ローンが支払えないという状況は、大きなストレス、不安となることだと思います。一度ローンの支払いが滞ると、次に支払う際にさらに支払う額が膨らんでしまい、滞納が継続してしまいやすく、その度に不安も膨らんでいくことかと思います。
ローンの延滞により、保証会社から「任意売却の意思のご確認」というニュアンスの書面が届きます。負債を返済するために、住居を任意に売却する対応を迫られているわけです。
なぜ、保証会社は任意売却を勧めるのでしょうか。
もし、従わなかったらどうなるのでしょうか。
結論的には、売却値に大きな差が生まれます。
下記にて詳しく紹介致します。

保証会社から任意売却の書類が届いた

任意売却と言われると、ネガティブな印象を持つかもしれませんね。
とは言え、任意売却も捉え方によっては大きく異なります。取り返しがつかない状況ではなく、むしろ滞納した住宅ローンを返済できる最後のチャンスと思ってもらう方がいいでしょう。

滞納した分というのは債務者の信用保証会社によって代位弁済してくれるわけですが、任意売却の勧めが届くという状況は、上記でも述べたように債務者側からの最後の救済のチャンスです。一方的に競売をすぐ実行に移すというわけではなく、あくまで債務者が状況を最悪にしないように選択する余地を与えてくれているのです。

住宅ローンを滞納してしまうと、「任意売却の意思のご確認」と言われる書面が届くことにないます。こちらの詳細な内容は各信用保証会社により異なりますが、大まかには下記の内容の通りです。

• ・代位弁済を済ませたこと
• ・代位弁済の債権回収に向けて、不動産競売をはじめとした法的手続きを進めていること
• ・競売では回収しきれず、残債として多額を返済していく可能性があること
• ・任意売却を行う方が、残債が残る額面がかなり抑えられる可能性が高いこと
• ・回答期日
• ・連絡が取れないと判断した際には、競売を執行すること

主に、上記６点です。

書面に記載された内容に従わない、無視して何も反応しないと住居は競売として対応されてしまうので、しっかりと対応しましょう。

今の説明を踏まえた上でお住まいの住居が競売として売ることと、任意で自主的に売却することでは売値に差はあるのか気にならないでしょうか。結論からいうと、任意売却で住居を売る方が高値で売れます。競売では市場価格よりも５〜６割程度の価格での売却となってしまいますが、任意売却であれば、8〜9割程度の売値で取引することができるのです。

どちらで対応しても債権者に全額支払って完済することは困難であり、残債が発生してしまうでしょう。とは言え少しでも残債を抑えて、完済できるようにしたいところかと思います。そう思うのであれば、任意売却として住居を売る方法を選択するのがベストです。売値に2〜4割もの差が生じるのですから、返済できる額面としてかなり大きいと思います。市場価格とほぼ近い額で売却できれば、残債をかなり抑えることができ、その後の返済負担もかなり楽になることでしょう。

任意売却には、金銭面的なメリットだけではありません。任意売却であれば、住宅販売を行う場合と同等の扱いとなるため、近所の方々に事情を知られてしまうことはまずないです。しかし、信用保証会社の書面を無視して競売してしまうと、住居付近の住民に対象物件に対する聞き込み調査が行われてしまいます。

そのような流れから、噂として広まってしまうことは珍しくないのです。そうなってしまうと、世間からも肩身の狭い生活を強いられることや、お子様がいじめにあってしまうこともよくある話なのです。そのようなことになりたくないのであれば、任意売却を検討するべきでしょう。

信用保証会社より「任意売却意思のご確認」の書面が届いたら際には、無視せずにラストチャンスと捉えつつ、今対処しなければ間に合わないという気持ちで早急に専門機関に相談するなどの対応をしてください。わからない場合は、早急に専門機関に相談することでより良い解決ができます。

ローンを延滞してしまった時の代位弁済とは

ローンを延滞してしまうことは様々なご状況があるにせよ、決して良い状況とは言えないでしょう。滞納した金額は誰かが払ってくれているのか、それとも全く金銭に動きがないのか、金銭に動きがないということは購入した住宅メーカーや家主にはお金が入っていないということだろうか、と気になりますよね。結論的には、代位弁済という形で支払われています。

では契約者は払えていないのに、誰が払ってくれているのでしょうか。それは、保証会社（連帯保証人）が債務者の代理で支払ってくれているのです。連帯保証人になってもらった覚えなどないかもしれませんし、そもそも連帯保証人には家族や友人に頼むものだと考える肩が多いでしょう。しかし、銀行機関の子会社である保証会社はローンを組んだ時点から、債務者の保証人になってくれているのです。

住宅ローンの滞納が一定機関続いてしまうと、振込先の銀行機関は債務者からの返済を諦める判断をすることで、債務者ではなく保証会社からの返済を求めることとなります。その請求に対して、保証会社が支払うことで対処することを「代位弁済」と呼ぶのです。これがあるため、銀行機関にお金が振り込まれます。従って、代位弁済が済んだ後でないと売却できません。

保証会社は、債務者の代わりに一括で滞納負債を返済します。これによって、債務者の負債は銀行機関に対して支払う責務ではなく、立て替えてくれた保証人とも言える保証会社に対して返済していく責任が発生します。

任意売却はいつするのか？

住宅ローンが払えなくなると、少しずつ不安が大きくなると思います。また継続して滞納してしまうことで不安に対して追い討ちをかけるように、保証会社から「任意売却の意思のご確認」と言われる書面が届いてしまうのです。任意売却はいつ行うものか気になるかと思いますが、結論的には代位弁済が済んだ後と言えます。

「任意売却の意思のご確認」が届く時点では、おおむね代位弁済の後という状況です。この書面が届くことで不安や焦りが生じるかと思いますが、「返済に向けて資金の準備が始められる」と捉え方を変えて頂いて良いでしょう。

代位弁済後の状況としては今後強制的に競売にかけるか、任意売却として売却してもらうか保証会社が判断する状況でもあります。あくまでも、債務者が応対していくのは滞納してしまった銀行ではなく、立て替えてくれた保証会社です。保証会社に対して、任意売却の意思を汲み取って貰う必要があり、これがないと競売にかけられてしまうのです。

代位弁済として立て替えてもらった後には書面が届きますが、こちらに対して素早く任意売却をすることの意思表明を行うことで、任意売却として売却していく期間を数ヶ月設けてもらえます。その間に任意売却手続きや、引越し資金の貯蓄、清掃片付けを行いましょう。

競売に関してですが、保証会社のご利用の場合に金融機関から申立てを受けることはありません。金融機関より返済が求められている際には競売に対して心配しなくても良いと言えますが、代位弁済の後には任意売却するか、しないか素早く決断する必要があり決断自体に余裕はないと考えてください。

早めの任意売却の決断をすれば状況改善にも良いでしょうし、精神的にも楽になることと思います。不安であれば、こちらも早急に専門機関に相談してみましょう。

まとめ

保証会社から、任意売却を勧められた際の注意点と対応について説明しました。
今回説明した中で重要なポイントは、

• ・迅速な決断(対応)をし、決断が難しい場合は専門機関に迅速に相談する。
• ・保証会社からの催促は決してネガティブなことだけでなく、負債を最小限に抑えられるというメリットがある。
• ・保証会社は債務者の保証人としての役割があり、支払えなくなった料金を肩代わりしている。
• ・任意売却を勧められた際には銀行ではなく、保証会社で対応してもらう。

になります。
任意売却に対して素早く決断・対応し、保証会社への立て替えてくれた料金に対して素早く解決しましょう。