堺市にお住まいのR様が「堺市で相続した築45年の古い空き家を、不動産会社に買取してもらった事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

堺市にお住まいの50代のR様は、お父様がお亡くなりになり、空き家となったご実家の一戸建てを相続しました。
R様は現在ご自身の持ち家にお住まいで、この先も相続したご実家を利用する予定はありません。
このまま持っていても税金や維持費がかかってしまうので、できる限り早く売却したいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

課題
築45年の空き家を相続したが、利用する予定がないので、できる限り早く売却したい

ご実家である一戸建てを相続しましたが、R様はすでにご自身の持ち家にお住まいで、ご実家を利用する予定がないとのことでした。
このまま持っていても税金や維持費がかかってしまうため、できる限り早く売却したいとご希望です。
ただ、築45年と古い建物のためそのまま売却できるのか、売却できない場合、他に処分する方法があるのかなどを相談したいとお考えでした。

相談する不動産会社の探し方・選び方

R様は古い家や空き家の売却実績がありそうで、相談もしやすそうな不動産会社を探そうとインターネットで検索しました。
その際、

という点を重視し、不動産会社を選びました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

R様は築年数の古い家の売却がご希望でしたので、どのような売却方法があるかについてご説明しました。

１．古い空き家を売却する方法

古い空き家を売却するには、以下の方法があります。

・中古物件、古家付き土地として売却する

中古物件として売却するメリットは、そのままの状態で売却を始めるので、手間がかからず、解体費用などのコストがかかりません。
また、建物がある状態だと更地と比べ固定資産税が1/6になり節税できます。

デメリットは、リフォームをする必要がある場合があることです。
中古物件の購入を考える方は、新築より安く購入して、購入後にリフォームを検討する方が多いです。そのため、建物に問題が無い場合はそのまま売却しても問題がありません。
しかし、傷みが激しい場合は、最低限のリフォームが必要になる場合があります。
また古家付き土地として売却するケースでは、買主が建物を必要としない場合、建物の解体費用は買主が負担することになります。そのため、買主が見つかりにくいケースが多いです。

・更地にして売却する

更地にして売却するメリットは、買主が見つかりやすくなることです。土地だけになっていることで、買主は購入してからすぐに建築工事に取り掛かることができます。

デメリットは解体費用が掛かることです。木造建築の場合は3～5万円/坪、鉄骨造の場合は4～6万円/坪、鉄筋コンクリート造の場合は6～8万円/坪が解体費用の目安になります。
例えば30坪の家を解体する場合、木造建築の場合は90～150万円、鉄骨造の場合は120～180万円、鉄筋コンクリート造の場合は180～240万円ほどかかります。
また、建物がある場合に比べ固定資産税が高くなります。

・不動産会社に買取してもらう

不動産会社に買取してもらうメリットは、短期間で売却が決まり現金化できることです。これは不動産会社に売却するため、売却活動をする必要がないためです。
建物もそのままの状態で買取をしてもらえるので、解体費用などのコストも抑えられます。

デメリットは、相場より売却価格が低くなることです。一般的に、市場価格よりも3〜4割程度安い価格で売却することになります。

まとめると、

となります。

どの売却方法にもメリット・デメリットがあります。
売却価格や売却期間、その他の状況など、何を優先するかによって売却方法を検討するといいのではとお伝えしました。

2．「結果」

R様は早く売却できる点を重視し、買取をお選びになりました。
訪問査定から売買契約の締結、決済の完了と引き渡しまで2週間で完了しました。

高槻市にお住まいのM様が「高槻市で相続した実家を売却して、兄弟で均等に分割した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

高槻市にお住まいの50代のM様は、お父様がお亡くなりになり、弟様お2人とご実家の一戸建てを相続することになりました。
遺言書はなく、遺産はご実家の一戸建てのみです。
ご兄弟は3人ともご実家とは別の場所に生活の基盤があり、将来もご実家に戻られる予定はないとのことでした。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した実家を、兄弟で均等に相続したい。

M様のお父様が残されたのは、ご実家の一戸建てのみでした。
遺言書もなかったため、兄弟で話し合い、遺産は均等に分けることで合意しています。
遺産を均等に分けるためにどうしたらいいか、そして相続手続きについて、M様ご兄弟は知識がなかったため、専門家や詳しい不動産会社に相談をして、なるべく手間をかけないようにしたいとお考えでした。

相談する不動産会社の探し方・選び方

M様は相続される一戸建てをご兄弟で均等に相続したいとのことでしたので、相続について相談できる詳しい専門家をインターネットで検索しました。
その時に、不動産会社にも相続についての相談ができる事を知り、

