもしれませんが、プロモーションにおける広告費用は不動産会社が負担するのが基本です。

業者によって、不動産情報を載せるサイトや情報誌は異なりますが、いずれも売主が費用を負担することはありません。

厳密には、不動産会社の広告費や人件費は成功報酬として支払われる仲介手数料から賄われています。

そのため、シミュレーションに広告費用を入れる必要はありません。

ホームクリーニング費用などを計算しておく

売却前にかかる費用として、ホームクリーニング費用などがあります。

もし、不動産を仲介で売却するのであれば、ホームクリーニングは実施した方がいいでしょう。

なぜなら、仲介取引の場合は買主に室内を直接見てもらう内覧が非常に重要になるためです。

内覧時の印象が良ければ話が前向きに進む可能性が高くなりますし、印象が悪ければ売却は難しくなります。

内覧時に好印象を与えるため室内をきれいにしておくことは大事です。

フローリングの汚れ壁のシミキッチンの油汚れ浴室のカビや黄ばみなどが目立つ物件に数千万円も出す買主はほとんどいません。

清掃のプロに任せることで、室内がピカピカになります。

費用も4LDKで8万円~10万円程度と、それほど高いものではありません。

室内がきれいになって、少しでも早く・高く売れるのであれば十分な投資効率です。

マンションや一軒家を売る場合はホームクリーニング費用も想定してシミュレーションをするべきです。

また、プロが物件のターゲット層に合わせてインテリアコーディネートをするホームステージングや、部屋を広く見せるために大きな荷物を保管しておくレンタル倉庫など使いそうであれば費用も想定しておきましょう。

ただし、業者買取の場合は、室内の状態を問わない不動産会社も少なくないため、ホームクリーニングなどを利用しなくても売買金額に影響が出ないケースもあります。

自身の取引内容に応じて、ホームクリーニングなど、売却するために必要な費用については計算に入れておくことをおすすめします。

印紙税や登録免許税

マンションなどの不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税などの税金がかかります。

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙代のことです。

以下のように、売買金額によって税額が異なります。

印紙代(売買金額と税額)

  • 50万円超100万円以下:500円
  • 100万円超500万円以下:1,000円
  • 500万円超1,000万円以下:5,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下:10,000円
  • 5,000万円超1億円以下:30,000円
  • 1億円超5億円以下:60,000円

登録免許税とは登記をする際にかかる税金のことです。

住宅ローンを利用してマンションや一軒家を購入している場合は、金融機関は不動産を担保にしています。

抵当権がついた不動産をわざわざ購入するような人はいないため、売却前に抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権を抹消する際は登記が必要になり、登録免許税が発生します。

登録免許税は不動産1件につき1,000円です。

たとえば、売却するのが土地と建物でどちらも抵当権抹消をする場合は、2,000円の登録免許税がかかります。

通常、抵当権抹消は司法書士に頼むため、司法書士報酬もかかります。

金額は司法書士によって異なりますが、1万円~2万円が相場です。

このように、不動産売却前でも印紙税や登録免許税などの税金がかかることも把握し、シミュレーション時に考慮するようにしてください。

仲介手数料に対する消費税

先に紹介したとおり、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料の消費税も2019年10月1日以後の役務提供分については10%の税率が適用されます。

仲介手数料には消費税がかかることも覚えておきましょう。

STEP4:売却後にかかる税金

マンションなど不動産を売却した後にも税金がかかります。

特別控除などはありますが、売却して利益が出る場合は、ここで紹介する3つの税金を考慮したうえでシミュレーションを立てるようにしてください。

  1. 住民税
  2. 課税所得税
  3. 復興特別所得税

不動産売却における住民税

マンションなど不動産を売却した後にかかる税金の1つが、住民税です。

住民税は、課税譲渡所得金額に対して、課せられます。

課税譲渡所得金額=譲渡金額−取得費用−譲渡費用−特別控除

譲渡金額:不動産の売却金額
取得費用:売却した不動産の購入金額
譲渡費用:売却にあたりかかった費用。(仲介手数料など)
特別控除:居住用の不動産を売却した場合は3,000万円特別控除

