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不動産を売却する際に手元に残るお金をシミュレーションしよう

不動産を売却しようと考えている方は「いくらぐらいで売却できるのか」や「いくら手元に残るのか」を気にする事が多いでしょう。実際にいくらで不動産を売却できるのかはやってみないとわかりませんが、おおよそのシミュレーションであれば自分自身で行う事が可能です。このおおよそをシュミレーションしておく事で、実際に売却された金額・手元に残る金額の差異に驚く事も少なくなると思います。今回はそんな不動産にまつわるお金に関するシミュレーションの方法をご紹介します。

売却額・手元に残る金額のシミュレーション方法とは?

では実際にどのようにすれば売却額や手元に残るシミュレーションができるのか、1つずつ説明していきたいと思います。

自分が持っている不動産の売却シミュレーション方法

不動産の売却は築年数や住所、間取りの情報を元にしてある程度、自分でもシミュレーションを行うことが可能となっています。まずは、売却する不動産に似た情報を集めましょう。駅から距離が似ている、間取りが似ている、築年数が一緒など売却する予定の不動産と類似しているものをチェックする事でおおよその金額を掴む事ができます。また分譲住宅なのであれば、同じ条件になりますので売られていないかチェックする事で自分の持っている不動産の売却額が把握できます。

信憑性の高い情報を得たいのであれば国土交通省が運営する不動産の取引価格、地価公示などが記載されている「土地総合情報システム」をチェックしてみましょう。この他にも「レインズマーケットインフォメーション」という国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイトがあります。直近1年以内ではありますが実際の売却額が掲載されているので自分と似た不動産が実際にどれぐらいで売れたのかを調べる事が可能となっています。

また不動産物件のサイトを確認して「似たような物件がいくらで売りに出されているのか」を確認するのも一つの方法です。ただし、この方法で得られる情報は売出し価格であり、売却額とは違うので参考程度に留めておくのがいいでしょう。

不動産を売却した時にかかる費用をシミュレーションする方法

不動産を売却した時にかかる費用のほとんどは不動産会社に支払う仲介手数料となっています。その為、費用がいくらぐらいかかるのか把握する時は仲介手数料をシミュレーションすることでおおよその金額を掴む事ができます。実は仲介手数料は法律で上限額宅地建物取引業法によって上限が決められているので、自分自身でどれぐらいかかるのかを計算しやすいのです。

仲介手数料の上限額は下記となっています。

売却価格 仲介手数料
200万円以下の金額 売却価格の5%+消費税
200万を超えて400万以下の金額 売却価格の4%+消費税
400万を超えた金額 売却価格の3%+消費税

これを上から順番に計算をしていく事で仲介手数料をシミュレーションする事ができます。もしこの計算方法ではわかりにくい場合は「速算式」を使って計算をします。不動産売買価格×3%+6万円(消費税)この計算方法でほぼ狂いのない数字を出す事ができ、シミュレーションしやすいと言えるでしょう。

例) 1,500万円で売却した場合(消費税が8%の場合)

1,500万×3%+60,000円=450,000円

450,000円×0.08=36,000円

450,000円+36,000=48,6000

仲介手数料以外に費用が印鑑証明書や住民票などの発行手数料や引越し費用などがもあります。

不動産を売却したときの税金をシミュレーション

不動産を売却した時には「税金」がかかります。印紙税や登録免許税、住民税や所得税など可能性があります。下記に不動産を売却した時にかかる可能性のある税金をまとめてみました。

売却契約前後にかかる税金 売却後にかかる税金
印紙税 住民税
登録免除税 所得税
消費税 復興特別所得税

印紙税は不動産の売買契約書は課税文書にあたります。印紙税は契約金額によって変わってきます。

契約金額 本則税率
500万円を超えて1,000万円以下のもの 1万円
1,000万を超えて5,000万円以下のもの 2万円
5,000万円を超えて1億円以下のもの 6万円
1億円を超えて5億円以下のもの 10万円

例えば1,500万円の物件を売却する場合は2万円の印紙税がかかる事がわかります。

不動産を売却する時は抵当権抹消の手続きが必要となります。抵当権とは、住宅ローンを組む時に銀行側より「ローンの支払いができないと判断された場合銀行側で処分する権利」という意味です。抵当権を抹消するには現在残っているローンを一括で返済する必要があり、新しい購入者に抵当権をつけたまま引き渡す事はできません。

