相続不動産を売却する場合もあるのではないでしょうか。実は、相続不動産を売却する際には税金がかかります。ここでは、相続不動産の売却前に必要なこと、相続不動産の売却時にかかる税金、売却時の税金を節税する方法、についてご紹介します。この記事を読めば、相続不動産を売却する際の税金が分かります。

相続不動産の売却前に必要なこと

相続不動産を売却する場合は、一定の手続きを済ませておくことが必要です。この手続きが終わっていないために、売却したくても売れない場合もあり得ます。ここでは、相続不動産の売却前に必要なことについてご紹介しましょう。

遺産分割協議

遺産分割協議というのは、全ての相続人で相続財産をどのように誰に分けるかについて話し合うことです。財産を法定相続分や遺言書などで分ける際は必要ありませんが、相続人が話し合いをして遺産を分割する際は、遺産分割協議がなければ持ち主を変える登記はできません。全ての相続人が必ずしも一緒に協議する必要はありませんが、話し合いした結果を書面にして遺産分割協議書を作る必要があります。遺産分割協議書には、不動産の建物や土地というようなものを登記簿謄本の通りに家屋番号、所在地番を正しく記載します。さらに、全ての相続人の署名と捺印が必要になります。

相続登記

被相続人の不動産を相続する人が決定すると、相続登記を売却前にして名義を変えることが必要です。相続登記は、相続不動産がある法務局で行います。相続登記の場合は、次のような書類が必要になります。

• ・被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
• ・被相続人の住民票の除票
• ・全ての相続人の戸籍謄本
• ・遺産分割協議で相続人になった人の住民票
• ・遺産分割協議書
• ・全ての相続人の印鑑証明書
• ・登記する不動産の固定資産評価証明書
• ・登記する不動産の登記簿謄本

不動産売却のための書類を準備する

相続不動産を売却する場合は、次のような書類を準備します。次のような書類を不動産業者に頼む前に準備しておくと、スムーズに売却ができます。

・権利証あるいは登記識別情報
なお、平成18年より前に買った不動産の場合は、権利証（登録済権利証）が交付されています。
登記識別情報が平成18年からは発行されており、持ち主が英数字の12桁の組み合わせでチェックできます。

• ・売買契約書
• ・土地測量図
• ・境界確認書
• ・重要事項説明書
• ・印鑑証明書、実印
• ・住民票のコピー
• ・免許証などの本人確認書類
• ・設備の仕様書、物件の図面
• ・固定資産税納税通知書
• ・固定資産税評価証明書
• ・建築確認済証
• ・工事記録書、建築設計図面
• ・耐震診断報告書
• ・アスベスト使用調査報告書
• ・マンション管理規約、使用細則等（マンションの場合）

相続不動産の売却時にかかる税金

相続不動産の売却時には、次のような税金がかかります。

不動産にかかる税金

個人の不動産にかかる税金としては、次のようなものがあります。

• ・購入する際は不動産取得税
• ・持っている際は都市計画税・固定資産税
• ・売却する際は所得税・住民税
• ・相続する際は相続税
• ・売買する際は印紙税・登録免許税

不動産取得税、都市計画税・固定資産税などは、不動産の特有のものであり、相続税も相続の特有のものです。しかし、売却する際の所得税・住民税のみが普通の税金であり、特別なものではありません。特別な不動産売却税というようなものはなく、売却する際の税金は、基本的に毎年納めている所得税・住民税の一部になります。

所得税・住民税を計算する方法

相続不動産を売却する際も、普通の不動産を売却する際と同じように所得税・住民税がかかります。所得税・住民税を払うので、所得をまず確定します。所得は確定申告によって確定しますが、給与などをトータルした所得の全てを確定する前に、課税譲渡所得を売却によって計算する必要があります。

課税譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引きしたものです。なお、取得費というのは、売却する建物や土地の購入価額、不動産取得税、購入する際の仲介手数料などをトータルしたものになります。また、建物の場合は減価償却した後の価格になります。しかし、不動産を相続する際は、取得したのが古い時期であるため売買契約書などが無くなっており、取得費がはっきりしない場合が多くあります。このような場合の概算取得費は、譲渡価格の5%とします。

居住用財産であれば相続でも3,000万円の特別控除が適用される

相続でも、被相続人の自宅を売却する際は、特例によって課税譲渡所得から3,000万円の特別控除が適用されます。この際の課税譲渡所得は、譲渡価額から譲渡費用、取得費、特別控除の3,000万円を差し引いて計算します。なお、相続した自宅を売却して、特別控除の3,000万円が適用になるためには、次のような条件などを満足する必要があります。

• ・昭和56年5月31日より前に建てられたマンション以外の家屋である
• ・譲渡する際に地震に対する安全性に関係するルールに適合している

また、建物の場合は更地にして売却する時も適用できます。

所得税は持っている期間で違う

不動産を売却する場合は、所得税は持っている期間によって違います。相続財産の取得時期は、被相続人の取得時期になるため、一般的に、相続財産を持っている期間は10年をオーバーしている場合が多くあります。また、持っている期間が10年をオーバーする居住用財産を譲渡した時の税率は、次のようになります。

• ・特別控除の3,000万円を控除した後の譲渡所得の中で6,000万円以下については所得税率が10%、住民税率が4%
• ・特別控除の3,000万円を控除した後の譲渡所得の中で6,000万円超については所得税率が15%、住民税率が5%

これ以外に、所得税額の2.1%が復興特別所得税として別にかかります。

売却時の税金を節税する方法

譲渡所得課税は、土地や建物の売却価格から取得費の仲介手数料などや購入時の価格を差し引きした儲けに対して課税されます。税額は、取得費と譲渡費用をトータルしたものと売却価格の違いが大きいほど大きくなります。例えば、古い実家で、現在の相場より購入時の価格はずっと安いにも関わらず、いい立地であるため高く売却された場合や、購入時の価格がはっきりしなくて売却価格の5%が取得費になる場合は、多くの税額になりがちです。節税するには、ぜひ適用になる特例は把握しておきましょう。

取得費加算の特例

譲渡所得課税は、持っている期間が長くなるほど低い税率になりますが、相続税を申告してから3年のうちに売却すると、税金は少なくなります。というのは、売却価格から、譲渡費用や取得費以外に売却する建物や土地の相続税額をプラスできるため、課税される譲渡所得が少なくなるためです。

3000万円の特別控除

3000万円の特別控除は、自宅の売却時の儲け、つまり3000万円までの譲渡所得が控除できます。そのため、3000万円までの譲渡所得であれば実質的に課税されません。この特例は、住んでいる建物や土地が従来は対象でしたが、相続した実家で生活していなくても2019年12月31日までは控除されます。控除が適用になるにはいろいろな条件を満足する必要があるため、詳しくは専門家の税理士や税務署士などに相談しましよう。また、取得費加算の特例と3000万円の特別控除は併用することができないため注意しましょう。