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不動産の相続登記の流れとは?相続登記に必要は書類とは?

不動産を相続したため相続登記について悩んでいる人もいるのではないでしょうか。実は、不動産を相続登記する際は必要な書類を準備する必要があります。ここでは、不動産の相続登記の主な流れ、相続登記の申請手続き、についてご紹介します。この記事を読めば、不動産を相続登記する際の必要な書類などが分かります。

不動産の相続登記の主な流れ

不動産を相続登記する際は、主な流れが次のようになります。

不動産物件を調べる

相続登記する際は、対象になる不動産物件の登記簿を調べる必要があります。例えば、建物も土地も亡くなった父親の名義であると考えていたが、不動産物件を調べた結果、建物の名義は亡くなっている祖父のままであったという場合もよくあります。

相続人を調べる

遺言書を名義人の被相続人が書いていなければ、全ての法定相続人が手続きするようになります。そのため、誰が法定相続人になっているかを調べる必要があります。なお、戸籍謄本などで相続関係は分かります。

その他の書類を集める

被相続人の全ての戸籍謄本の他に、役所などで入手する必要がある書類としては次のようなものがあります。

  • 被相続人の住民票除票
  • 相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明書
  • 固定資産評価証明書

また、別の書類も事案によっては必要になる場合もあります。なお、法務局によっては、固定資産評価証明書は必要ない場合や代用が納税通知書できる場合もあります。

書類を作る

自分で作る書類もありますが、基本的に書類としては相続関係説明図、遺産分割協議書などがあります。

遺産分割協議

遺言書を名義人の被相続人が書いていなかった場合は、建物や土地の分配について遺産分割協議で決定します。分配をどのようにするかは、自由に相続人が決定することができます。遺産分割協議書には、どの不動産を誰が相続するかを書いて、全ての相続人が署名して実印を押印します。手続きする場合は、全ての相続人の戸籍謄本、印鑑証明書が必要になるため、署名して押印する前に準備するようにしましょう。

法務局へ申請議

相続登記のための書類が準備できれば、名義を変える不動産があるところを管轄している法務局に相続登記を申請します。相続登記を申請する際は、集めたり作ったりした書類と一緒に登記申請書を提出します。登記申請書はサンプルが法務局にある場合もありますが、任意で作るようになります。

相続登記の申請手続き

相続登記の申請は、次のような手続きになります。

相続不動産を特定する

まず、相続登記する不動産を特定します。被相続人に聞くことができないため、相続不動産を自分で探すようになります。しかし、この際は固定資産税の納税通知書と一緒に届く固定資産税課税明細書が大きなヒントになります。固定資産税課税明細書には、課税される人が持っている不動産が書かれているため、この書類をまずチェックして、どのような不動産を被相続人が持っていたかを調べます。

固定資産税課税明細書がもしなければ、不動産の名寄帳をそれぞれの市区町村役場で請求します。名寄帳というのは、個人が持っている不動産リストで、それぞれの自治体ごとに作っています。被相続人の名寄帳を入手することによって、固定資産税課税明細書と同様に、網羅的に被相続人が持っていた不動産を掴むことができます。

登記簿謄本を入手する

相続登記する不動産を特定すれば、この不動産の登記簿謄本を入手します。登記簿謄本は、不動産があるところを管轄している法務局以外でも入手することができます。入手する方法としては、郵送で請求したり、窓口で発行してもらったりします。発行する際の手数料としては、480円1通あたりかかります。なお、納付がネットバンキングでできる場合はネットで見ることもできます。登記簿謄本は次のようなことをチェックします。

  • 地番、地目、家屋番号
    固定資産税課税明細書に書かれている情報と照合して、正しい登記簿謄本かをチェックします。
  • 名義人
    登記名義人に被相続人がなっているかチェックします。というのは、名義が被相続人でなく、昔のままになっている場合があるためです。
  • 住所
    どのように被相続人の住所が登記されているかをチェックします。

戸籍・戸籍附票を集める

戸籍・戸籍附票を集めるためには、根気が必要です。なお、戸籍附票というのは、これまでに住所が変わった履歴の一覧表です。集めるものは、誰が相続人になるかによって違ってきます。基本的な相続である配偶者や子供が相続人になる場合は、次のようなものを集める必要があります。

  • 被相続人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍
  • 全ての相続人の現在の戸籍
  • 被相続人の戸籍附票
  • 不動産登記の名義人になる相続人の戸籍附票

このような書類の中では、被相続人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍を集めることが最も大変です。というのは、被相続人が亡くなったことが書いてある戸籍謄本だけでなく、生まれた時の戸籍謄本まで、被相続人の名前が書かれている全ての戸籍謄本が必要になるためです。全ての戸籍謄本が同じ市区町村役場で揃っている場合もありますが、戸籍が途中で変わっており、生まれた時の戸籍謄本が分からなかった場合は、別の市区町村役場でもっと遡って戸籍謄本を集める必要があります。

なお、戸籍としては、次のような種類があります。今の戸籍が現在戸籍になります。除籍は、戸籍に書かれていた人が亡くなったり、本籍地が変わったり、結婚したりするなどによって、戸籍に書かれていた全ての人が居なくなったので、閉鎖されたものです。原戸籍(改製原戸籍)は、法律が改正されたことによって新しい様式などに変わるまで使用されていた古いものです。

なお、原戸籍は、手書きで役所の人が全て書いています。手書きの筆で書いた文字は、結構判読するのが大変です。なお、ネットなどでは、戸籍を入手する方法、読む方法などについて詳しく紹介しているため参考にしましょう。

その他の書類

ここでは、相続によって不動産を相続登記する際の書類についてご紹介しましょう。なお、司法書士事務所に頼んだ場合は、印鑑証明書以外は全ての書類を準備してくれます。印鑑証明書だけは代わりに司法書士事務所で入手することができないので頼む人が準備する必要がありますが、これ以外は司法書士事務所が準備した書類に署名して押印するのみです。

  • 被相続人が生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
  • 被相続人の登記簿上の住所と本籍地が書かれている住民票の除票あるいは戸籍の附票
  • 全ての法定相続人の戸籍謄本
  • 新しく名義人になる相続人の住民票
  • その他としては、名義を変える年度の固定資産評価証明書、戸籍謄本などを返却するための相続関係説明図

なお、書類の収集状況や手続きの内容によっては、次のような書類が必要になる場合もあります。

  • 法定相続分以外で名義を変える際は遺産分割協議書
  • 法定相続分以外で名義を変える際は印鑑証明書
  • 遺言がある際は遺言書、公正証書以外の場合は検認調書
  • 必要な書類が揃わない際は不在住証明書、不在籍証明書
  • 必要な書類が揃わない際などは登記済権利証
  • 必要な書類が揃わない際などは上申書(印鑑証明書も添付)
  • 司法書士事務所に手続きを頼む際は全ての相続人の免許証などの本人確認資料

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