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【千葉県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

船橋市にお住まいのK様が「相続した築48年の空き家を売却し、特例を利用して節税した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

船橋市三咲

種別

一戸建て

建物面積

92.58㎡

土地面積

146.92㎡

築年数

48年

成約価格

1,650万円

間取り

4LDK

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

船橋市にお住いの50代のお客様です。
お父様がお亡くなりになり、ご実家の一戸建てを相続しました。
ご実家に移り住む予定のないK様はご実家を売却しようと思っていましたが、売却手続きを面倒に感じ、相続してから1年ほどご実家を空き家のまま放置していました。

解決したいトラブル・課題

課題
相続してから空き家として放置していた実家を、できるだけ節税して売却したい。

K様は相続したご実家を空き家として1年間放置していました。
しかし、空き家の売却についての節税制度があることを知り、K様が相続したご実家に適用されるのならば、税金が低いうちに売却したいと思っています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

K様は不動産の売却や税金について相談できそうな地元船橋市に店舗がある不動産会社を探すことにしました。
船橋市の不動産会社を何店舗かまわり、

  • 船橋市の売却実績が豊富にある
  • 税金の相談ができる

という点を重視し、営業担当者の説明が一番わかりやすかった不動産会社を選びました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様がお聞きになった売却時の節税制度は、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」の特例のことです。

1.「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例とは

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例は、被相続人が住んでいたご実家や土地を、相続した人が売却した際に譲渡所得から3,000万円が控除される特例です。

特例を適用できる条件は以下になります。

  • 相続直前まで、被相続者が1人暮らしをしていた物件
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された物件
  • 区分所有登記がされていない物件
  • 建物を取り壊している、または耐震リフォームがされている
  • 売却代金が1億円以下である
  • 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する

「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日まで適用されます。

参考:国税庁No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

K様が相続されたご実家は、耐震基準の改正が行われた2000年以降にリフォームをされており、特例の適用条件を満たしていました。
そのため、更地にすることなく売却することができます。

2.「結果」

売却活動を開始してから4か月で買主が見つかりました。
成約価格が3,000万円以下だったため、「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」特例が適用され、譲渡所得税が実質かかりません。
K様が希望どおり売却でき、また節税できたことに満足されていました。

千葉市にお住まいのA様が「成田市の実家を相続し、複雑になっていた名義変更を解決し売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

成田市南三里塚

種別

一戸建て

建物面積

168.49㎡

土地面積

385.76㎡

築年数

62年

成約価格

750万円

間取り

7LDK

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

千葉市にお住いの40代のお客様です
お父様がお亡くなりになり、成田市にある一戸建てのご実家を相続されます。
A様は千葉市のマンションにお住まいで、ご実家に戻る予定ありません。
相続人はA様一人になるため、使わないご実家を売却しよう思いましたが、ご実家がお祖父様名義になっており、相続手続きや売却を進めることができません。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家が祖父名義のままになっており、名義を変更して売却したい。

A様がご実家を相続する予定でしたが、お父様名義ではないため相続手続きと売却を進めることできません。
名義変更して売却したいとお考えのA様は、相続に詳しい不動産会社に手続きや売却の相談をしたいと考えています。

相談する不動産会社の探し方・選び方

A様は相続に詳しく相談しやすい不動産会社を探すことにしました。
インターネットで検索して、さまざまな不動産会社サイトを閲覧し、

  • 不動産相続について詳細な解説記事がある
  • 相続に関する相談を積極的に受け付けている

という不動産会社を見つけ相談することにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

通常であれば、A様が相続したご実家の名義変更を行えば、売却することが可能です
しかしA様の場合、お父様がお祖父様から相続された際に、ご実家の名義変更を行っていなかったため、お父様からA様への相続手続きがスムーズにできません。

お父様名義の不動産であれば、相続人はA様一人となりますが、お祖父様名義の不動産になるので、相続人はお父様の兄弟およびその親族も含まれます。
そのため、A様がご実家を相続するには、まず「相続人を特定する」必要があります。

1.相続登記の流れ

相続した不動産の名義変更のことを、相続登記と呼びます。

相続登記する流れは、以下のとおりです。

1 遺言書の確認・遺言書の検認(公正証書遺言以外)
2 法定相続人の確定
3 相続遺産調査
4 遺産分割協議
5 限定承認・相続放棄の申述
6 準確定申告(被相続人の所得税)
   ※被相続人が自営業・不動産所得があった場合等
7 遺産分割協議書の作成
   ※遺言書が無かった場合や複数人の相続人がいた場合
   ※相続人が1人の場合は、遺産分割協議は不要です。
8 相続税申告
9 遺留分侵害額請求
   ※トラブルがあった場合のみ
10 相続登記(不動産のみ)手続き

