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不動産の相続税評価額とは?どのように計算するか?

不動産の相続税が気になっている人もいるのではないでしょうか。
不動産の相続税を計算する際は、相続税評価額が必要になります。
ここでは、不動産の相続税評価額を計算する方法についてご紹介しましょう。

相続税評価額とは?

財産の価値である相続税評価額が、相続税を計算するために必要になります。
相続税評価額を計算するための規則を、「財産評価基本通達」で国税庁が決定しています。
そのため、評価を財産評価基本通達に従って行うようになります。

しかし、財産評価基本通達の場合は、素人のように専門的な税金や法律用語についての知識が無い場合は、読んでいくのが困難な内容になっています。
なお、基本的に、ベースは相続が発生した日における換金価値になります。
例えば、預貯金の場合は次のようになります。
相続が発生した日において1000万円の預貯金の残高の場合は、相続税評価額はこの1000万円になります。
基本的に、金融資産の有価証券などの相続税評価額も、ベースは相続が発生した日の残高で計算します。

ただ実際のところ、不動産の建物や土地の相続税評価額を計算する方法は面倒です。
財産のほとんどの相続税評価額は、相続が発生した時における換金価値で計算します。
また、建物や土地の相続税評価額は、国税庁が決定した倍率方式、路線価方式という評価方式で評価を行います。

建物の相続税評価額を計算する方法

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を使用し、相続が発生した時における換金価値ではありません。
しかし、建物の相続税を評価する方法は次のようになります。

  • ・自分が使っている建物の場合は固定資産税評価額
  • ・賃貸している建物の場合は固定資産税評価額の7割

このように、建物の場合はそのまま固定資産税評価額を使うので簡単です。
なお、建物を有償で賃貸している場合は、自分で使っている建物や空き家の場合と比較して3割評価額を減額する貸家の評価減というものができるので注意しましょう。
そのため、相続税を節税するためには、建物を賃貸しておくのがおすすめです。

土地の相続税評価額を計算する方法

土地の相続税評価額は、最も計算が難しくなります。
というのは、土地の場合は、相続税評価額を計算するために非常に専門的な規則があることと、個別性が高く全く同じものが無いためです。

先にご紹介したように、財産の相続税評価額は基本的に相続が発生した時における換金価値ですが、土地の相続税評価額は相続が発生した時における売却価格である換金価値よりも低くなります。

というのは、土地の相続税評価額を計算する場合は、国税庁が決定した一定の倍率を固定資産税評価額に掛けて計算する倍率方式あるいは路線価方式で行いますが、固定資産税評価額も路線価も当初から時価よりも低くなっているためです。

次に、土地の相続税評価額を計算する、倍率方式と路線価方式について詳しくご紹介しましょう。
土地の相続税評価額を計算する場合に倍率方式と路線価方式のいずれを使用するかは、選ぶことができるものではなく、その土地があるところによって決定しています。
ここでは、倍率方式と路線価方式の評価方法についてご紹介しましょう。

倍率方式

倍率方式というのは、一定の倍率を固定資産税評価額に掛けて相続税評価額を計算するものです。
路線価方式と比較すれば、一定の倍率を固定資産税評価額に掛けるのみであるため非常に計算が簡単です。
固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書という4月頃に毎年送られてくるものに書かれています。

倍率方式を使う場合は、人口が多くない地方、山林、田畑、原野などが多い地域です。
倍率方式の場合は、現在の土地の状態が宅地、畑、田、山林、牧場、原野、池沼というものによって倍率が違ってきます。
対象になる市区町村名と現在の土地の状態が特定できると、一定の倍率を掛けるのみで固定資産税評価額は計算することができます。

例えば、固定資産税評価額が1000万円、倍率が1.1の場合は、相続税評価額は1100万円になります。
倍率方式の場合は、このように一定の倍率を固定資産税評価額に掛けるのみで相続税評価を計算することができます。
国税庁のホームページで、該当する地域の倍率については確認することができます。
ホームページの画面で、「評価倍率表」の「一般の土地等用」で調査するようになります。

路線価方式

路線価方式というのは、路線価という国税庁が年に1回決定する指標を使って土地を評価するものです。

一般的に、土地が路線価地域と言われるところにあると路線価方式を使いますが、住宅地や市街地の場合は路線価方式を使う場合が多くあります。
路線価は、標準的なその道路に接する1㎡あたりの土地の価格を千円単位で表しています。
なお、路線価図は簡単に国税庁のホームページで確認することができます。

例えば、路線価図において「215D」の表示がある場合は、1㎡あたり215000円の路線価で、60%の借地権割合であることを表しています。
「215D」の表示がある道路に100㎡の土地が接している場合、路線価は215000円に100㎡を掛けた21500000円になります。
このように、土地の評価は、どのような道路に調査したい土地が接しているかで違います。

しかし、基本的に路線価は土地の標準的なものを考えた価格です。
標準的な土地というのは、イメージとして使い勝手がいい正方形のきれいな土地であると言えばよく分かるでしょう。
路線価が同じ場合でも、形がいびつな土地と綺麗な正方形の土地の評価額が同じになるのは筋が通らないでしょう。
そのため、面積を路線価に掛けて評価する以外に、評価を土地の形などを考えて減額したり、補正したりする補正率についての複雑なルールが相続税法において決定されています。
土地の相続税の評価を補正するこのようなルールが複雑であるので、相続税評価が土地の場合は困難であると言われています。
土地の正確な相続税評価額を計算する場合は、路線価に土地の面積を掛けてさらに補正率を掛けます。

なお、概算の相続税の土地評価額を把握する際は、路線価に土地の面積を掛けたものでも十分でしょう。
また、土地の相続税の評価を補正する詳しい方法については、ネットなどで紹介されているため確認してみましょう。
このように土地の相続税の評価を把握するには、対象の土地が倍率地域と路線価地域のいずれにあるかをまず調査しましょう。
調査する方法としては、対象の土地があるところのみ分かっていると、簡単に国税庁のホームページから見つけることができます。
倍率方式の場合は、初めての場合でも相続税評価額を正しく計算できますが、路線価方式の場合は、補正が土地の形などによって必要になります。
そのため、路線価方式の場合は土地の補正が必要になるため、素人では正しく計算することができないので、税理士などの専門家に頼むのがいいでしょう。

続税評価額を低くして節税する方法

先にご紹介したように、土地を評価する場合は、いろいろな評価減のルールがあり、このようなものを使うことによって、非常に相続税評価額は違ってきます。
そのため、相続税の申告を不動産の評価がよく分かっている税理士に頼むことで、最大限に土地の評価減のルールを利用することができます。
しかし、税理士であれば誰でもいいということではありません。
相続財産において、多くの価値を不動産が占めるのであれば、不動産の評価がよく分かっている税理士に頼みましょう。

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