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【大阪府版】相続した実家・空き家のおすすめ活用方法5つ

おすすめの活用方法5選 一覧

1. アパート経営をする
2. 戸建ての賃貸経営する
3. 民泊経営をする
4. デイサービス施設として活用する
5. 空き家を売却する

1.アパート経営をする

1.アパート経営をする

【大阪府で「アパート経営をする」適性度データ】

向いている地域

始めやすさ

収益性

リスク

東大阪市、豊中市、吹田市、枚方市、大阪市など

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実家や空き家の代表的な活用方法として、アパートの賃貸経営が挙げられます。
空き家をアパートに建て替えるには、自己資金と土地の広さが必要とされますが、アパート経営は長期的に安定した収入を期待できる土地活用法です。

また、大阪府は持ち家率が低く、借家率が高い都道府県として知られています。

【持ち家比率と借家比率】

 

持ち家比率

借家比率

大阪府

54.7%

41.2%

全国平均

61.2%

35.6%

参考:総務省統計局|社会生活統計指標 −都道府県の指標− 2023

そのため、大阪府でのアパート経営は一定数以上の需要が見込めるでしょう。
なかでも大阪駅や梅田駅に通勤しやすいエリアのニーズが高いです。
大阪駅や梅田駅周辺には、多くの産業や支店を構える企業が集まっています。さらに近年では、JR大阪駅の北側にある梅田貨物駅の用地を中心とした「うめきたプロジェクト」など、大阪駅近辺では大規模な再開発が行われており、この傾向はより強くなる見込みです。
通勤しやすい東大阪市や豊中市、吹田市、枚方市などのエリアや、大阪市内では東淀川区や淀川区、平野区などが賃貸アパートの需要が特に高いといえます。

しかし、アパート経営にはリスクも伴います。
大阪府の賃貸需要は高いですが、多くの賃貸物件が存在するためライバルも多いです。アパート経営を開始しても、想定以上の空室が生じる可能性も否定できません。
また、建物の築年数が進むと大規模修繕費が発生することや、家賃が下落していくことも考慮しましょう。
加えて、自治体によってはアパート経営に関する規制があるため、それらのルールにも注意が必要です。
例えば、大阪市の賃貸物件ではワンルーム形式の場合、1戸あたり18㎡以上の確保などが定められています。

参考:大阪市役所計画調整局|大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱

したがって、アパート経営は市場の需要や自治体のルールをしっかりと理解し、専門業者と計画的に進めることが大切となります。

2. 戸建ての賃貸経営する

2. 戸建ての賃貸経営する

【大阪府で「戸建ての賃貸経営する」適性度データ】

向いている地域

始めやすさ

収益性

リスク

広域で需要あり
特に大阪市、大阪市近郊

実家や空き家を活用する有効な方法として、戸建ての賃貸物件として提供する方法が考えられます。アパートに建て替える必要がなく、最小限のリフォームで貸し出せる点が、戸建て賃貸の大きなメリットです。

大阪府での戸建て賃貸の適地としては、大阪市内や大阪市近郊エリアが挙げられます。
また、上記エリア以外でも幼稚園や学校が近く、スーパーや病院など生活施設が揃っている地域は、ファミリー層からの需要が期待できます。

戸建て賃貸の特徴としては、競合となるライバルが少ない点です。
アパートやマンションは投資目的で保有する方も多いですが、戸建て賃貸は投資目的での保有が少ないため、供給量が限られています。
その一方で戸建て賃貸の需要は一定層からあります。
例えば「ペットを飼いたい」「庭が欲しい」「小さい子どもの騒音が気になる」など、アパートにはないメリットを求める人々からのニーズが高いです。
さらに、戸建ての賃貸は長期間の居住を希望する入居者が多く、そのまま購入されるケースも少なくありません。

注意点として、戸建て賃貸経営はアパート経営に比べて利益を出しにくい側面もあります。貸し出せるのは1戸のみのため、空室時には収入が発生しません。
地域の需要を見誤ると入居者が集まらないリスクがある点に留意しましょう。

3. 民泊経営をする

3. 民泊経営をする

【大阪府で「民泊経営をする」適性度データ】

向いている地域

始めやすさ

収益性

リスク

大阪市、泉佐野市など

近年、旅行者に短期間で家やマンションの一室を貸し出す「民泊経営」が注目を集めています。民泊は旅館やホテルとは異なり届出制であるため、参入障壁の低さが特徴です。

なかでも大阪府は国内でも有数の観光エリアとなっており、日本人観光客だけでなく訪日外国人からも人気が高いです。そのため、外国人からの民泊需要も増加しています。
地域としては、ローカルな雰囲気が楽しめる「ミナミ」周辺やUSJなどがあるベイエリア、交通の要所である新大阪駅や関西国際空港周辺の需要が特に高いです。
さらに、2025年開催の大阪万博や跡地に建設予定の大阪IR(カジノを含む統合型リゾート)など、今後も多くの外国人が大阪を訪れるでしょう。