A様の場合、相続されたご実家の名義がお祖父様だったため、「2 法定相続人の確定」と「遺産分割協議」が重要です。

・法定相続人の確定

A様のケースでは、ご実家の名義人であるお祖父様の法定相続人を特定しなければなりません。お父様にご兄弟がいれば、ご兄弟も相続人になります。さらに、ご兄弟が既に亡くなっている場合は、ご兄弟の子供たちが相続人となります。

相続人の所在が不明な場合は、お祖父様の戸籍謄本や除籍謄本などを通じて、相続人の所在を調査する必要があります。

法定相続人を確定させる作業は複雑で時間がかかるため、弁護士や司法書士などの専門家へ依頼した方がよいでしょう。

・遺産分割協議書の作成

法定相続人が確定した後には遺産分割協議を行います。
遺産分割協議は、相続人全員が遺産をどのように分割するかを話し合うものです。

全員の合意が得られた場合、その内容を遺産分割協議書にまとめます。遺産分割協議書には相続人全員の署名と捺印が必要です。
さらに、相続登記を申請する際には、相続人全員の印鑑証明書も必要となるため、事前に準備しておくとスムーズです。

2.「結果」

A様は法定相続人の特定や遺産分割協議などをご紹介した司法書士に依頼することにしました。
専門家に依頼したことで、相続人の特定や遺産分割協議書の作成など円滑に進めることができ、ご実家をA様が相続されました。
その後、相続登記を行なって、売却開始から5か月で売却完了することができました。

柏市にお住まいのN様が、「市原市にある築55年の一戸建てを相続し、不動産会社に売却した事例」

お客様の相談内容

●売却物件 概要

所在地

市原市廿五里

種別

一戸建て

建物面積

92.47㎡

土地面積

192.72㎡

築年数

55年

成約価格

430万円

間取り

4DK

その他

●相談にいらしたお客様のプロフィール

柏市にお住いの60代のお客様です。
N様はお父様が逝去され、市原市にあるご実家の一戸建てを相続されることになりました。お父様は生前から体調を崩して入院されており、ご実家は空き家状態です。
そのため、N様は当時から定期的に清掃やメンテナンスを行っていましたが、相続後の現在は管理の手間や負担が大きくなり売却を考え始めています。
しかし、老朽化の進んだ築55年の物件では「売却の可能性がないのでは」と悩まれているご様子でした。

解決したいトラブル・課題

課題
空き家となった一戸建てを相続したが、維持管理する負担を感じ売却したい。築古な物件のため、売却できるか不安である。

お父様がご存命の頃からご実家の清掃などを行っていたN様は、空き家の維持管理における手間や労力の負担を実感されていました。
今後、ご実家の土地・建物を有効活用する気はなく、売却を希望されています。
築年数が古く売却の可能性に不安がありましたが、まずは不動産会社に相談することにしました。

相談する不動産会社の探し方・選び方

できるだけ相続不動産の相談実績が多く、初歩的なことから相談できそうな不動産会社を探すことから始めました。
自らインターネットで探した結果、

  • 不動産の売却や相続に関する無料相談を行っている
  • 空き家の売却や仲介の実績が豊富にある

というサイトに目が留まり、すぐにお問い合わせフォームから連絡してみました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様には空き家を所有し続けるリスクと売却の方法を説明しました。

1.空き家を所有し続けることのリスク

実は空き家を所有しているだけで多くのリスクが考えられます。
具体的には、以下のようなリスクがあります。

  • 空き家でも固定資産税がかかる
  • 「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になるリスク
  • 管理義務を怠ると、最大50万円の罰金が課せられる
  • 倒壊や火災の際に、第三者への損害賠償が請求されるリスクがある
  • 放置することで、物件の価値が低下し、将来的に売却が難しくなる

N様は空き家のまま放置することのリスクの多さに驚かれていました。

2.「仲介」と「買取」の特徴

不動産を売却する場合、主に「仲介」と「買取」の2つの方法が利用されます。
それぞれの違いを以下にまとめました。

【仲介と買取の比較】

 

仲介(媒介)

買取

売る相手

  • 個人もしくは法人
  • 不動産会社

仲介手数料

  • かかる
  • かからない

売れる価格

  • 市場価格で売れやすい
  • 市場価格の6〜7割程度になる

選び方

  • 出来るだけ高く売却したい場合
  • より条件の良い買主を選びたい場合
  • 早急に現金化したい場合
  • 買主が見つかりづらい物件を所有している場合

N様には弊社による買取をご提案しました。
空き家の放置を回避したいN様にとって、高額での売却よりも早期の現金化こそ課題解決になると考えたためです。
売却に時間がかかるほど、N様のリスクや負担は大きくなります。
しかも、築古の物件のため、早期に買主が現れる可能性も低くなることを懸念しました。

3.「結果」

検討された結果、N様は買取を選択されました。
空き家を所有し続けるリスクを深くご理解いただき、弊社のご提案内容や査定結果にもご満足いただくことができました。
売買契約の締結から決済完了まで10日間で終了しました。

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