登録免許税は不動産の数×1,000円となっていますので一戸建ての場合は土地と建物に当てはまりますので2,000円かかる想定となります。また司法書士に依頼する事が多いと思いますので、その場合は別途依頼料がかかります。

不動産譲渡所得税の計算の仕方

ここまで、手数料や印紙税、登録免許税の説明をしてきました。次に不動産譲渡所得税について説明していきます。こちらも条件によって税率が変わりますのでそれぞれしっかり確認しておきましょう。

不動産譲渡所得税の大枠

不動産譲渡所得税は「譲渡所得金額×税率」と計算式だけでみると単純に見えますが、譲渡所得金額と税率は条件によって数字が変化するため実際に計算をするには少し複雑です。譲渡所得金額とは買主から交付される売却代金から経費を差し引く事になり、計算式は以下の通りです。

売却金額-(所得費+譲渡費)

取得費というのはその物件を手に入れるためにかかった費用の事で、不動産業者に支払った手数料・登録面女性などを形状する事が可能となっています。譲渡費用はその不動産を売るためにかかった費用のことで、所得費と同じように手数料や印紙税、更には抵当権の登録抹消費用も含まれます。

税率についても長期譲渡所得か短期譲渡所得で2倍近く変わります。譲渡した所有期間が5年以上超えている場合は、長期譲渡所得で所得税と住民税を合わせて20%。5年以下の場合は短期譲渡所得という扱いとなり所得税と住民税を合わせて39%の税率となります。マイホームであればよほどの事がない限り長年住む事が多いので、長期譲渡所得になる事がほとんどでしょう。

不動産売却の節税対策のポイントは?

不動産を売却するとまとまったお金を手に入れる事ができますが、手数料や不動産所得税なども結構な金額がかかってしまいます。出来るだけ手元に多くのお金を残したい場合、できるだけ税金がかからないようにする工夫が必要となります。

経費にかかった書類は必ず確保しておきましょう

先程説明した取得費や譲渡費用といったものは経費として控除する事ができるので儲けを圧縮できる分算出される税金も小さくできる効果があります。しかしこれらの経費を利用するには証拠となる契約書や領収書などは必ず確保しておきましょう。

居住財産の譲渡の場合は3000万の特別控除がある

この特例は軽減率が非常に高いものとなっています。また利用できるケースが比較的に多いため、使えるかどうかは必ず確認してください。金額によっては利益が0になり税金がかからない場合もありますし、0にならなくても税額を大きく減らすことが可能となっています。一般的な売却であれば多くの場合が適用されると思いますので是非利用しましょう。この他にも、10年保有の軽減税率の特例や住居用財産の買い替え特例などがあります。

不動産を売却する事例

Aさんは奥さんと子どもと一緒にマンションに暮らしていましたが仕事の都合で遠くに引越しする事になりました。単身赴任も考えましたが赴任期間がどのくらいになるのか見通しが立たない為、家族を連れて引越しを決意。アパート暮らしを想定していますが今住んでいるマンションをそのままにしてもお金がかかる為売ることにしました。

マンションは4,500万で売買契約を結ぶ事ができました。Aさんは売却にあたり印紙代1万円と手数料合わせて141万円支払っています。マンション購入後に関係資料は無くしている為、250万円を計上する事にしました。4,500万円-(250万円+141万円)=4109万円が儲けとなります。そこから3,000万円の特別控除が使えたので4109万円-3000万円=1109万円が利益となり、ここに5年以上の長期譲渡所得になりますので20%の税率がかかり109万円×20%=約221万が不動産所得税額となります。

まとめ

不動産を売却するときにどれぐらいの金額が自分の手元に残るか、これでシミュレーションしやすくなったのではないでしょうか?売却する時は手数料や印紙税、様々な費用がかかりますがそれを経費として計上する事が可能となっています。また一般的な売却ケースであれば特別控除が適用されるケースがほとんどので上手に節税をして少しでも多く手元にお金を残していきましょう。

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