不動産の所有者が亡くなったら? 相続手続きの仕方を徹底解説

相続について

2019.03.20 / 最終更新日：2019.06.05

不動産を相続することになった場合、いったい何から始めていいのか不安になるかと思います。ここでは不動産を相続した際に知っておくべきことを紹介します。あなたが不動産を相続する際、何から始めればいいのか、何をしなくてはいけないのか把握して頂けると幸いです。

不動産を相続したら名義変更（相続登記）がまずは必要

不動産を相続する場合、全ての人に共通する手続きがあります。それは名義変更（相続登記）の手続きです。亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、その不動産を相続した相続人の名義に変更する必要があります。

日本中にある不動産の情報は、全て法務局に登録されています。この情報とは、不動産が「どこにあって」「どれくらいの広さで」「誰が持っているか」といったものです。相続によって不動産の所有者が変わると、「誰が持っているか」という部分も変わります。この情報についての変更手続きのことを、相続登記といいます。

不動産の名義変更（相続登記）にかかる費用

不動産の名義変更（相続登記）にはいくつかの費用が発生します。ここで紹介しましょう。

登録免除税

相続登記の際にかかる税金です。この金額は、相続登記をする不動産の価値によって変動し、固定資産税評価額の0.4%と決まっています。例として、固定資産税評価額が3000万円である物件の場合を見てみましょう。

3000万円×0.4%=12万円

この12万円が登録免除税として発生します。固定資産評価額は、毎年市町村から送付される固定資産税の課税明細書に記載されています。

戸籍謄本や住民票などの証明書類関係の取得費用

戸籍謄本や住民票などの証明書類関係は、実際の申請時に必要となるものです。人にもよりますが、だいたい数千円程度となります。

専門家（司法書士）への報酬

相続登記の手続きを専門家（司法書士）に代行してもらう際に発生します。物件の数や依頼する業務の範囲にもよりますが、自宅1か所のみだと3~5万円程度の費用となります。

不動産の名義変更（相続登記）の必要書類

相続登記に関わる主な必要書類は以下の通りです。

法務局で取得するもの

対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）

市町村役場で取得するもの

被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）、被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本、相続人全員の現在の戸籍謄本、対象不動産を取得する相続人の住民票、対象不動産の固定資産評価証明書、相続人全員の印鑑証明書

自ら作成するもの

遺産分割協議書
遺言があって、その遺言通りに相続登記を行う場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要です。また相続登記の手続きを司法書士に代行してもらう場合、印鑑証明書以外については全て代行取得をしてもらえます。司法書士の職権で、直接代理取得をすることが可能だからです。

相続登記は自分でできるの?

相続登記の手続きは、専門家である司法書士に代行を依頼する人がほとんどです。3~5万円程度の費用かかりますが、印鑑証明書を取得し、必要書類に署名・押印するだけで手続きが完了します。手間もあまりかかりません。

しかし、自分でやってできないことはありません。法務局や市区町役場に何度か足を運び、窓口の職員に教えてもらえば手続きは可能です。ただし、書類に記載ミス等がある場合は後日呼び出しをされることがあります。また添付書類に不備があった場合、それらの再取得や再提出が必要になります。自分で手続きをすると手間や時間がかかるのです。このことを考慮に入れて、自分で行うか司法書士に任せるか検討すればいいでしょう。

相続登記に期限はないが、必ず行ったほうがいい

相続登記は義務ではないので、手続きに関する期限はありません。また放置したとしても罰則はありません。しかし相続登記をしないと、以下のようなデメリットやリスクが発生してしまいます。

不動産を売却したり、担保にして借金ができない

亡くなった人の名義のままでは、不動産の売却はできません。それに加えて、その不動産を担保にして借金もできません。相続登記をしないと、第三者に対してその不動産の所有権を主張できないのです。

他の相続人に勝手に不動産を売却されるおそれがある

不動産の所有者が亡くなった場合、遺産分割協議がまとまるまでは一時的にその不動産は相続人全員の共有状態となります。この状態でも、ひとりの相続人の持分を第三者に売却することが可能です。つまり、不動産を見ず知らずの人に勝手に売ってしまうことができるのです。そうなっても即座に本来の所有者の所有権がなくなるわけではありませんが、本来の所有者に名義を戻す手続きはかなり面倒なものとなります。

相続登記すること自体が困難になる場合もある

「相続人の間で話がまとまっていて、あとは相続登記をするだけ」という状態でも、なるべく早く手続きをしてしまいましょう。手続きをしない間にその相続人のひとりが亡くなってしまった場合、亡くなった相続人のさらにその相続人の協力が必要となります。登記をせずに放置していると、協力を得なければいけない人がどんどん増えていきます。最終的には、相続登記をすること自体が不可能になる場合もあるのです。

不動産を相続したら相続税が発生する可能性がある

不動産を相続すると相続税が発生する可能性があります。しかし、相続税は不動産を相続した全ての人に発生するのではなく統計上全体の約5%の人に発生します。残りの約95%の人は基礎控除があるため、相続税を払う必要はありません。基礎控除とは「この金額以下だと相続税がかかりませんよ」というボーダーラインのことです。あなたが相続した不動産には相続税がかかるのか、かかるとしたらいくらなのか以下で詳しく見ていきましょう。

相続税における基礎控除額の計算方法

相続税は「被相続人の相続財産の全ての合計額」が「基礎控除額」を超える場合に発生します。つまり、相続した不動産だけでなく他に相続した金融資産、他の相続人が相続したものを全て考慮に入れる必要があるということです。相続税の基礎控除額を求める算式は以下のようになっています。

相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×相続人の人数

例として、相続人が3人である場合を見てみましょう。

3000万円+600万円×3人=4800万円

つまり、「被相続人の相続財産の全ての合計額」が4800万円を超えない限り相続税は発生しないということになります。

不動産の相続税評価額を計算する方法

不動産を相続した際にかかる相続税を求めるには、相続した不動産以外の相続財産も含めた相続財産の総額を算出する必要があります。ここで問題になるのが、不動産の評価です。預貯金の場合は1億円あれば1億円がそのまま相続税評価となります。しかし、不動産の場合はそう簡単にはいきません。

不動産の相続税評価を求めるためには、路線価に面積を乗じてさらに各種の補正率を加味する必要があります。これを自分で計算するのは難しいと思います。そこでおすすめするのが、固定資産税評価額を1.14倍して、土地の相続税評価額を推計する方法です。概算ではありますが、この方法である程度の目途を付けることができます。この数値をもとに相続財産の総額を推計してみましょう。