住民税の税率は、以下のように不動産の所有期間によって異なります。

  • 所有期間5年以下:9%
  • 所有期間5年超 :5%

そのため、不動産の所有期間が

  • 5年以下の場合は「課税譲渡所得金額×9%」
  • 5年超の場合は「課税譲渡所得金額×5%」

となります。

住民税は6月から順次納付です。

譲渡所得税について

譲渡所得税についても、住民税同様、課税譲渡所得金額に対して課せられます。

譲渡所得税の税率は、不動産所有期間に応じた以下のとおりです。

  • 所有期間5年以下:30%
  • 所有期間5年超 :15%

住民税に比べると、税率はかなり高くなります。

特に所有期間が5年以下の場合は、課税譲渡所得金額の3割を所得税として支払うことになるので注意しましょう。

復興特別所得税について

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源を確保することを目的とした税金です。

平成25年~平成49年の間に支払う所得税と合わせて課税されます。

復興特別所得税についても、以下のように不動産の所有期間に応じて税率が異なります。

  • 所有期間5年以下:0.63%
  • 所有期間5年超 :0.315%

復興特別所得税自体はそれほど高くありません。

ここで紹介したように、不動産を売却して利益が出ると課税譲渡所得金額に対して譲渡所得税復興特別所得税住民税がかかります。

3つの税金を合計すると、以下の通りです。

  • 所有期間5年以下:39.63%
  • 所有期間5年超 :20.315%

納付時期は異なりますが、所有期間が5年以下の場合は課税譲渡所得金額に対して約4割の税金がかかります。

ただし、特別控除3,000万円があるため、売却金額が安い場合はほとんど非課税なので注意しましょう。

STEP5:3000万円の特別控除について

前述のとおり、マンションや一軒家など居住用財産を売却した場合で、適用要件を満たしていれば、所有期間に限らず3,000万円の特別控除の特例を受けることが可能です。

この制度は、課税譲渡所得から3,000万円控除できるため、大きな節税効果をもたらします。

たとえば、譲渡金額が3,000万円で取得費用が1,200万円、譲渡費用が100万円だった場合、特別控除を考えなければ課税譲渡所得金額は1,700万円となります。

仮に、不動産の所有期間が5年以下だった場合は譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の合計が39.63%となり、約673万円もの税金がかかります。

しかし、いくつかの適用要件を満たしていれば3,000万円の特別控除があるため、1,700万円−3,000万円となり、課税譲渡所得金額は0円です。

3,000万円の特別控除によって大幅な節税効果が期待でき、支出を抑えることができます。

STEP6:住み替えの場合は軽減税率も選択できる


現在所有しているマンションなどを売却して、新しい家を購入し、住み替えする場合は「特定居住用財産の買換え特例」の適用もできます。

特定居住用財産の買換え特例は、課税をなしにして繰り延べできるのが特徴です。

たとえば、3,000万円で購入した家を5,000万円で売却した場合、通常、売却金額と購入費用の差額2,000万円が譲渡所得になります。

その後、売却金額が6,000万円の家を購入した場合は、譲渡所得2,000万円の課税が繰り延べされ、課税されません。

ただし、新しく購入した家を売却するときに、繰り延べ分が加算されて課税されるため注意が必要です。

現在の自宅を売却して、新しく金額が高い家を購入する予定の方は、買換え特例についても把握しておくといいでしょう。

どの特例・節税対策を行うかで、手元に残るお金のシミュレーションや今後の資金計画も変わってきます。

STEP7:様々な事例を考えてみよう!

ここでは、以下の6つの事例で手元に残るお金や課税譲渡所得金額について見ていきましょう。

  1. 築浅マンションを売却した場合
  2. 築8年くらいで売却した場合
  3. 大幅にマンションが値上がった場合
  4. 高級マンションを購入して値崩れしなかった場合
  5. 頭金をかなり入れた築浅物件の場合
  6. 大きくマンションが値下がった場合

築浅マンションを売却した場合

3,000万円で購入したマンション(ローン残高2,800万円)を3,200万円で売却した場合、手元に残るお金を計算すると「売却金額3,200万円−ローン2,800万円−費用−税金」となります。

