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【熊本県版】「不動産相続に伴う売却」事例集

八代市にお住まいのS様が「兄弟で相続する一戸建てを、介護貢献分多めに相続した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

熊本県八代市古閑中町

種別

一戸建て

面積

103.07 m²

築年数

29年

成約価格

1,698万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

60代のS様は三人兄弟の長男として、お父様と八代市内のご実家で同居していました。
お父様が他界し、実家の相続問題が浮上。S様はお父様の介護を担当していたため、弟様と妹様の間で、分配比率を多めに貰いたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
介護を担当していた経緯から、他の二人の兄弟よりも多くの相続分配を受け取りたい。

S様は弟様と妹様との三人兄弟で、S様が亡くなったお父様と同居して身の回りのお世話をしてきました。
しかしながら特に遺言が残されていなかったため、法定通り相続すると、三人兄弟で財産を三等分することになります。

そしてお父様には金融資産がなく、相続する財産は実家の建物と土地になります。この場合「実物の不動産」を切り分ける事は難しいので、売却して換金してから分割する場合が多いです。

しかし、S様は、法定通りの三等分に納得がいきません。お父様の介護を長年担ってきたことから、他の二人の兄弟よりも多くの相続分を受け取るべきだと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

相続の分配に関する問題の解決と実家の売却を一度にスムーズに処理したいと考えたS様は、以下の基準で不動産会社を探しました。

・相続コーディネーターなど相続の専門家が在籍している
・無料相談を受け付けている等、相談し易そうである
・相談しやすくて売却に強そうな、地元八代市の不動産会社であること

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

1. 「寄与分」や「特別寄与料」を請求する

相談した不動産会社で、S様は寄与分や特別寄与料の請求が可能だというアドバイスを受けます。

・寄与分とは
相続人が被相続人の財産の保全や増加に特別な貢献を行った場合、相続財産からより多くの配分を受けられる制度。
・特別寄与料とは
相続人以外の親族が被相続人に無償での療養や看護などを提供した場合、相続人から金銭を請求できるという制度。

S様は兄弟と協議を行い、売却費用の一部からS様が寄与分を受け取る形で合意できました。
兄弟仲も良かったこともあり、兄弟からは介護を担ってくれたことへの感謝の言葉もありました。

2. 「売却成功までの流れ」

実家の売却に関してはまずS様が名義人となり、不動産の名義変更を行い、売却手続きを進める方法を、不動産屋さんのアドバイスを受けて選びました。

この方法のメリットは、代表者を1人に限定することで売却手続きが簡略化できる点です。売却後は「換価分割」という方式を用いて兄弟間で資産を分割します。
しかし、デメリットも存在し、固定資産税の納税義務が代表者1人に負担されることになります。

そのため、相続人間できちんと話し合いを行っておくとよいでしょう。

3. 「結果」

不動産会社に相続の専門家が在籍していたことで、相続の問題もS様の希望どおりに解決できました。
また地域性を知る地場の不動産会社に依頼したことで、物件の売却もスムーズでした。

宇土市にお住まいのT様が「父親が認知症になったので、家族信託制度を使って相続前の実家を売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

天草市亀場町亀川

種別

一戸建て

面積

163.80m²

築年数

25年

成約価格

1,499万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

宇土市にお住まいの40代のT様が相談者です。T様のご両親は、お母様が施設に入所しており、お父様は天草市の実家で一人暮らしをされています。
ただし、お父様には認知症の症状が少し見られるようになり、今後お父様が施設に入所する場合は、ご実家を売却して入所資金に充てたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
いつでも父親名義の実家を売却できるようにしておいて、父親の認知症が悪化した際、売却してすぐに入所資金に充てられるよう準備しておきたい。

T様のご両親は、お母様が数年前に有料老人ホームに入っており、お父様が天草の実家で一人暮らしです。
しかし、お父様には認知症の初期症状が見られ、今後の症状次第では施設への入所をT様は検討しています。

T様には兄弟がおらず、お父様が入所するとなると、費用はご実家を売却する以外に用意できません。
認知症の進行具合を見極め、売却したいときに確実に売却できるよう準備しておきたいです。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

