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東京のマンション買取相場ってどれくらい?売却の流れや注意点を詳しく説明

「東京でマンションを売るとしたらどれくらいが相場なの?」
「マンションを高く買取してもらうためにはどうしたらいいの?」

このようにマンションを買取や相場についてお悩みではないですか?
実はマンション高価買取のポイントは難しくないんです!

ここでは、マンションの買取について必ず知っておきたいポイントを詳しく紹介します。
この記事を読めば、マンションをスムーズに買取してもらうことが可能です!

マンションをスムーズに買取してもらうために

マンションをスムーズに買取してもらうためには、いくつか注意したいポイントがあります。それは査定方法であったり、全体の流れです。全て不動産会社に任せれば良いと言う訳ではありませんので、最低限の知識を持ってマンション売却を成功させましょう。

査定方法

マンションの査定方法は、いくつか種類があります。どのようにしてマンションの価値が決まるのかを把握しているのと、把握してない場合では相場を知る上でも大きく異なるので、最初に把握しておきましょう。

取引事例比較法

最も良く使用される算出方法で、周辺の同じような物件または同じ物件のデータを集めて、それを元にマンションの価格を算出します。

  • REINSなどを使用して、売出す物件に似た成約事例をピックアップ
  • ピックアップした物件を駅距離や広さ、築年数など、なるべく条件の近い物件を絞り込む
  • 絞り込んだ物件を㎡の単価にして算出

過去データは精度が高く確かな情報であるため、マンションの価格算出には多く用いられます。しかしREINSなど多くの物件情報を見ることが出来るものでは、どういった背景で売りに出された物件かは分かりません。

売り急いで安めに売り出した物件もあれば、じっくり待って高価格で売却した物件も、勿論あります。より多くのデータを集めるか、マンション専門に取り扱いがある業者であれば、自社データがあるためより高い精度で、価格を算出することが出来ます。

原価法

原価法は次の式で算出されます。「再調達価格×((耐用年数-経過年数)÷耐用年数)」
再調達価格は、今の家を取り壊して新築の家を建てる場合はどれくらいの費用がかかるかを表すものです。

耐用年数は、構造によって異なります。マンション構造別の耐用年数はおおよそ以下の通りです。

  • 木造・合成樹脂造のもの 22年
  • 木造モルタル造のもの 20年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 47年
  • れんが造・石造・ブロック造のもの 38年

経過年数は築年数の事を指します。これらを踏まえて、再調達単価1000万円で築10年の鉄筋コンクリートの物件を計算式に当てはめると次のようになります。「1000万円×((47年-10年)÷47年)=787万円」これが、原価法による算出です。

収益還元法

収益還元法は利回りを元に、マンションの価値を算出するため、通常のマンション売却時にはあまり使用されることはありません。貸し出しの場合や賃貸時に使用されることが多いです。計算式は次の通りになります。

「(年間収入-年間諸経費)÷還元利回り」

例えば年間で得られる収入が300万円で、諸経費が50万円、還元利回りが5%で算出すると
「300万円ー50万円÷5=5000万円」これが収益還元法です。

マンション売却の流れ

マンションをスムーズに尚且つ高価で売却したいのであれば、全体の流れは把握しておいた方が良いと言えます。以下がマンション売却の流れです。

売りたいと思ったらまず相場を調べる

不動産に査定してもらう前に、まず自分で相場を調べておくことをおすすめします。不動産会社は、不動産情報を共有するネットワークシステムが使用出来るが、一般人が相場を調べる場合は、物件情報サイトを元に調べると良いです。

同じマンションがあれば早いですが、ない場合は周辺のマンションや平米単価や坪単価を元に算出しましょう。

不動産会社に査定してもらう

不動産会社に査定してもらいます。不動産会社は上記で説明した査定方法のいずれかで物件の金額を出します。この時に一括査定などを使って出来るだけ複数の業者に査定してもらうことをおすすめします。

不動産会社の中にも当たり外れがあり、これは会社だったり営業マンによります。半年〜1年ほど家を売るためのパートーナーとも言える不動産会社です。気が合わない、不満がある状態ではマンションを売るのに支障が出る可能性もあります。

慎重に選びましょう。また自分が調べた相場と相違が無いかや、なぜ違うのかを質問すると良いでしょう。

売り出し価格を決める

以上の工程を元に売り出し価格を決めます。不動産の売り出し価格は基本的に高に設定するのが基本です。「売りたい価格」「現実的な価格」「妥協できる価格」の3つを出しておいて、最初は売りたい価格を売り出し価格にします。時期の経過によって価格を下げていくのが理想的です。

不動産会社と媒介契約の種類を決める

査定してもらった不動産の中の一社に専任媒介契約でお願いしても良いですし、一般媒介契約であれば複数の不動産会社と契約することができます。状況や、売りたい時期などを元に契約の種類を固めましょう。

売却活動を始め内覧してもらう

物件情報サイトやチラシなどに、物件の掲載が始まります。時期に内覧の連絡も入ることになります。購入希望者が購入したいと思えるように、掃除などをしておきましょう。第一印象はすごく大事であるため、特に玄関の綺麗さは欠かせません。スリッパなども用意しておくと良いです。

売買契約を結ぶ

購入希望者との条件が固まったら、売買契約を結びます。書面での契約となり、署名と捺印が必要です。また、このときに買主から手付金を受け取り、仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

買主に物件を引き渡す

マンションの残金の支払いが完了したら、鍵や必要な書類を渡して、マンションの売却は終了となります。

売却期間

買い手を見つける必要がある仲介売却では、売り出しから成約までは平均3~6ヶ月かかります。査定から媒介契約までは1~2週間の期間を要するため、売却活動を始めるまでにおおよそ1ヶ月ほどの期間が必要です。

そこから、売れる物件は売りに出してすぐ買い手がつくケースもありますが、そのまた逆もあります。売れない期間が長いほど、購入希望者からすると売れ残り感が増してしまうため出来るだけ早期に売却した方が有利です。

東京都の中古マンション価格相場について

東京都 中古マンション価格相場 [平均値]
平均相場 3,644.1 万円(82.1 万円/㎡、271.3 万円/坪)
・平均築年数  19.3 年
・平均駅距離  7.3 分
・平均専有面積 46.4 ㎡(14.0 坪)

「東京都」のマンション価格相場の坪平均は 271.3 万円/坪(82.1 万/平方メートル)です。2017年に比べ2018年の方が上昇傾向にあります。

東京都の査定額の相場をさらに詳しく知りたい方へ

査定額の相場をより詳しく知りたい場合は、一括査定でより多くの業者に物件を査定してもらうのが効果的です。1社だけだと適正の金額を測ることができません。
多く査定してもらって、平均を出すのも1つの手です。マンションを高く売りたいのであてば、相場を知ることは大きなポイントです。

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