仲介手数料の上限は約112万円、課税譲渡所得金額は3,000万円以下になるため、譲渡所得税や住民税の課税は0です。

仲介手数料や司法書士報酬、繰上返済手数料などで変わってきますが、250万円前後は手元に残る可能性があります。

築8年くらいで売却した場合

3,000万円で購入したマンションを築8年くらいのタイミングで売却したと仮定します。

ローン残高は2,000万円で売却金額は2,500万円の場合、「売却金額2,500万円−ローン2,000万円−費用−税金」で手元に残る金額を計算できます。

仲介手数料上限は約89万円、課税譲渡所得金額は「譲渡金額2,500万円−取得費用3,000万円−譲渡費用約89万円−特別控除3,000万円」となり、譲渡所得税などの課税はありません。

したがって、実際の仲介手数料や司法書士報酬、ホームクリーニング費用などによって変わりますが、400万円前後のお金が手元に残る可能性があります。

大幅にマンションが値上がった場合

3,000万円で購入したマンションの資産価値が高くなり、4,500万円で売却(ローン残高は2,500万円)できたとしたら、多くのお金を手元に残すことができます。

手元に残るお金は「売却金額4,500万円−ローン2,500万円−費用−税金」で、仲介手数料上限は約155万円です。

課税譲渡所得金額は「譲渡金額4,500万円−取得費用3,000万円−譲渡費用約155万円など−特別控除3,000万円」となります。

この場合も譲渡所得税などは非課税となる可能性が高いです。

他の費用や実際の仲介手数料金額にもよりますが、おおよそ1,800万円程度のお金を手元に残すことが可能になります。

高級マンションを購入して値崩れしなかった場合

都市部のマンションなど、いわゆる高級マンションを8,000万円で購入し、ローン残高6,500万円のときに8,000万円で売却できた場合、手元に残るお金は「売却金額8,000万円−ローン6,500万円−費用−税金」で算出可能です。

仲介手数料の上限は約270万円。

課税譲渡所得金額は「譲渡金額8,000万円−取得費用8,000万円−譲渡費用約270万円など−特別控除3,000万円」となるため、課税されません。

手元には1,100万円~1,200万円前後残る可能性があります。

頭金をかなり入れた築浅物件の場合

頭金をかなり入れて購入した4,000万円のマンションを、ローン残高2,000万円のときに3,800万円で売却します。

手元に残るお金は「売却金額3,800万円−ローン2,000万円−費用−税金」となり、1,600万円前後が予想されます。

仲介手数料の上限は約130万円、課税譲渡所得金額は「譲渡金額3,800万円−取得費用4,000万円−譲渡費用約130万円など−特別控除3,000万円」で、譲渡所得税などは非課税で済みます。

大きくマンションが値下がった場合

なかには、購入した当初よりも大幅に資産価値が下がっているものもあります。

4,000万円で購入したマンションを2,000万円で売却(ローン残高1,000万円)した場合は、「売却金額2,000万円−ローン1,000万円−費用−税金」で手元に残るお金を算出することが可能です。

仲介手数料上限は約72万円、課税譲渡所得金額は「譲渡金額2,000万円−取得費用4,000万円−譲渡費用約72万円など−特別控除3,000万円」となるため、課税を回避できます。

おおよそ900万円前後が手元に残るでしょう。

できるだけ高く売るために・・・

マンションなど不動産をできるだけ高く売るために、以下のポイントに注意して売却を進めるようにしてください。

  • 不動産一括査定サイトを使って複数業者で査定をする
  • 不動産会社選びは非常に重要なので妥協しない
  • 内覧前にホームクリーニングやホームステージングなどを検討する
  • 焦らなくていいようにスケジュールに余裕を持って売却する
  • 自分自身でも不動産の価格相場を把握しておく
  • 不動産会社に任せっきりにせず、売却活動には積極的に参加する

など

不動産を高く売却できれば、手元に残るお金は多くなります。

そして、新しい家の購入や生活資金・老後資金などに使うことが可能です。

できるだけ高く売るためにも、これらのポイントを押さえ、事前準備をしっかりとしたうえで進めていくようにしましょう。

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