相続や不動産売却についてどこに相談してよいかわからず、以下のポイントに絞って、不動産会社を探しました。

・売却だけでなく、相続問題についても相談できること
・電話やオンライン相談を受け付けていること
・実家のある天草市の物件売却の事例が多数あること

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

R様の「トラブル・課題」の解決方法

相続する前でも、一定の条件が揃う事を前提に、親や家族の財産やご実家を管理する方法が「家族信託」です。今回T様はその制度の活用を不動産屋さんから提案されました。

1. 「家族信託」で実家を管理する

家族信託とは、被相続人が認知症などで意思能力が喪失する前に、信頼できる家族に管理を任せる法的制度です。

T様の場合、お父様の認知症が悪化すると資産凍結状態となり、お父様名義のご実家を売却することが難しくなります。
そのため、認知症が悪化する前にお父様から「家族信託」の同意を得てT様が「受託者」となり、お父様の財産やご実家を管理できるようにしました。

2. 受託者の判断でご実家を売却する

その後、認知症が悪化したため父親も施設に入所することに。受託者であるT様の判断のもと、ご実家を売却されました。

3. 「結果」

現在は受託者のT様が売却代金を管理しながら、両親の施設利用料などに充てています。
事前に家族信託の準備をしていなかったら、お父様名義のご実家を円滑に売却することができず、本当に相談してよかったと胸をなでおろしていました。

八代市にお住まいのA様が「相続にかかる税金を、『空き家特例』を用いて節税した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

熊本県菊池郡菊陽町

種別

土地

面積

213m²

築年数

45年

成約価格

1,080万円

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

菊陽町にある実家で一人暮らしをされていたお父様が亡くなったため、50代のA様とお兄様で相続することになりました。
A様もお兄様もご実家に戻る予定はないため、ご実家とその土地は売却することを検討しています。

解決したいトラブル・課題

課題
相続する実家を売りたい。その際できるだけ税金を節約したい。

A様のお父様の遺産は、預金約500万円と菊陽町にあるご実家です。
相続人はA様とお兄様だけで、両名とも熊本県内に自宅を所有しているため、菊陽町の実家に戻る予定はありません。

そのため、実家と土地を売却し、A様とお兄様で均等に分けることにしました。
お二人の懸念点は、実家と土地を売却した際に発生する譲渡所得税です。
可能な限り節税できる方法を探しています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

売却だけではなく相続や節税に関しても相談できる、そして相談し易い不動産会社を探しました。その際、

・税理士と連携していること
・相続問題の解決事例が豊富であること
・実家まで遠いので、A様の自宅の宇土市から近いこと

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

1. 「特定空き家の3,000万円特別控除」を利用する

A様は「特定空き家の3,000万円特別控除」の利用を提案されました。

「特定空き家の3,000万円特別控除」とは、被相続人が住んでいた家屋や敷地等を、相続人が売却した際、譲渡所得から3,000万円が控除される特例になります。不動産を相続した際の税金対策として、よく使われている特例控除になります。

適用要件は複数あり、代表的なものを下記になります。
・被相続人が亡くなられたとき、一人暮らしであった
・昭和56年5月31日以前に建築された
・相続から譲渡までの期間、空き家であり続けた
・売却時に新しい耐震基準をクリアしているor更地である

2. ご実家を解体して土地のみを売却する

今回のA様のケースでは、ご実家が現在の耐震基準を満たしておらず、特別控除を適用させるには、ご実家を耐震リフォームするか解体して更地にする必要がありました。
検討の結果、A様とお兄様は家屋を解体することにします。

理由はリフォーム費用が解体費用より高額だったのと、更地の方が買い手がつきやすいからです。

3. 「結果」

不動産会社からのアドバイスどおり、更地にしたことで想定した期間よりも早く買い手が見つかりました。また、節税もできたので、A様は非常に満足しています。

熊本市東区にお住まいのH様が「相続した一戸建てに住み続けるために代償分割に応じた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

熊本市東区秋津

種別

一戸建て

面積

109.08 m²

築年数

17年

成約価格

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

50代のH様は熊本市東区のご実家で、お父様と同居していましたが、お父様が他界。福岡県に住む妹様とH様で相続することになりました。
H様は、そのままご実家に住み続けるための相続の方法を知りたいと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題
兄妹二人で相続するが、実家にはHさんがそのまま住み続けたい