という点を重視し、不動産会社を選びました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

M様は相続する一戸建てをご兄弟と均等に分けたいとのことでしたので、遺産の分割方法を初めにご説明しました。

1．遺産の分割方法

遺産を分割するには以下の方法があります。

M様は兄弟で均等に遺産分割することを希望されていたので、「換価分割」をお選びになりました。
以下に「換価分割」について解説します。

2．「換価分割」のメリット・デメリット

換価分割とは遺産を売却し、売却で得た資金を相続人で分ける方法です。
換価分割のメリット、デメリットは以下になります。

「換価分割」は遺産を現金化するため公平に分けることができ、トラブルが起こりにくいという点が大きなメリットです。
また、換価分割で遺産を現金で受け取ることで、相続税の納税に充てることができるのもメリットの一つです。

相続で財産を得た時にかかる相続税は、現金で一括納付が原則です。
そのため、手元に現金が無い場合に資金調達をしなくてはいけないのですが、それをする必要がなくなります。

注意点としては、換価分割では譲渡所得税が発生することです。
譲渡所得税とは不動産を売却した時に発生する利益にかかる所得税や住民税のことです。譲渡所得税の額によっては、想像以上に相続した現金が減ってしまうこともあるので、留意しておきましょう。

3．「結果」

換価分割で遺産を分割することにしたM様は、相続したご実家を売却に出しました。
売却活動を開始してから決済・引き渡しが完了するまで5か月ほどかかりましたが、売却で得た現金をご兄弟で均等に分け、M様は相続を完了させました。

東大阪市にお住まいのK様が「相続した東大阪市の実家を、相場よりも高く売却できた事例」

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

東大阪市にお住まいの50代のK様は、お母様がお亡くなりになり、ご実家の一戸建てをお兄様とお2人で相続することになりました。
遺言書はなく、ご兄弟で話し合われ、遺産を均等に分けて相続することで合意しています。
均等に相続をするために、ご実家を売却しようとお考えです。
できるなら、可能な限り高く売却できたらとご希望です。

解決したいトラブル・課題

課題
実家の一戸建てを、できる限り高く売りたい。

相続人であるK様とお兄様はご実家を売却して現金化し、売れた金額を均等に分けることで合意しています。
できる限り高い価格で売却するため、売却に強い不動産会社に相談をしたいとお考えです。

相談する不動産会社の探し方・選び方

K様はできる限り高くご実家を売却したいと考えていました。そのため、売却に強そうな不動産会社を探しました。
検索で出てきたホームページを見て回り、

との記述に売却が強そうだと感じ、まず相談してみようと不動産会社を選びました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様ご兄弟は、ご実家を少しでも高い金額で売却されることを希望しています。
最適な価格で売却をするために、売却前にご実家の状態を把握することができるホームインスペクション（住宅診断）を行うことをご提案しました。

1．ホームインスペクションの実施

ホームインスペクションは住宅診断や建物検査とも言われ、住宅の状態（劣化の状態、欠陥の有無等）、改修が必要な個所、改修時期、改修にかかる費用の目安などを客観的に診断するものです。

主な検査項目は以下になります。

目視や計測、動作確認などで建物の状態を確認しています。

上記のような住宅診断をすることで、以下のメリットが生まれます。

メリット

建物の状態を売主、買主双方で確認することができ、引き渡し後の瑕疵、不具合に関するトラブルを軽減することができます。
また、不動産をインスペクション済みの物件として売り出すことで、高い価格で早期売却の可能性が高まります。
インスペクション未実施の物件との差別化が可能となり、購入希望者を引きつけやすくなる点が大きな魅力です。

一方で、ホームインスペクションを行うデメリットもあります。

デメリット

ホームインスペクションを実施した場合、売主は買主に対し検査結果を説明する義務があります。
また、インスペクションに合格した状態で売却したい場合は、不適合な部分を修繕しなければなりません。

上記のメリットとデメリットを理解したうえで、ホームインスペクションを行うかどうか判断しましょう。
参考までに世間一般がホームインスペクションをどう感じているか、アンケート結果を付記します。
2017年3月に公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が発表した土地・住宅に関する消費者アンケート調査によると、ホームインスペクションの利用効果について、希望価格で売却できたと回答した人は60%以上とありました。

参考：土地・住宅に関する消費者アンケート調査 ウェブアンケート調査結果

2．「結果」

K様は検討の結果、ホームインスペクションを実施されました。
その後、売却活動を開始してから5か月で買主が見つかり、相場より高い価格で売却することができました。
K様のケースでは相場より高い価格で売却できましたが、ホームインスペクションをすることで必ず高く売却できるとは断言できません。
物件の状態にもよりますが、ホームインスペクションをすることで買主に安心感を与え、希望価格に近い価格で売却できる可能性が高いといえます。

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