また、大阪府での民泊経営が適している理由として「特区民泊」の制度があります。
「特区民泊」とは「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」のことを指し、特別区の一部地域でのみ営業が認められているため、一般的に「特区民泊」と呼ばれています。
特区民泊が認められている地域は限られており、東京都大田区、大阪府、大阪市、福岡県北九州市、新潟県新潟市、千葉県千葉市などが挙げられます。

そして、特区民泊の最大の特徴は、営業日数に制限がない点です。

 

営業日数

通常の民泊

1年間で180日まで

特区民泊

制限なし

このため、通常の民泊に比べて、より多くの収益を期待することができます。
加えて、大阪府では特区民泊施設の環境を整えるための補助金制度もあります。

参考:大阪府庁 府民文化部|令和5年度 大阪府特区民泊施設の環境整備促進事業<補助金>

しかし、民泊経営には複数のリスクも存在します。
観光客が主な利用者であるため、宿泊単価や宿泊日数はトレンドや外的要因(コロナ禍など)に影響を受けやすく、収入が安定しづらいです。
また、他の民泊だけでなくホテルや旅館とも競合となるため、価格競争などが生まれやすいです。
そのため、民泊を開業する際は、専門の事業者などと充分に検討することをおすすめします。

4. デイサービス施設として活用する

4. デイサービス施設として活用する

【大阪府で「デイサービス施設として活用する」適性度データ】

向いている地域

始めやすさ

収益性

リスク

広域で需要あり

相続した空き家をデイサービス施設として活用するのは、少子高齢化が進む日本において高い需要が見込める土地活用策です。

デイサービスとは要介護の高齢者が利用する通所型の介護施設を指します。日帰りが基本となりますが、利用者本人が安心して過ごせ、家族の介護負担軽減にも繋がるため、年々利用者が増加しています。

参考:厚生労働省老健局|介護保険制度をめぐる最近の動向について

空き家をデイサービス施設として活用する利点として、都市部のみならず郊外や高齢化が進むニュータウンなど、幅広い地域での需要が見込まれることが挙げられます。
施設の運営においては、一括で事業者に貸し出す形が一般的です。そのため、アパートやマンションのように入居者数に左右されることなく、安定した収入を期待することができます。
さらに、老人福祉施設として、基本的に固定資産税が非課税となる点も大きなメリットです。

しかし、デイサービス事業にはいくつかの注意点があります。
1つは、立地に関する制約です。「市街化区域」内での設置が基本的となり、「市街化調整区域」での開設は原則認められていません。
2つめは、福祉施設としての性質上、各自治体との連携が強く求められます。
そのため、施設を開設する前に福祉部門との事前協議や、関連する事業者との綿密な打ち合わせが必要です。

5. 空き家を売却する

5. 空き家を売却する

【大阪府で「空き家を売却する」適性度データ】

向いている地域

始めやすさ

収益性

リスク

広域で需要あり

実家や空き家を活用して収益化する試みは、アパートの建築やリフォーム代などの初期投資が必要となります。成功すれば大きな収益が期待できますが、逆に収益が上がらず赤字になるリスクも考慮しなければなりません。
お金を生み出すという視点で見れば、実家や空き家の売却は収益を得る一つの選択肢と考えられます。

不動産の売却方法としては、「仲介」と「買取」という2種類の方法があります。
買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、スピーディーに現金化できる反面、市場価格よりも低い価格での売却となる場合が多いです。
一方、「仲介」は不動産会社が売主と買主をつなぐ方法で、高価格での売却が期待できますが、買主が見つかるまで売却はできません。
不動産の売却を検討する際は、複数の不動産会社と相談し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。

また、売却や活用をせずに空き家として所有し続ける場合には、注意が必要です。空き家を所有していると、以下のようなデメリットがあります。

  • 「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になる可能性
  • 倒壊や火災による損害賠償のリスク
  • 物件価値が下落し、売却が難しくなる

時間が経過するうちに上記のリスクは高まるため、早めの対応が求められます。

したがって、相続した不動産の最適な活用方法や、売却が適しているかどうかは、専門的な知識を持つ不動産会社に相談することをおすすめします。

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