H様は妹様と二人兄弟で、特に遺言がなかったため、ご実家を含むお父様の遺産を2分の1ずつ相続することになります。

しかし、H様のお子様がまだ熊本市内の学校に通っていることや、東区の利便性が良いことから、ご実家にそのまま住み続けたいと考えています。
お父様は金融資産が少なく、実物の不動産を半分に割るわけにもいかないので、二等分して相続するためにはご実家を売却して現金化するしかないのかと半分諦めていました。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

相続や不動産売却についてどこに相談してよいかわからず、地元の不動産屋さんのホームページを眺めていると、

・相続に関して「詳しい」と大きく書いてある
・弁護士など士業の方と連携していると書いてある

ページの不動産屋さんがあっていると感じ、相談する不動産会社を決めました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

1. 遺産分割で「代償分割」を行う

相談すると、「代償分割」という方法で、H様はご実家を売却することなく遺産分割できることを知りました。

代償分割とは相続人の一人または数人が相続財産の一部を現物で取得し、その代わりに現物を取得した人が他の相続人に現金を支払う方法です。
H様の場合は、妹様に現金を支払うことで、ご実家に住み続けることが可能になります。

1. 代償金額の決め方

H様が妹様に支払う金額は、ご実家の評価額が基準となります。

評価方法は「公示地価」「固定資産税」「評価額」「路線価(相続税評価額)」「実勢価格」の4つが主流です。

これらの評価額はそれぞれ異なる基準で計算されるため、当事者間でどの評価方法を採用するかを話し合わなければなりません。
一般的には固定資産税評価額や路線価を採用するケースが多いです。

1. 「結果」

H様は弁護士も交えて妹様と話し合い、評価方法を「固定資産税評価額」にすることで合意しました。
ご実家の固定資産税評価額で代償金を算出し、H様は代償金を妹様に支払い、代償分割が無事に完了しました。

神奈川県にお住まいのMさんが「熊本市の分譲マンションを相続し、売却せずに最小の負担で維持する方法を検討した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

所在地

熊本市中央区水前寺

種別

分譲マンション

面積

65.46㎡

築年数

11年

成約価格

その他

相談にいらしたお客様のプロフィール

М様は、神奈川県にお住まいの50代の女性です。
お母様がお亡くなりになり、相続した熊本市の分譲マンションを売却せずに活用できないかと考えています。

解決したいトラブル・課題

課題

相続した分譲マンションを金銭的・労力的な負担を最小にして維持したい

М様はお母様が住んでいた熊本市東区にある分譲マンションを相続しました。
しかし、M様は神奈川県でご家族と共に暮らしているため、すぐに熊本への移住は難しい状況です。
ただし、夫が定年退職したあとは首都圏ではなく、熊本で暮らしたいという夫婦の夢があります。

そのため、相続不動産を手放さないで、なるべく金銭的・労力的な負担を最小にするには、賃貸物件にして不動産会社に管理も含めて任せてしまう事が最適だと考え、不動産屋さんに相談してみたいと考えています。

相談する不動産屋さんの探し方・選び方

相続と賃貸に詳しい不動産屋さんを探すことにしました。熊本に店舗を構えているということを条件に絞り込み、以下のポイントに絞って、不動産会社を探しました。

・熊本へ頻繁に行き来ができないため、オンラインで相続相談ができること
・売買よりも賃貸管理を得意としている

上記を条件に、相談する不動産会社を決めました。

S様の「トラブル・課題」の解決方法

1. 賃貸物件にするにあたっての悩み

賃貸管理に精通した不動産会社に相談したことで、M様が感じていた疑問や不安が解消されました。

特に相続した分譲マンションは築年数がそれほど経っていないため、最低限のリフォームだけで賃貸物件にすることが可能でした。
また、物件が水前寺公園近くの熊本市中央区の人気エリアに位置しているため、借主がすぐに見つかると評価されました。

初期費用が抑制でき、需要も見込めることから、M様は相続物件を賃貸として貸し出すことに決めました。

2. 「代理契約」と「媒介契約」の違い

入居者を募集する場合、不動産会社との契約には「代理契約」と「媒介契約」の2種類があります。
代理契約は不動産会社が入居者を決定し、媒介契約は貸主が入居者を決定します。

M様は神奈川県在住なため、不動産会社に一任する「代理契約」を選びました。

3. 「結果」

不動産会社のアドバイスどおり、すぐに借主が見つかりました。
また、入居後の管理業務もすべて不動産会社に委託したため、М様の目的であった最小限の負担で維持する方法を選択でき、とても満足しています。

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