住宅ローンの滞納で悩んでいる人もいるのではないでしょうか。実は、住宅ローンで悩んでいる場合は任意売却がおすすめです。ここでは、住宅ローンを滞納するとどうなるか？競売とは？任意売却とは？についてご紹介します。この記事を読めば、住宅ローンで悩んでいる場合に任意売却がおすすめの理由が分かります。

住宅ローンを滞納するとどうなるか？

住宅ローンを滞納した場合のおおよその流れについてご紹介します。

滞納してから1ヶ月目～2ヶ月目

電話連絡や督促状が融資を受けた金融機関から来ます。連帯保証人がいれば、支払い請求が連帯保証人に届きます。住宅ローンの滞納分と利息をこの時期に払うことができると、大きな影響はこの後もありません。

滞納してから3ヶ月目

3回目（3ヶ月目）の返済滞納から、ほとんどの金融機関は個人信用情報機関に登録します。登録されると、上手く住宅ローンが返済できても、住宅ローンを再度利用したり、車を買う際に借り入れしたり、クレジットカードを新しく作ったりすることなどが一定期間は困難になります。

滞納してから4ヶ月目～5ヶ月目

「期限の利益」がこの時期に喪失し、一括で住宅ローンの返済を請求されます。

滞納してから6ヶ月目～7ヶ月目

この時期に、代位弁済を保証会社が行うことによって、債権が保証会社に移ります。つまり、金融機関に対して住宅ローンの残債を保証会社が肩代わりします。滞納した人は借金を保証会社に払うようになります。債権が移れば、残債を回収する仕事が債権回収会社や同じ金融機関の中の債権回収部署移ります。そして、債権者が申し立てすることによって、裁判所から競売開始決定通知が届きます。差押の登記がこれによって入ります。

滞納してから8ヶ月目以降

この時期になれば、淡々と競売の手続きが進んで、現状の住宅の調査結果が公開になって、売却する際の基準額が決定されます。入札のスケジュールがこの後決定し、新聞やネット、競売の情報誌などで競売の情報が流れて、入札日になります。入札して買受人が決定し、代金が納められると立ち退き要求が買受人から来るため、立ち退きする必要があります。無視してそのまま住んでいると、立ち退きの強制執行をされます。

競売とは？

競売というのは、債務を債務者から返済されなくなった債権者が、債務者が持っている不動産などを強制的に裁判所の管理下で売却し、債務の支払いをこの売却価格から払うものです。競売は、具体的には次のような場合に行われます。

• ・住宅ローンが返済できない
• ・自宅、倉庫や事務所などの不動産を担保にして借金をしたが返済できない

住宅ローンの返済ができなくなると、融資した金融機関などは、融資金が回収できなくなります。そのため、融資先が持っている不動産を売却して、住宅ローンの返済にこの売却価格を充てるのが競売です。

競売のメリット

競売の場合は、裁判所と債権者の金融機関が手続きを強制的に進めるため、不動産の持ち主の債務者は手続きを全く行う必要がありません。不動産を売却する際は、一般的に査定をいくつかの不動産業者に頼んで満足できる査定額のところを見つけるようになります。不動産業者が決定してからは媒介契約を結んで、買主が現れるようにリフォームや掃除などを行いながら、いろいろな手続きや準備を物件が売却できるまで行う必要があります。

これ以外に、配分するルールが競売の売却価格は決定しているので、債権者の売却価格が抵当権を付けた順番に自動的に配分されます。任意売却の場合は、複数の債権者がいれば配分を調整する必要があるため、トラブルになる場合があります。このような手続きが全く必要ないということでは、競売は売却方法として手間が最もかからないと言えるでしょう。また、物件が落札されると買主に所有権が移って、立ち退きする必要がありますが、競売が始まってからから約4ヶ月間～1年間立ち退きするまではかかるため、それまでは自宅に住み続けられます。

競売のデメリット

相場より売却価格が安いことが最大の競売のデメリットで、約6割～7割の一般の市場相場になると言われています。近年は、安く中古物件が購入できる競売が着目されるようになっており、割合建物が新しい物件や、立地がいい物件などは結構高い価格で売買される場合もあります。しかし、市場にある物件のように内覧がいつでもできない、差し押さえなどの良くないイメージがあることなどを考慮すれば、価格が高い落札は期待できないでしょう。

売却価格が安いとその分残債は残るので、競売の場合は不動産を売却しても残債を返済し続ける可能性が非常に大きいと言えます。また、競売物件の場合は、物件の住所と外観が競売物件情報サイトに公開され、新聞や自治体の情報誌にも載るため、プライバシーが守られません。「競売にかかった家」という噂が近くの人に広まると、辛い思いを立ち退きまでにするようになるでしょう。

任意売却とは？

任意売却というのは、住宅ローンを滞納した際に、解決するために融資を受けた金融機関と話し合いをすることです。そのため、任意売却によって、それまで困っていた住宅ローンの返済が無くなります。

任意売却のメリット

競売に比較すると、任意売却の場合は市場価格に近い売却価格になる傾向があります。そのため、ちょっとでも多めに残債を少なくできる可能性も大きく、売却した後の返済プランについて債権者が話し合いに乗ってくれる可能性が大きくなります。また、競売の場合は立ち退きを強制執行されますが、任意売却の場合は引越しする際にも融通が利きます。債権者と交渉することによって、引越し時期について相談に乗ってくれる場合もあり、引越し費用を売却価格から捻出してくれる場合もあります。

また、近年は、リースバックが任意売却した後に行われている場合もあります。任意売却の場合は、購入する人が指定できるため、任意売却で第三者に住宅を購入してもらって、以前の持ち主は家賃を購入した人に払うと、売却した後も現在の住宅に住み続けられます。なお、競売が開札される前の日までの場合は、任意売却の手続きをすることもできます。

任意売却のデメリット

任意売却のためには、次のような条件を満たす必要があります。

• ・全ての債権者の了解をもらう
• ・共有者の了解をもらう
• ・連帯保証人の了解をもらう
• ・競売が始まっていない
• ・価値がある不動産である
• ・物件が固定資産税の滞納などの理由で差し押さえられていない

売却物件の市場価値が低く、売却価格が債権を回収できるくらいにならないと判断されると、任意売却について債権者が了解してくれない場合もあります。さらに、任意売却の場合は、不動産業者の販売活動や媒介契約など、一般の不動産売却と同じような手続きがあります。そのため、不動産売却についての一通りの知識をマスターしておかないと、売却価格が残債を返済できるくらい見込めないこともあります。

また、悪徳業者のように、任意売却したい人の不安などに付け込む業者がいることも覚えておきましょう。任意売却の手続きを競売が始まるまでに進めようと思って、焦ってよく分からない不動産仲介業者と契約を結ばないように十分に注意しましょう。先にご紹介した任意売却した後のリースバックの場合でも、勝手に家賃が高くなった、立ち退きを突然要求されたなどのトラブルが発生するリスクがあることを考えておく必要があります。任意売却の場合は、きちんと介入する不動産業者の素性をチェックしておくようにしましょう。