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マンション買取は相場より安くなる?買取と売却の違いを徹底解説

「マンションを売るとしたらどれくらいが相場なの?」
「マンションは買取が良いのか、また売却が良いのか?」

このようにマンションの買取方法や相場についてお悩みではないですか。
実はマンションの買取相場は簡単に調べることが出来るのです。

ここでは、マンションの買取や売却について必ず知っておきたいポイントを詳しく紹介します。この記事を読めば、マンションをスムーズに売却することが可能です。

中古マンションの価格や価値を決める3つの評価基準

中古マンションの価格を決める評価基準は、各不動産会社によって違うこともあり、複数存在するでしょう。この項目では良く使用される3つの評価基準についてそれぞれ詳しく説明していきます。

不動産鑑定評価基準

不動産を鑑定する上で、もっとも基準になる評価方法です。国土交通省が定めていて、不動産鑑定評価基準に定められた査定でない場合は、不適切な査定と言うことになります。準ずる査定を行わなかった不動産鑑定士は最悪懲戒処分になることもあるのです。

基準も細かく定義されているため、この鑑定を受けたマンションの金額は、概ねその通りだと考えて問題ありません。

作業の手順は以下の通りです。

  • (1)鑑定評価の対象となる不動産を的確に認識する
  • (2)必要とする関連資料を十分に収集・整理する
  • (3)不動産の価格を形成する要因及び不動産の価格に関する諸原則について十分に理解する
  • (4)鑑定評価の手法を駆使する
  • (5)収集・整理した関連諸資料を具体的に分析し、対象不動産に及ぼす自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の影響を判断する
  • (6)対象不動産の経済価値に関する最終判断に到達し、これを貨幣額をもって表示する

マンションの売却相場を調べる方法

マンションの売却相場を自分で調べるのは難しそうと考える方も多いと思いますが、大体の金額であれば無料の売却シミュレーションサイトを使って、自分で簡単に調べることが可能です。

代表的な例を挙げると「HowMA(ハウマ)」や「HOME’Sプライスマップ」「QUICK(クイック)」などがあります。ユーザー登録があるものも中にはありますが、基本無料で使用することが可能です。

ただし、どの査定サイトにも「実際の売却価格とは乖離がある」という注意書きが記載されています。あくまでもシミュレーションのため売却金額の目安が算出されるだけで、実際に査定を受けると多少のズレは生じるものと考えておきましょう。

一括査定ではダメなの?

一括査定を受けると、実際の不動産会社が査定するためよりリアルな金額を知る事ができる反面、営業の電話がものすごくかかってきます。よって、売る意思が固まっていないと利用しにくいのが現状です。

シミュレーションのその後は営業電話などが一切なく、大まかな売却金額を知る事が可能です。売ろうか迷っている方や、単純に相場を知っておきたい方でも気軽に利用することが出来るのです。

マンション買取とマンション売却について

マンションを売る場合、直接不動産会社に買い取ってもらうマンション買取と、仲介に入ってもらい買い手を探すマンション売却の2つがあります。この項目では、この2つのメリット・デメリットを詳しく説明して、比較しています。

マンション買取のメリット・デメリット

メリット
  • ・不動産会社が直接買い取るため3日~7日程の期間で入金が完了する
  • ・マンションの内覧に伴うクロス張り替えなどの手間が必要ない
  • ・売却後の瑕疵担保責任がない
  • ・HPやチラシなどに掲載されないので隣人や知人に知られない
デメリット
  • ・売却金額が相場よりも安くなってしまう

マンション売却のメリット・デメリット

メリット
  • ・マンション買取よりも高く売る事が出来る
デメリット
  • ・買い手を見つけないといけないため売却期間が長くなる可能性がある
  • ・手続きや手順が多い
  • ・売却後の瑕疵担保責任がある

結局マンションを売るならどっちが良いのか

どちららにメリット・デメリットが存在するので、何を優先するのかでどちらを選べば良いのか方法が変わります。異なる点としては、瑕疵担保責任の有無が大きなポイントです。

通常マンションを売却した後でも隠れた欠陥つまり瑕疵が見つかった場合は、元の持ち主がその責任を負うこととなります。また、とにかく高く売りたい場合はマンション売却の方が良いです。このように売り手が何を優先するかで取れる選択肢は異なります。

マンションの買取は損をしてしまうのか?

マンション買取はデメリットでお話した通り、売却金額が減少してしまうことにあります。仲介を通して売却する金額の6~7割になってしまうことが多いです。

しかし必ずしも損をするとは限りません。通常の仲介売却では、基本的にマンションを現状のまま買い取ってくれる買い手を探します。しかし中には内装がボロボロであったり、築年数が古い物件はそもそも買い手が見つからないことが多いです。

そんな状態のマンションでも、立地や駅までの距離など利便性によっては、買い取ってくれることがあります。そのままでは売れないはずのマンションを買い取ってくれるのであれば決して損ではないでしょう。

なぜマンション買取は価格が安くなるの?

マンションを買取した不動産業者は、そのマンションを再び販売しなくてはなりません。フルリノベーションをして販売する再販業者もあれば、軽くクリーニングやリフォームをして販売する業者など様々ですが、いずれも相場を目安に販売価格を決めます。

相場の価格で販売すると言うことは、相場よりも安い金額でマンションを買い取るのがセオリーです。例えば2000万円で売却することを考える業者は、自社の利益とリノベーションまたはリフォーム費用を考慮して、1000万円ほどで買取を行うでしょう。

これがマンション買取が安くなってしまう理由です。なのでよほど売れにくい物件でなければ、売却を選ぶ方が多いでしょう。

 

マンション買取を選ぶほうがいいケースとは?

  • ・住む予定のないマンションを相続した場合
  • ・買い手が中々見つからない場合
  • ・急な引っ越しが必要な場合
  • ・お金がすぐに必要な場合

これらに該当する場合は、親が亡くなり所有していたマンションを子が相続するケースでが多いでしょう。この場合は相続税が発生してしまうため、支払いを急がなくてはなりません。買い手を探している時間がない場合が多いので、マンション買取してもらった方がスムーズに進みます。

転勤などで急な引っ越しが必要な場合もどれくらいの期間の猶予があるかによりますが、仲介での売却の場合は、不動産と媒介契約を結ぶまでに少なくとも2週間程は必要になります。

そこからの売り出しなので、最短でも1.5~2ヶ月、中古マンションが売れるまでの平均期間は3ヶ月になるでしょう。よってそれ未満の期間であれば買取をおすすめします。またお金がすぐに必要な場合も同様の理由です。

マンションは、売却期間が長ければ長いほど価値が落ちていきます。たった1年売れないだけでも、買い手からすると売れ残り感が出てしまうのです。値下げしていくことを考えると、結果として買取で早めに売却する金額と大差ないこともあります。

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